Перевод помещений из нежилого в жилое в 2024 году

Сделать из нежилого объекта квартиру сложнее, чем провести обратную процедуру. Перечень норм безопасности и требований к жилплощади изначально намного больше. Это связано с функциональным назначением квартир – их можно использовать только для проживания. Для перевода нежилых помещений требуется получить одобрение правообладателей объекта, согласовать проект, выполнить строительные работы, подтвердить пригодного отремонтированного объекта для проживания людей.

Читайте в статье, какие работы могут потребоваться для легального перевода нежилых объектов в жилые, что входит в процедуру изменения правового статуса, как соблюсти все строительные нормы.

В чем суть перевода помещений из нежилого в жилое

Нежилые помещения можно использовать для ведения практически любой деятельности, не связанной с постоянным проживанием человека. Кстати, к указанным объектам формально относятся и апартаменты, хотя в них можно проживать намного комфортнее, чем в некоторых квартирах. Жилые помещения (квартиры, комнат, частные и садовые дома) тоже можно использовать для отдельных видов предпринимательской деятельности, однако их приоритетным целевым назначением является постоянное проживание людей.

Целевое назначение является далеко не единственным отличием между статусом указанных помещений:

• помещения для проживания людей могут располагаться только в МКД и частных домах;
• нежилые помещения могут располагаться в МКД, общественных и иных строениях;
• жилье должно соответствовать множеству нормативов санитарной, гигиенической, пожарной и иной безопасности, иметь минимально необходимые характеристики по площади и высоте, естественному освещению и благоустройству;
• для нежилых объектов нормативов безопасности намного меньше, даже если они располагаются в МКД.

Чтобы перевести нежилое помещение в жилое, ключевым нормам для проживания людей должно отвечать само здание. Поэтому перевод в отношении отдельного помещения возможен только при его нахождении в МКД. Площади в нежилом здании можно использовать для проживания людей только после перевода всего объекта в МКД. Также допускается раздел нежилого здания или помещения под апартаменты, которые можно сдавать в аренду или продавать под проживание (но по своему статусу апартаменты все равно будет нежилым помещением).

Нормативные акты

Возможность узаконить перевод нежилого помещения прямо предусмотрена в ЖК РФ. Это допускается, если объект будет приведен в соответствие с требованиями к жилым помещениям. Эти требования указаны в Постановлении Правительства РФ № 47. Также для легального прохождения всех процедур нужно применять следующие руководящие документы:

• Федеральный закон № 123-ФЗ (скачать);
• Постановление Госстроя РФ № 2003 (скачать);
• СП 54.13330.2016 (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 692-ПП (скачать).

В частности, последние два нормативных акта из этого перечня применяются на территории Москвы при согласовании перепланировки и переустройства. В большинстве случаев для перевода потребуются именно эти работы, т.е. изменение конфигурации помещений, переустройство сантехнического оборудования и инженерных сетей. Точный перечень работ будет определен проектировщиком, так как зависит от фактического состояния объекта, его конструкций и коммуникаций.

Простым языком

Основная цель перевода нежилого помещения в жилое очевидна – сделать квартиру, в которой смогут легально проживать люди. После завершения процедуры будет невозможно использовать объект под большинство видов коммерческой деятельности (хотя открыть небольшой офис или заниматься фрилансом можно без особых проблем). Процесс перевода сложный и длительный, предусматривает:

• получение согласия у собственников помещения;
• определение технической возможности для перевода (например, если изначально невозможно подвести объект под нормы жилого помещения, дальнейшие согласования бессмысленны);
• проектирование перепланировки, описание всех работ, которые нужны для перевода;
• согласования в государственных и муниципальных ведомствах (местной администрации, МЖИ, МЧС, СЭС, БТИ, Росреестр).

После согласования и переделки помещений останется у того же собственника. Он сможет сам проживать во вновь образованной квартире, вселить свою семью, сдавать арендаторам, продать или обменять объект.

Комментарий эксперта. Изменение статуса нежилого объекта на жилое помещение – длительная и дорогостоящая процедура. Проходить ее только ради последующей продажи как квартиру может оказаться невыгодно, так как рыночная цена нежилых помещений в МКД может оказать не ниже, чем у жилья. Эти моменты нужно просчитать на начальном этапе процедуры, пока вы не вложили деньги в проект, строительные работы. Специалисты компании Кадастровая Москва готовы оказать любые услуги, связанные с изменением статуса помещений, в том числе рассказать о плюсах и минусах этой процедуры.

Когда требуется перевод из нежилого помещения в жилое

Пока объект имеет статус нежилого помещения, в нем нельзя легально проживать. С этим связана невозможность регистрации по месту жительства или пребывания. Исключение составляют только апартаменты, где можно прописаться на срок до 5 лет. Поэтому основной целью перевода обычно является последующее проживание.

Также изменение статуса может быть связано со следующими целями:

• с намерением продавать объект как жилую недвижимость (если ее рыночная стоимость существенной выше нежилых помещений);
• желание сдавать квартиру в аренду, в том числе посуточно (такой вариант может оказаться выгоднее, если нежилые площади в данном районе невостребованы);
• с объединением нескольких помещений в одну квартиру (это наверняка резко повысить коммерческую привлекательность квартиры с большой площадью).

Решения принимает сам собственник нежилого помещения. Если объектов владеют несколько лиц, каждый из них должен одобрить предстоящее изменение статуса. Так как юридические лица тоже могут владеть квартирами, никаких специальных проблем с согласованиями для них не возникнет.

Какие проекты и работы нужны для перевода

Обойтись без проведения строительных работ при переводе нежилого помещения в жилое практически невозможно. Исключение составляют случаи, когда объект изначально полностью соответствует нормам, действующим для жилья. Для согласований и проведения ремонтов нужно заказать проект перепланировки и переустройства. В зависимости от исходного состояния объекта, в проекте могут предусматриваться следующие работы:

• демонтаж отдельной входной группы,  заделывание отдельного выхода на улицу, прорубание и обустройство дверного проема к местам общего пользования в подъезде;
• прорубание окон для каждого помещения в будущей квартире, так как нужно добиться надлежащего уровня естественной освещенности;
• нужно сделать отдельный или совмещенный санузел, соответствующий требованиям для жилья (например, санузел не должен напрямую выходить в комнату, тогда как для нежилых помещений запретов нет);
• необходимо сделать отдельное место для приготовления пищи (кухню), если оно отсутствовало у нежилого объекта;
• нужно обеспечить соответствие по нормативам санитарной безопасности (по тепло- и гидроизоляции стен, по местам размещения сантехнического и инженерного оборудования, по микробиологическим и иным показателям).

И это далеко не полный перечень работ, так как в Постановлении № 47 и Постановлении Госстроя РФ № 2003 четко расписаны признаки благоустройства жилого здания и помещения. Например, если в квартирах МКД есть полный набор коммунальных услуг, в том числе газ, ими нужно снабдить и переводимый объект.

Все указанные нормы обязательно учтут опытные специалисты компании Кадастровая Москва. Заказывайте проектирование и сопровождение согласований у нас. Это станет залогом для успешного завершения процедуры перевода нежилого помещения в жилое.

Инструкция по переводу нежилого помещения в жилое

Нежилые помещения обычно располагаются на первых этажах МКД, что упрощает процесс проектирования, согласования и проведения работ. Однако если переводимый объект располагается в подвальных (полностью или частично подземных уровнях здания), согласование всегда завершится отказом. Ниже расскажем о каждом этапе согласований, а необходимую помощь вы сможете получить у наших специалистов.

Получение согласия собственников

Оформление письменного согласие от всех правообладателей нежилого помещения является одним из условий для успешного изменения статуса объекта. Если перепланировочные  работы будут связаны с воздействием или изменением несущих конструкций дома или общедомового имущества, нужно получить одобрение от владельцев помещений в МКД. Такое одобрение нужно зафиксировать в виде протокола (этот документ будут проверяться в МЖИ).

На этой стадии еще не нужно фактически сделать работы, необходимые для перевода. Однако собственники наверняка захотят увидеть, какие изменения будут сделать в помещении и на придомовой территории. После одобрения можно заказать проект, приступать к его согласованию. По вопросу перевода помещения в жилое собственники МКД решений не принимают, так как это полномочия местных органов власти.

Проект и согласования

Проект необходимо заказывать в организации, состоящей в СРО проектировщиков. На начальном этапе будут проведены обследования в помещениях и здании, изучено фактическое состояние конструкций. Обязательно составляется техзаключение о состоянии несущих конструкций. В проекте будут описаны все необходимые виды работ, мероприятия по безопасности, требования к строительным и отделочным материалам.

До обращения с проектом в МЖИ нужно получить согласование в МЧС и СЭС (Роспотребнадзор). Специалисты должны убедиться, что после завершения работ объект будет отвечать нормам пожарной, гигиенической и санитарной безопасности. Итоговое согласование нужно получать в МЖИ (МосЖилИнспекции), так как это ведомство отвечает за проверку проектов перепланировки в МКД.

Согласования после завершения работ

По проекту, согласованному в МЖИ, нужно выполнить все запланированные работы. Когда все будет завершено, нужно вновь обратиться в МЖИ. Специалисты проведут проверку на объекте, убедятся, что нормы безопасности не нарушены, а проект точно соблюден собственником или подрядчиком. Если нарушений и замечаний нет, оформляется акт приемочной комиссии.

Информация об МКД содержится в техпаспортах БТИ. Поэтому после окончания перепланировочных работ нужно обращаться и в БТИ, вносить изменения в паспорт дома. Новая информация будет содержать уже сведения о квартире, т.е. о жилом помещении.

Техплан и кадастровый учет

Информация о новой квартире должна появиться и в реестре ЕГРН. Для этого собственник должен:

• обратиться с актом приемочной комиссии к кадастровому инженеру, заказать техплан квартиры (эти этого тоже будет проводиться обследование, измерение конструкций и площадей);
• подать документы в Росреестр, пройти кадастровый учет;
• получить выписку ЕГРН, где будут указаны данные о новой квартире.

После завершения всех процедур, вместо переведенного нежилого помещения в ЕГРН будут внесены данные о квартире. Для подтверждения этого факта собственнику выдается выписка из госреестра.

Комментарий эксперта. Только обращение к профессионалам компании Кадастровая Москва гарантирует, что вы успешно пройдете все стадии согласований без замечаний, отказов и приостановок. Разработанный нами проект будет содержать все необходимые работы, описания и нормы, достаточные для легального перевода нежилого помещения в жилое.

Перечень документов для согласования перевода

Хотя точный список документов для перевода может незначительно отличаться, в стандартный перечень будет входить:

• правоустанавливающий документ на нежилой объект;
• письменное согласие от каждого правообладателя помещения;
• техпаспорт БТИ;
• проектная и рабочая документация;
• техзаключение;
• акт приемочной комиссии МЖИ;
• техплан на помещение с новыми характеристиками.

Есть еще один нюанс. Если работы при переводе будут затрагивать внешний вид фасадов, согласование пройдет еще и через МосКомАрхитектуру. Точный перечень документов и согласований помогут определить специалисты компании Кадастровая Москва.

Как правильно составить ТЗ на проектирование и согласование

Чем точнее составлено ТЗ, тем меньше проблем возникнет при разработке проекта, прохождении согласований. В техзадании указываются исходные сведения по объекту, требуемый результат (т.е. разработка проекта, согласования с целью изменения статуса объекта). В ТЗ нужно указать и перечень работ, которые потребуются для нежилого помещения. Доверьте составление техзадания профессионалам! Мы поможем оформить документ строго под ваши задачи, предусмотрим все необходимые работы и услуги.

Скачать ТЗ

Сроки и стоимость процедур

Все основанные согласования для перевода проводятся бесплатно. Однако проектную документацию и выполнение работ всегда оплачивает заказчик. Чтобы сэкономить на расходах без потери качества, воспользуйтесь коммерческим предложением от нашей компании. Мы предложим доступные цены даже на самые сложные процедуры, работы и услуги. Подробнее о наших расценках и сроках сотрудничества можно узнать на консультации.

Какие проблемы могут возникать при переводе нежилого помещения в жилое

Процесс перевода нежилых помещений в жилые достаточно сложен, может сопровождаться следующими проблемами:

• отказом в одобрении процедуры со стороны правообладателей помещения, жильцами МКД;
• невозможностью соблюсти требования, предусмотренные для жилых помещений;
• ограничения на проведение работ в МКД, которые предстоит учесть и обосновать проектировщику;
• выполнение работ без проекта и согласования МЖИ, что значительно осложнит процесс узаконивания.

Не нужны лишние сложности? Специалисты компании Кадастровая Москва возьмут на себя устранение всех проблем, окажут услуг под ключ.

Преимущества сотрудничества с нашей компанией

Гарантией положительного решения о переводе нежилого помещения является проект, соответствующий всем требованиям нормативных актов. Гарантия качества всегда является преимуществом компании Кадастровая Москва, наряду с низкими ценами, полноценной поддержкой на всех этапах процедуры. Опыт и квалификация наших специалистов позволит реализовать даже самый сложный проект. Обращайтесь, с нами согласования пройдут проще!

Выводы

Для перевода нежилых помещений в жилые нужно получить одобрение собственников МКД, заказать и согласовать проект, выполнить строительные работы, подтвердить пригодного отремонтированного объекта для проживания людей. Для прохождения процедур нужно следовать нормам ЖК РФ, положениям федерального и столичного законодательства. После завершения согласований в ЕГРН будет указан новый статус переведенного помещения – квартира.

В компании Кадастровая Москва вы сможете получить услуги по переводу нежилого объекта в жилое помещение под ключ. Звоните, по всем возникшим вопросам вы получите бесплатную консультацию!

При подготовке статьи использованы следующие материалы:

• Федеральный закон № 123-ФЗ (скачать);
• Постановление Правительства РФ № 47 (скачать);
• Постановление Госстроя РФ № 2003 (скачать);
• СП 54.13330.2016 (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 692-ПП (скачать).