Объект незавершенного строительства в 2024 году

Объект незавершенного строительства – это строение, у которого основные конструкции возведены частично. Как минимум, у ОНС должен быть фундамент, так как его наличие свидетельствует о неразрывной связи с землей. Недостроенное здание нельзя эксплуатировать, так как разрешение на ввод выдается только после окончания всех работ, предусмотренных проектом. Однако объект незавершенного строительства как объект недвижимости можно поставить на кадастровый учет и регистрацией прав. Для этого нужно доказать определенную степень (процент) готовности конструкций и строения в целом. Заключение по этому вопросу оформляет кадастровый инженер при подготовке технического плана.

В статье разъясним, что такое объект незавершенного строительства по своим признакам и правовому статусу, при каких условиях ОНС можно поставить на учет и продать, как недострой отражается в бухучете.

Объекты незавершенного строительства: виды, признаки, правовой статус

Процесс строительства здания осуществляется строго по проекту, прошедшему экспертизу и проверки в Госстройнадзоре. В частности, проект описывает полный цикл и перечень строительных работ, после завершения которых строение можно ввести в эксплуатацию. Пока все работы не завершены, а конструкции здания не возведены в полном объеме, оно будет считаться незавершенным строительством объектом.

По умолчанию, недострой не является объектом недвижимости. Основным признаком недвижимости является неразрывная связь объекта с землей. Для подтверждения такой связи, как минимум, нужно полностью завершить возведение фундамента. Учитывая эти правила, недостроенное здание можно поставить на учет с регистрацией прав:

• если строительные работы по проекту фактически были начаты;
• если у недостроя возведен фундамент, обеспечивающий его связь с землей;
• если в ходе незавершенного строительства были частично возведены основные конструкции, предусмотренные проектом.

Даже при подтверждении указанных признаков и постановке ОНС на кадастровый учет его все равно нельзя будет эксплуатировать по прямому назначению. Но собственнику будут доступны различные виды гражданских сделок, от продажи до регистрации залога при кредитовании. Впоследствии можно возобновить работы, чтобы объект незавершенного строительства перевести в завершенное.

Экспертное заключение. Правовой режим объектов незавершенного строительства зависит от того, поставлен ли он на учет в Росреестре с регистрацией прав. До прохождения учета недострой будет представлять собой набор строительных конструкций, расположенных на участке. Их можно продать по отдельности или по одному договору. Но предметом сделки будет не незавершенный строительством объект, а именно определенные конструкции. Только регистрация объекта незавершенного строительства с внесением данных в ЕГРН дает возможность распоряжаться им.

Основные документы для кадастрового учета	Описание
Технический план	Оформляется для постановки на учет нового объекта капитального строительства, помещения. Также на основании технического плана можно внести изменения в ЕГРН после реконструкции или перепланировки, поставить на учет часть объекта.
Межевой план	Оформляется для постановки на учет нового земельного участка. В техническом плане будут указаны характеристики и координаты границ участка, другие сведения
Акт обследования	Оформляется для подтверждения, что здание перестало физически существовать на объекте. На основании акта обследования Росреестр снимет здание или сооружение с кадастрового учета.
Заявление	По заявлению осуществляется кадастровый учет и/или регистрация прав. Заявление можно подать напрямую в Росреестр или через МФЦ.

Что можно делать с незавершенным объектом

Ввод в эксплуатацию объекта незавершенного строительства возможен только после завершения всего цикла строительных работ по проекту. Это будет проверять комиссия Госстройнадзора при выдаче разрешения на ввод. Пока здание недостроено, эксплуатировать его нельзя. Однако правовой режим объектов незавершенного строительства допускает возможность:

• постановки на учет в Росреестре с регистрацией прав;
• продажу или совершение других гражданских сделок;
• регистрацию залога на ОНС при кредитовании, привлечении средств под инвестиционные проекты;
• выставлять НЗС на торги в исполнительном производстве, при прохождении банкротства.

Как указывалось выше, объект незавершенного строительства перевести в завершенное можно в любой момент, если окончить весь комплекс строительных работ по проекту. Правовой статус ОНС при этом изменится. На основании разрешения Госстройнадзора достроенное здание можно будет ввести в эксплуатацию.

Чем отличается ОНС от НЗС

Что такое ОНС и НЗС, и есть ли отличия в этих терминах? Если смотреть нормативные акты, то там нет таких определений, как ОНС и НЗС, хотя оба они обозначают объект незавершенного строительства. Например, по Градостроительному кодексу объект незавершенного строительства так и именуется, без всяких сокращений.

В технической и информационно-справочной документации ОНС и НЗС — это практически идентичные понятия. Однако есть и отличия. Например, НЗС – это еще и объект, на котором продолжаются строительные работы по проекту. При этом ОНС это объект, на котором указанные работы прекращены или приостановлены на неопределенный срок.

Экспертное заключение. НЗС или ОНС — это может быть и реконструируемое здание, если на нем продолжаются работы, а Госстройнадзор не выдал разрешение на ввод. При этом объект изначально должен быть завершен строительством по исходному проекту. При реконструкции осуществляется замена или восстановление несущих конструкций, либо меняются основные параметры здания. Это влияет на правовой статус НЗС или ОНС – это будет зависеть от того, когда собственник получит разрешение на ввод.

При каких условиях НЗС можно поставить на кадастровый учет с регистрацией прав

Если собственник решил не достраивать здание, он может заказать проект на снос объекта незавершенного строительства. После освобождения участка от конструкций можно начать возведение нового спроектированного строения, либо использовать землю под иные цели. Чтобы зарегистрировать объект незавершенного строительства как объект недвижимости, нужно заказать кадастровые работы. Основным документом для Росреестра будет технический план с заключением кадастрового инженера.

Кто может дать заключение о степени готовности конструкций недостроенного здания

Что такое объект незавершенного строительства для целей кадастрового учета? Это определенный набор конструкций, чьи признаки позволяют признать недострой недвижимым имуществом. Заключение о наличии таких признаков может дать только кадастровый инженер. Заключение о степени готовности объекта незавершенного строительства заполняется в техническом плане на ОНС.

Отметим, что ввод в эксплуатацию объекта незавершенного строительства тоже предусматривает обращение к кадастровому инженеру, изготовление техплана. Но для полностью завершенного объекта в техплане не нужно заполнять заключение о степени готовности конструкций. Инженер опишет координаты, параметры и местоположение возведенного строения, чтобы Росреестр поставил его на учет.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п	Ссылки	Описание
1	Скачать	Образец технического задания на реконструкцию
2	Скачать	Образец заявления на выдачу разрешения на строительство
3	Скачать	Образец технического плана
4	Скачать	Образец заявления о кадастровом учете
5	Скачать	Образец выписки ЕГРН
6	Скачать	Образец заявления о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию
7	Скачать	Образец заявления о проведении экспертизы проекта
8	Скачать	Проект перепланировки

Как поставить на кадастровый учет незавершенный строительством объект

Незавершенное строительство подразумевает, что определенная часть работ по проекту уже выполнена. При этом степень реализации проекта может быть разной. При определенных условиях допускается регистрация объекта незавершенного строительства даже после завершения начальных этапов проектных работ. Все зависит от выводов кадастрового инженера в техплане.

Договор с кадастровым инженером

Регистрация объекта незавершенного строительства возможна только на основании техплана, оформленного кадастровым инженером. Для подготовки документа специалист должен выехать на место, провести измерения и обследования. С этой целью оформляется подрядный договор, где будут прописаны сроки и стоимость работы.

Наша компания оказывается услуги по подготовке документа на кадастровый учет и регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства. Инженеры оформят технический план в течение 1-2 дней, сами направят его в Росреестр. Для проведения работ на месте от заказчика будут нужны документы на участок, недостроенное здание. Например, для расчета степень готовности конструкций обязательно потребуется проектная документация.

Обследование объекта незавершенного строительства и его конструкций

Обследование незавершенного строительства осуществляется путем выезда инженера на место. Кадастровые работы включают:

• измерение всех основных конструкций, оценка степени (процента) готовности по сравнению с проектной документацией;
• измерение и определение координат недостроя;
• определение места расположения недостроенного здания на территории участка;
• перенос результатов обследований и измерений в технический план, его приложения.

Степень готовности объекта незавершенного строительства – это ключевой признак для постановки на кадастровый учет. Инженер определяет процент готовности по всем основным конструкциям (фундамент, перекрытия, стены и т.д.), а затем и в отношении всего недостроенного объекта. Эти данные указываются в содержании техплана. На основании изменений специалист заполняет раздел с заключением. В нем будет указана степень готовности объекта незавершенного строительства, его соответствие признакам недвижимости.

Методика определения процента готовности конструкций и всего здания зависит от вида объекта, особенностей проектных решений. В частности, инженер будет оценивать процент выполнения строительных работ по проекту. Это будет свидетельствовать и степени завершенности строительства или реконструкции.

Оформление технического плана

Объект незавершенного строительства, как объект недвижимости, ставится на учет в Росреестре на основании техплана. С этой целью инженер указывает в содержании документа:

• общие технические данные на ОНС, адрес и кадастровый номер участка;
• основание для проведения работ (договор, правоподтверждающие документы на землю, проект и т.д.);
• перечень обследований и измерений, выполненных на месте;
• результаты оценки степени готовности конструкций и объекта (указываются в процентах);
• координаты границ ОНС, место расположения его на участке;
• схема с отображением недостроенного объекта на территории участка;
• заключение о наличии признаков объекта недвижимости.

Что такое объект незавершенного строительства? Это пусть и недостроенное, но все же здание, которое имеет определенные границы и характеристики, координаты. Именно эти показатели инженер опишет в техплане, чтобы чиновники Росреестра перенесли их в ЕГРН. Форма технического плана утверждена Приказом МЭР № 953 (скачать).

Экспертное заключение. При реконструкции объекта незавершенного строительства будут изменены его основные параметры (например, высота, этажность и т.д.). Поэтому в процессе обследований и измерений инженер будет определять степень готовности уже после завершения строительных работ. Если реконструкция заключается в выполнении полного цикла работ по первоначальному проекту, то на основании техплана можно объект незавершенного строительства перевести в завершенное.

Обращение в Росреестр

Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства и постановка на учет проводится Росреестром. При этом должностные лица ведомства сами не выезжают на объект, а руководствуются сведениями в техническом плане. Учет заключается во внесении сведений в ЕГРН о недостроенном здании, присвоении ему кадастрового номера.

Правовой режим объекта незавершенного строительства будет подтвержден выпиской из ЕГРН. В этом документе будут данные о правах на недостроенное здание. Если впоследствии ОНС будет достроен, в ЕГРН тоже нужно внести изменения. С этой целью собственнику необходимо заново заказать техплан, обратиться с ним в Росреестр.

Особенности отражения незавершенного строительства в бухгалтерском учете

Объект незавершенного строительства — это ценный актив, даже если он не поставлен на кадастровый учет. Рыночная цена ОНС может определяться стоимостью его конструкций и материалов, зависеть от места расположения, других факторов.  До момента ввода в эксплуатацию учет незавершенного строительства в бухгалтерском учете осуществляется по следующим правилам:

• ОНС учитывается по бухгалтерии как стоимость фактически завершенных работ, конструкций, материалов;
• в отношении незавершенного строительства в бухгалтерском учете счет 08 применяется до момента прохождения регистрации в Росреестре (субсчет 08.3);
• после ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительства оно учитывается по бухгалтерии как основные средства.

Отметим, что на незавершенное строительство в балансе можно относить и сопутствующие расходы – оплату проектной и иной документации, командировочные, другие траты.

Правила продажи объекта незавершенного строительства

Здесь есть два варианта. Если собственник не проходил кадастровый учет, то ОНС будет представлять собой набор конструкций. В цену по договору можно включить и расходы, понесенные в ходе строительных работ. Если кадастровый учет пройдет, то объект незавершенного строительства — это уже зарегистрированная недвижимость. Соответственно, предметом договора будут не конструкции, а недостроенное здание.

Кейсы нашей компании

Кейс 1. В 2020 году наши специалисты оформили технический план для постановки на кадастровый учет недостроенного многоквартирного дома. На основании документов из Росреестра объект был продан новому застройщику для продолжения работ.

Кейс 2. В 2021 года специалисты нашей компании провели обследования и оформили технический план на недостроенный гаражный бокс. Так как степень готовности конструкций соответствовала признакам объекта недвижимости, Росреестр поставил ОНС на кадастровый учет.

Наши услуги

Наша компания выполняет полный спектр проектных и кадастровых работ, в том числе в отношении ОНС. Вы можете заказать:

• технический план для постановки ОНС на учет, регистрации прав;
• договоры на продажу объекта незавершенного строительства, передачи его в залог;
• проектную документацию на снос объекта незавершенного строительства.

С предварительными ценами на работы, услуги и документы можно ознакомиться ниже.

№ п/п	Услуга, документ	Предварительная стоимость
1	Оформление проекта и технического заключения на перепланировку	от 25 000 руб.
2	Оформление технических паспортов	от 30 000 руб.
3	Кадастровые работы с оформлением технического плана	от 10 000 руб.
4	Техническая инвентаризация	от 20 000 руб.
5	Сопровождение учета и регистрации прав на объект незавершенного строительства	от 15 000 руб.

Заключение

• Объект незавершенного строительства можно зарегистрировать как недвижимость. Для этого нужно заказать технический план, где будет подтверждена определенная степень готовности конструкций, строения в целом.
• Только после постановки на учет ОНС можно продать как недостроенное здание. Для регистрации в Росреестра незавершенный объект можно продать только как набор конструкций.
• Техплан на недострой может оформить кадастровый инженер. Для заполнения документа проводится обследование, измерения характеристик и координат границ.

По всем вопросам, связанным с описанием характеристик ОНС в документах и регистрации его в Росреестре, можно обратиться к нашим специалистам.

Список использованной литературы

• Градостроительный кодекс РФ (скачать)
• Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать)
• Постановление № 87 (скачать)
• ГОСТ Р 21.202-2020 (скачать)
• Приказ МЭР № 953 (скачать)