Обмеры и инвентаризация зданий и помещений в 2024 году

Обмеры проводятся, чтобы определить геометрические параметры и технические характеристики помещений, строений, их частей. Обмерные работы применяются в проектировании, архитектуре, кадастре, инвентаризационной деятельности. Более широким понятием является инвентаризация. Она включает не только обмеры, но и другие виды обследований, визуальный осмотр недвижимости. По итогам инвентаризации осуществляется технический учет объектов, оформляются инвентарные дела и другие документы.

В обзоре расскажем, когда нужны и зачем проводятся обмеры, в чем заключается суть инвентаризации, как документы можно получить по их итогам.

Зачем нужны и когда проводятся обмеры, инвентаризация

Очевидно, что обмеры проводятся, чтобы замерить какие-либо характеристики. В сфере недвижимости такой вид работ может потребоваться:

• для градостроительной и архитектурной деятельности;
• для ввода в эксплуатацию различных видов объектов после строительства, реконструкции;
• для снятия реальных характеристик помещений, строений и их частей после каких-либо строительных работ;
• для проектирования работ, когда нужно учитывать фактические параметры недвижимости;
• для подготовки дизайн-проектов;
• для кадастровых работ, после которых осуществляется учет недвижимости.

Обмеры могут проводится в отношении всего строения, его отдельных частей и помещений, архитектурных элементов и конструкций. По результатам обмерных работ можно описать конфигурацию помещений и их местоположение на этаже, особенности планировки всего здания.

Инвентаризация тоже включает комплекс обмеров. Однако она включает не только определение геометрических параметров недвижимости, но и технических характеристик объекта, его конструкций, инженерных систем. Первый раз инвентаризацию нужно провести после того, как объект введут в эксплуатацию. После этого для большинства видов объектов предусмотрена плановая (очередная) инвентаризация. По решению собственника или по иным основаниям указанная процедура может проводиться во внеочередном порядке.

Комментарий эксперта. Результаты обмеров и инвентаризации могут использоваться для подготовки официальных документов, ведение реестров и баз данных, оформления инвентарных дел. Также указанные виды работ могут проводиться для локальных целей и задач владельца объекта. Например, итоги обмеров могут использоваться для проведения капремонта. Такой вид работ не требует специальных согласований и внесения изменений в реестры.

№ п/п	Вид обмеров	Описание
1	Архитектурные обмеры	Основной вид обмеров. Предусматривает внешние и внутренние обмеры всех конструкций и помещений, оформление абрисов. После завершения обмеров оформляются поэтажные планы, технические паспорта и планы.
2	Схематические обмеры	Выполняются путем визуального осмотра, составления абрисов с заполнением основных измерений. Обычно выполняются как основа для последующих архитектурных обмеров.
3	Архитектурно-археологические обмеры	Данный вид обмеров включает измерение для реставрации или восстановления объектов. Особое внимание уделяется точности обмеров для фасадных элементов.
4	Обмеры для дизайна зданий и помещений	Выполняются для определения мест размещения мебели и светотехнического оборудования, для оптимизации внутреннего пространства, внешнего благоустройства.
5	Обмеры для инвентаризации и оформления технического паспорта	Выполняются при вводе объекта в эксплуатацию (первичная инвентаризация), при последующих изменениях характеристик.
6	Геодезические обмеры габаритов здания	Проводятся для определения координат объекта и его местоположения на участке.

После ввода в эксплуатацию

В отношении каждого построенного или реконструированного объекта нужно пройти техническую инвентаризацию. Она будет включать и комплекс обмерных работ, чтобы снять все технические и геометрические параметры зданий, помещений, инженерных систем. Самые важные нюансы, связанные с проведением обмеров и инвентаризации после ввода в эксплуатацию:

• в ходе обмерных работ специалисты используют высокоточное оборудование, снимают характеристики по всем помещениям строения;
• в перечень основных показателей, полученных при инвентаризации, входят площади. высота, этажность, объем строения, параметры дверных и оконных проемов, архитектурных элементов;
• по показателям, полученных в ходе обследований и обмеров, специалисты делают техническое описание объекта;
• итогом инвентаризации будет технический учет объекта, оформление инвентарного дела.

В данном случае обмеры носят промежуточный характер, а их результаты фиксируются в абрисах. Это упрощенная графическая схема, описывающая конфигурацию обследованного помещения, его геометрические параметры. Основными видами документов после инвентаризации являются техпаспорта, поэтажные планы, ведомости помещений, различные формы справок из инвентарного дела.

На объект незавершенного строительства

Если объект недостроен, его нельзя ввести ив эксплуатацию. Однако при определенной степени готовности его можно поставить на учет с регистрацией прав, выставить на продажу или использовать как средство привлечения инвестиций. В отношении ОНС инвентаризация не проводится. Обмеры на такой вид объекта нужны:

• чтобы оценить степень готовности конструкций, поставить ОНС на учет в Росреестре;
• чтобы подготовить проектную документацию на продолжение строительства;
• чтобы сделать оценку рыночной стоимости, продать ОНС или привлечь инвесторов для продолжения стройки.

Обмеры будут проводиться только на фактически возведенной части объекта. Некоторые части ОНС могут быть без ограждающих конструкций (стен, верхних перекрытий). Для них делается обмер существующих конструкций.

Для оценки технического состояния объекта

Техническое состояние определяется по степени износа целого здания и его отдельных элементов, реальным характеристикам конструкций и инженерных систем. Определить состояние здания можно путем визуального осмотра, различных видов обследований. Хотя обмеры в данном случае практически не нужны, техническое состояние может определяться в ходе плановой или внеочередной инвентаризации. По его итогам в инвентарное дело и другие документы могут вноситься изменения (например, в части фактического износа).

Для оценки рыночной стоимости объекта

Рыночная стоимость определяется для обновление данных в бухгалтерской и иной документации, для подготовки сделок с объектом, реализации инвестиционных проектов. Также оценка требуется для оформления кредитов, передачи недвижимости в залог, ее страхования. Для определения рыночной стоимости не проводится инвентаризация. Однако оценщик обязательно запросит и проанализирует техническую документацию из инвентарного дела. Обмеры при оценке проводятся по мере необходимости.

Для оформления документов технического и кадастрового учета

Чаще всего результаты обмеров нужны для проведения кадастрового и/или технического учета. Кадастр – это сведения ЕГРН по всем видам недвижимости. Технический учет ведет БТИ в отношении объектов капитального строительства. Обмеры и инвентаризация проводятся по следующим направлениям:

• в комплекс кадастровых работ входят замеры вновь построенных или новых зданий и помещений, а итогом будет изготовление технического плана;
• обмеры и оформление техплана нужно при изменениях первоначальных параметров объекта (по итогам реконструкции, переустройства, перепланировки);
• инвентаризация с обмерами нужны после реконструкции, так как необходимо указать новые параметры здания в техпаспорте, инвентарном деле;
• в техпаспорт после перепланировки нужно внести изменения, но в данном случае БТИ получит сведения из техплана кадастрового инженера.

Для документов, по которым ведется ЕГРН, обмеры и другие работы проводит кадастровый инженер. Обмеры для целей инвентаризации могут проводить специалисты БТИ, проектных и экспертных организаций.

Комментарий эксперта. Есть разные виды обмеров, которые можно заказать в БТИ, у кадастрового инженера, через другие организации. Например, отличаются методики архитектурных обмеров, аналогичных работ для разработки дизайн-проекта. Специальные требования предусмотрены для геодезических обмеров, которые проводятся по внешним габаритам здания. Все виды обмерных работ и обследований вы можете заказать в ООО Смарт Вэй.

Где заказать обмеры и инвентаризацию

Достаточно долгое время обмерные и инвентаризационные работы могли выполнять только специалисты БТИ. Именно эти органы оформляли и выдавали техническую документацию на недвижимость, для совершения различных сделок. В последние 10 лет ситуация изменилась кардинальным образом:

• обмеры и другие работы с получением сведений для ЕГРН могут выполнять только кадастровые инженеры;
• технический учет остался в полномочиях БТИ, но отдельные полномочия по инвентаризации могут выполнять другие организации, имеющие специалистов соответствующего профиля;
• обмеры для различных целей могут выполнять специалисты БТИ, проектных и других организаций, кадастровые инженеры.

По всем видам обмеров требуется, чтобы их проводили специалисты, имеющие соответствующее образование и квалификацию, опыт работы. Для точности замеров нужно использовать только оборудование, имеющее сертификаты, прошедшее поверки.

Несколько слов о нормативных актах, которые описывают требования к проведению обмеров и инвентаризационных работ. В этот перечень входят:

• Закон № 218-ФЗ (скачать);
• Закон № 221-ФЗ (скачать);
• Постановление № 87 (скачать);
• Приказ Минземстроя № 37 (скачать);
• Приказ МЭР № 953 (скачать).

Методики по отдельным видам обмерных работ можно найти в стандартах ГОСТ. Также есть стандарты под разные виды обмерного оборудования, инструментов, их погрешностям. Что касается инвентаризационных работ, то при их проведении можно руководствоваться Рекомендациями Росжилкоммунсовхоза.

Преимущества ООО Смарт Вэй

Самое важное требование к обмерным и инвентаризационным работам – точность измерений и полученных данных, соответствие по показателям погрешностей. Также нужно учитывать квалификацию и опыт специалистов, которых вы привлекаете к работам. Обратившись в ООО Смарт Вэй, вы можете заказать обмеры по всем видам объектов. Наши преимущества:

• большой штат специалистов по всем направлениям проектирования, строительства, кадастра;
• собственное оборудование, отвечающее всем современным требованиям;
• оперативный выезд на объекты, быстрое оформление документов по итогам обмеров.

Если вы не знаете, какие виды обмерных работ и обследований нужны в вашей ситуации, обратитесь за помощью к нашим экспертам.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п	Документ	Ссылка
1	Требования к обмерам объекта культурного наследия	Скачать
2	Образец выписки ЕГРН	Скачать
3	Образец технического плана	Скачать
4	Образец технического паспорта	Скачать
5	Образец заявления о проведении кадастрового учета	Скачать
6	Правила обмеров зданий	Скачать
7	Сборник базовых цен на обмеры	Скачать
8	Образец заявления о согласовании перепланировки	Скачать

Порядок проведения обмеров

Очевидно, что обмерные работы всегда проводятся непосредственно на объекте. По документам можно изучить исходные данные на недвижимость, но без обследований в натуре нельзя изменить реальные характеристики. Алгоритм действий при обмерах:

• заключается договор со специалистами, передаются основные документы на объект, определяются цели обмерных работ;
• специалисты проводят предварительный анализ документов, изучают планировку здания и помещений;
• при выезде на объект определяется порядок проведения обмеров, места размещения оборудования, способ замеров;
• с использованием ручных и электронных измерительных средств проводится последовательный обмер всех помещений, проемов, конструкций, выступов и других элементов планировки;
• в процессе обмеров заполняются абрисы с основными геометрическими параметрами;
• данные с оборудования передаются в программы, где оформляются документы по итогам обмеров.

В большинстве случаев для обмеров применяется высокоточное лазерное оборудование, сканирующее поверхности стен, перекрытий, выступов, арок, дверных и оконных проемов, других элементов. Отдельные элементы, представляющие сложность для сканеров, измеряются ручными инструментами.

Комментарий эксперта. При правильной расстановке измерительного оборудования будут охвачены все площади конструкций и элементов. Измерительные устройства создают облако точек, которое впоследствии обрабатывается программами. Это позволяет не только оформить документы по итогам обмеров, но и сделать полноценную визуализацию объекта. Такие услуги можно заказать в ООО Смарт Вэй.

Порядок проведения инвентаризации

Инвентаризация проводится через БТИ или другие организации, где есть штат квалифицированных специалистов. Сроки и стоимость работ определяются по договору после предварительного изучения ТЗ, сведений на объект. Инвентаризация включает:

• изучение проектной, технической и эксплуатационной документации;
• выезд специалистов на место;
• обследование и замеры здания по внешнему периметру, с учетом дверных и оконных проемов, балконов, выступов, малых архитектурных форм;
• обследования и обмеры во всех помещения, местах общего пользования здания;
• обследования и обмеры на всех инженерных системах объекта.

В зависимости от целей заказчика может проводится первичная, повторная (плановая) или внеочередная инвентаризация. В ходе инвентаризационных работ заполняются акты, протоколы, ведомости. В инвентаризации принимают участие инженеры, техники, другие специалисты.

Документы по итогам инвентаризации и обмеров

Проведение инвентаризационных и обмерных работ не имеет смысла, если по их итогам не оформлять какие-либо документы. В зависимости от вида и целей проведения работ, заказчик может получить:

• технический паспорт;
• поэтажные планы;
• ведомости (экспликации) помещений;
• выкопировки из материалов инвентарного дела;
• отчеты и заключения;
• справку ТЭП, справки БТИ по другим формам;
• технический план;
• различные виды проектов на строительные и дизайнерские работы.

Как мы указывали выше, по итогам обмерных работ можно сделать визуализацию объекта, его отдельных помещений и инженерных систем. Визуализация передается заказчику в виде файлов, может использоваться для демонстрации на сайтах и в ходе презентаций, для проектирования, для других целей.

Наши услуги

ООО Смарт Вэй специализируется на выполнение работ в сфере проектирования, строительства, кадастра. Почти по всем видам услуг мы проводим обследования и обмеры, так как без них невозможно оформить документы. К вашим услугам:

• проектирование всех видов строительных работ;
• помощь в согласованиях и получении разрешений;
• обмеры, обследования, техническая инвентаризация с подготовкой документов;
• оформление справок ТЭП, поэтажных планов, ведомостей помещений.

По всем видам услуг вы можете получить консультацию наших экспертов. Предварительную стоимость на некоторые работы и документы смотрите ниже.

№ п/п	Услуга, документ	Предварительная стоимость
1	Обмеры здания	от 25 000 руб.
2	Оформление технических паспортов	от 30 000 руб.
3	Кадастровые работы с оформлением технического плана	от 10 000 руб.
4	Техническая инвентаризация	от 20 000 руб.
5	Сопровождение согласований	от 10000 руб.

Заключение

• Обмеры – это комплекс работ для получения сведений о геометрических параметрах помещений и зданий, об их конфигурации.
• Инвентаризация – это работы по определению технических характеристик объекта. В инвентаризационные работы входят и обмеры помещений, строения, инженерных систем.
• По итогам инвентаризационных и обмерных работ оформляются технический паспорта и планы, поэтажные планы, ведомости, различные виды справок.

Специалисты нашей компании выполнят обмеры и инвентаризации на объекты любой сложности. Подробнее о наших услугах можно узнать по телефону, через форму обратной связи.

Наши кейсы

Кейс 1. На данном примере поэтажный план торгового здания. Обмеры с подготовкой документов проводили эксперты ООО Смарт Вэй.

Кейс 2. На данном примере результат обмерных работ здания, отнесенного к объектам культурной ценности. Наши эксперты проводили обмеры перед проектированием реконструкции.

Список использованной литературы

• Закон № 218-ФЗ (скачать)
• Закон № 221-ФЗ (скачать)
• Постановление № 87 (скачать)
• Приказ Минземстроя № 37 (скачать)
• Приказ МЭР № 953 (скачать)