Переустройство и перепланировка в многоквартирном доме

Порядок проведения переустройства и перепланировки в многоквартирном доме строго регламентирован законом. Рассмотрим, как изменить характеристики объекта недвижимости, расположенного в МКД в Москве, без нарушений (и смягчить возможные их последствия).

Перепланировка и переустройство: определение

Понятия «перепланировка» и «переустройство» регулируются жилищным законодательством. Их официальные определения приведены во многих нормативных актах, в том числе в обладающем самой высокой юридической силой — Жилищном Кодексе.

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ:

• перепланировка — изменение конфигурации объекта недвижимости;
• переустройство — установка, перемещение, извлечение и замена новыми элементами инженерных сетей, электроустройств, сантехники.

В обоих случаях производится внесение изменений в техпаспорт помещения.

Ключевое требование ЖК РФ по перепланировке и переустройству: в случае, если законом не установлено иного, данные процедуры необходимо согласовывать с регулирующими органами (ч. 1 ст. 26 Кодекса). В Москве разрешение на перепланировку в многоквартирном доме выдает Мосжилинспекция.

Вместе с тем, в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 26.10.2011 № 508-ПП, возможны — при соблюдении условий, прописанных в данном нормативном акте, перепланировка и переустройство помещений, расположенных в Москве, без согласования либо при согласовании по факту (далее мы рассмотрим данные преференции подробнее).

Обращение к квалифицированным техническим специалистам и юристам инжиниринговой компании «Кадастровая Москва» по вопросам соответствующих механизмов, альтернативных согласованию перепланировки — гарантия проведения строительно-ремонтных работ без нарушения закона.

Итак, перепланировка и переустройство — понятия, регулируемые жилищным законодательством. Каким образом следует соотносить их, в свою очередь, с нежилыми объектами недвижимости? Что такое переустройство нежилого помещения с юридической точки зрения?

Прежде всего, отметим, что в отношении нежилых помещений рассматриваемые понятия — «перепланировка» и «переустройство», регуляторы советуют не применять. Отмечается целесообразность использования терминов «реконструкция» или «капремонт» (письмо Минэкономразвития России от  14.04.2015 № Д23и-1578).

При этом, строительные или ремонтные работы в нежилом помещении могут по техническим признакам, по существу содержания вполне соответствовать тем, что попадают под определения «перепланировка» или «переустройство» по жилищному законодательству. И не считаться (исходя из содержания по существу либо по законодательным критериям) реконструкцией или капремонтом. Фактически это означает, что в действующей нормативной базе очевиден «пробел» в части наличия положений, устанавливающих порядок переустройства и перепланировки нежилого помещения.

В связи с вышеизложенным, у многих собственников нежилых помещений возникает вопрос — нужно ли согласовывать «перепланировочные» работы в таких помещениях по аналогии с теми, что проводятся на жилых объектах, с учетом того, что законодатель прямых предписаний по такому согласованию не устанавливает?

Ответ на данный вопрос зависит от того, где располагаются «перепланируемые» нежилые помещения. На практике их можно классифицировать на 2 основные категории:

• нежилое помещение, располагаемое в одном здании с жилыми (например, в МКД);
• нежилое помещение в полностью нежилом здании.

В первом случае согласование перепланировки требуется, причем, именно по аналогии с положениями жилищного законодательства, устанавливающими правила перепланировок в многоквартирных домах. Данный подход сложился с учетом судебной практики (определение ВАС РФ от 10.04.2014 № ВАС-3999/14 по делу N А40-82277/2012). Во втором случае согласования по жилищному законодательству не требуется.

Комментарий эксперта: касательно второго случая — когда «перепланируется» нежилое помещение в нежилом здании, может возникнуть необходимость в согласовании ремонтно-строительных работ, соответствующих определению «реконструкции» или «капремонта». Качественно выполненная проектная документация на проведение таких работ — гарантия их успешного согласования с регулирующими органами.

Один из самых регулярных случаев, при которых требуется согласование по жилищному законодательству — переустройство и перепланировка в многоквартирном доме. Рассмотрим, как оно производится на практике.

Как согласовать перепланировку в МКД?

 Чтобы решить рассматриваемую задачу, необходимо:

1. Подготовить документы на согласование.

Их общий перечень приведен в п. 2 ст. 26 ЖК РФ. Применительно к объектам недвижимости, расположенным в Москве, действует уточненный перечень, приведенный в п. 2.5.1.1 Административного регламента по приложению № 2 к постановлению № 508-ПП.

Основные документы для согласования:

• документы, удостоверяющие право собственности;
• генеральная доверенность от собственника — если перепланировку согласует не владелец помещения, а его представитель (как вариант, арендатор объекта недвижимости);
• проект перепланировки (в его составе при этом могут присутствовать различные специализированные документы — такие как, например, экспертное заключение о соответствии проектной документации санитарно-эпидемиологическим требованиям, как следует из п. 1.2.3.1 Требований по приложению № 3 к постановлению № 508-ПП);
• техническое заключение о допустимости и безопасности строительных работ (п. 2.5.1.1.3.7 Административного регламента по приложению № 2 к постановлению № 508-ПП, п. 2.2 постановления Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП, п. 1.1 приложения № 2 к постановлению № 432-ПП);
• техпаспорт помещения.

Инжиниринговая компания «Кадастровая Москва» обладает всеми необходимыми по закону компетенциями для оформления проекта перепланировки и дополнительных документов для ее согласования.

2. Передать документы на согласование в регулирующий орган.

Особенность согласования с Мосжилинспекцией заключается в необходимости предоставления документов в электронном виде — заверенных электронной подписью (п. 2.5.1.4 Административного регламента).

Комментарий эксперта: на практике сканы документов загружаются через Портал государственных и муниципальных услуг города Москвы. Специалисты инжиниринговой компании «Кадастровая Москва» помогут осуществить процедуру загрузки документов онлайн, содействуют получению доступа к Порталу и оформлению ЭЦП. Предоставляем качественную консультационную поддержку по любым вопросам, связанным с согласованием и кадастровым учетом.

3. Дождаться, пока регулятор проверит документы и примет положительное решение по перепланировке (на это может уйти до 30-35 дней).
4. Провести работы по перепланировке (причем, достаточно оперативно, в пределах срока действия разрешения — 18 месяцев, как следует из п. 2.11.1.1 Административного регламента).
5. Обеспечить подписание акт приемки выполненных работ комиссией от регулятора.

В соответствующем подписании могут отказать по причинам, перечисленным в п. 2.10.1.2 Административного регламента. Например, если работы проведены не в соответствии с проектом, либо по истечении срока действия разрешения на перепланировку.

6. Внести изменения в техпаспорт (необходимо вызвать специалиста из БТИ на объект, когда работы будут проведены).

Комментарий эксперта: не следует вызвать представителя БТИ до оформления акта приемки, так как в его отсутствие инженер зафиксирует несогласованную перепланировку.

7. Внести изменения в ЕГРН посредством составления технического плана (который направляется в Росреестр).

Комментарий эксперта: бывает, что Росреестр отказывает в кадастровом учете перепланировки — например, обнаружив работы, попадающие под понятие реконструкции (соответственно, требующих отдельного согласования). Нередки случаи, когда подобная квалификация работ допускается представителями ведомства по ошибке. Тогда придется добиваться согласования перепланировки в судебном порядке. Квалифицированные юристы инжиниринговой компании «Кадастровая Москва» благодаря большому опыту ведения судебных споров в строительной отрасли, помогут успешному решению вопроса.

Постановление № 508-ПП содержит механизмы, позволяющие в ряде случаев:

• не согласовывать перепланировку в принципе;
• узаконить перепланировку, не согласованную в установленном порядке.

Рассмотрим данные механизмы подробнее.

Можно ли не согласовывать перепланировку?

Как следует из п. 19 Требований к приложению № 1 к постановления № 508-ПП, перепланировку можно не согласовывать, если в целях ее осуществления проводятся работы, не указанные в п. 2 и 3 соответствующих Требований. Однако, в этом случае потребуется оформить акт приемки комиссией Мосжилинспекции после проведения таких работ (п. 19.1 Требований). В свою очередь, для оформления акта понадобится другой документ — эскиз с поэтажным планом и экспликацией (п. 19.4 Требований).

Рассмотрим теперь, как получить разрешение на перепланировку нежилого помещения по факту.

Как согласовать (узаконить) перепланировку по факту?

Возможен сценарий, когда работы по п. 2 и 3 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП — требующие согласования, проведены без его осуществления. Тогда перепланировку можно попробовать узаконить уже после ее проведения.

Как следует из п. 16 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП, можно оформить акт приемки комиссией от Мосжилинспекции в случае, если туда будет предъявлен  отмеченный выше документ из числа обязательных при согласовании — заключение о допустимости и безопасности ремонтно-строительных работ в рамках перепланировки.

Комментарий эксперта: согласование перепланировки по факту невозможно, если дом является объектом культурного наследия, и в целях перепланировки нужны работы, обеспечивающие сохранность такого объекта. В этом случае разрешение нужно оформлять в общем порядке.

Важный нюанс: самовольное переустройство нежилого помещения — это повод для применения к собственнику объекта недвижимости административных санкций. Поэтому, даже при согласовании перепланировки по факту Мосжилинспекция инициирует взыскание штрафа. Рассмотрим, что он представляет собой (и какие еще взыскания могут быть применены к собственнику помещения).

Что будет за не согласованную перепланировку?

Отмеченный штраф при узаконивании перепланировки по факту налагается на основании положений ст. 9.12 КоАП г. Москвы. Его размер составляет:

• от 2000 до 2500 руб. на граждан;
• от 5000 до 50000 руб. на должностных лиц;
• от 300000 до 350000 руб. на юрлиц.

Аналогичный штраф выписывается при любых прочих случаях обнаружения регуляторами несогласованной перепланировки (за исключением случаев, когда объект недвижимости относится к общедомовому имуществу), не попадающих под нижеследующие административные статьи.

Так, возможен штраф по ст. 9.8 КоАП г. Москвы. В самом общем случае — санкция по ч. 1 данной статьи, если осуществлена самовольная перепланировка нежилого помещения, которое относится к собственности города:

• от 1000 до 3000 руб. на гражданина;
• от 10000 до 30000 руб. на должностное лицо;
• от 50000 до 150000 на юрлицо.

Если нарушитель допустил разрушение объекта недвижимости, принадлежащего городу, вследствие незаконной перепланировки, то его оштрафуют уже на основании ч. 2 ст. 9.8 КоАП г. Москвы. Размер санкции составляет:

• от 3000 до 5000 руб. на гражданина;
• от 30000 до 50000 руб. на должностное лицо;
• от 100000 до 200000 руб. на юрлицо.

Кроме того, последствия разрушения нужно будет устранить. Если этого не сделать в течение 40 дней после получения первого штрафа, то будет выписан дополнительный — в сумме:

• от 2000 до 5000 руб. на гражданина;
• от 20000 до 50000 руб. на должностное лицо;
• от 200000 до 500000 руб. на юрлицо.

В иных случаях (не попадающих под указанные выше нарушения по КоАП г. Москвы) выписывается штраф на основании ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ:

• от 2000 до 2500 руб. на гражданина;
• от 4000 до 5000 руб. на должностное лицо;
• от 40000 до 50000 руб. на юрлицо.

Регуляторы могут, не считая инициирования штрафов, через суд обязать владельца помещения привести его в исходное состояние. Но он, в свою очередь, вправе «отсудить» сохранение результатов перепланировки — если докажет, что она не привела к ухудшению условий проживания жителей МКД (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Перепланировка нежилого помещения: стоимость

Ниже — перечень типичных статей расходов, образующих стоимость согласования перепланировки нежилого помещения в Москве. Речь идет об услугах специализированных проектных организаций, оказывающих содействие в проведении такого согласования.

Вид расходов	Стоимость (руб.)
Составление технического плана для кадастрового учета перепланировки	12 000
Составление технического заключения о допустимости работ по постановлению № 508-ПП (в том числе в целях согласования перепланировки по факту)	10 000
Разработка проекта перепланировки в соответствии с требованиями по постановлению № 508-ПП	20 000
Содействие в проведении юридически значимых процедур (взаимодействие с Росреестром, Мосжилинспекцией, БТИ)	50 000

Полезные документы

Предлагаем вам загрузить образцы документов, используемых в целях согласования перепланировки.

Документ	Ссылка
Технический план	Скачать
Проект перепланировки	Скачать
Техническое заключение о допустимости проведения работ	Скачать

Кейсы

Кейс 1.

Владелец помещения салона красоты, размещенного на цокольном этаже МКД в Москве, решил осуществить перемещение водопровода при установке автономного водонагревателя. Специалисты инжиниринговой компании «Кадастровая Москва» подготовили необходимую документацию на согласование переустройства — осуществляемого в силу перемещения инженерной сети, в Мосжилинспекции, обеспечили получение разрешения и последующее оформление акта. Изменения были отражены в ЕГРН в установленном порядке.

Кейс 2.

Собственник продуктового магазина расположенного на первом этаже МКД, решил сменить вид бизнеса и открыть вместо торгового объекта офис по продаже недвижимости. В этих целях потребовалась перепланировка помещения. Эксперты инжиниринговой компании «Кадастровая Москва» произвели подготовку необходимой документации, согласование и кадастровый учет результатов перепланировки.

Часто задаваемые вопросы

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Нужно ли согласовывать перепланировку нежилых помещений в многоквартирном доме?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″ block_id=»ctI6″]Нужно. По аналогии применяются требования жилищного законодательства в части согласования (узаконивания) перепланировки жилых объектов.
[/wpremark]

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Какие документы на согласование нужно подготовить?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″ block_id=»PKlz»]Основные — проект, техническое заключение о безопасности работ, техпаспорт. По завершении работ необходимо разработать, а затем передать технический план в Росреестр, отразить изменения в техпаспорте.[/wpremark]

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Как оформить перепланировку нежилого помещения без согласования?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″ block_id=»91AN»]Это возможно, если проводятся работы, не указанные в п. 2 и 3 Требований к приложению № 1 к постановления № 508-ПП. Потребуется оформить акт приемки работ, в этих целях предоставляется эскиз с поэтажным планом.[/wpremark]

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Можно ли согласовать (узаконить) перепланировку по факту?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″]Можно при наличии технического заключения о безопасности перепланировки. Выписывается штраф за несогласованную перепланировку.[/wpremark]

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Какие санкции будут за несогласованную перепланировку?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″]Кроме штрафа (возможны разные взыскания по федеральному КоАП РФ, а также КоАП г. Москвы) собственника помещения через суд могут обязать вернуть за его счет помещение в первоначальное состояние.[/wpremark]

Вывод

Такие понятия, как «перепланировка» и «переустройство» регулируются жилищным законодательством Российской Федерации. Эти процедуры в обязательном порядке необходимо согласовывать с регулирующими органами. Это все касается жилых помещений. В отношении нежилых помещений в действующем нормативном законодательстве существуют некоторые пробелы.

При этом, нежилые помещения, расположенные в МКД, обязательно подлежат согласованию. Что касается нежилых помещений в нежилых зданиях, то может возникнуть необходимость в согласовании ремонтно-строительных работ, соответствующих определению «реконструкции» или «капремонта».

Любую перепланировку лучше начать согласовывать еще до проведения работ. То есть составляется и утверждается проект, проводятся работы, по окончании работ составляется техническое заключение и подготавливается технический план для обязательного согласования. Однако по факты перепланировку тоже можно узаконить. Но лишь только в том случае, если будет подготовлено грамотное техническое заключение.

Помните, что самовольное переустройство нежилого помещения — это повод для применения к собственнику штрафов и других административных санкций.

Список регулирующих нормативов

Источник	Ссылка
Жилищный Кодекс России	Скачать
Постановление № 508-ПП	Скачать
Постановление № 432-ПП	Скачать