Кадастровый учет помещений в здании: правила и особенности 2024 года

Кадастровый учет помещений в здании – это процедура внесения в ЕГРН сведений об объекте через Росреестр. Помещение можно поставить на кадастровый учет, если оно обособленно и изолировано от остального объема строения. Такие требования указаны в Законе № 218-ФЗ, а исключение сделано только для временных частей зданий и помещений. Чтобы пройти учет, нужно выделить помещение в здании, оформить на него техплан.

Читайте в статье, что является целью учета в кадастре для помещений, как пройти эту процедуру, с какими документами нужно обращаться в Росреестр.

Зачем нужна постановка на кадастровый учет помещения в здании

Суть учета в кадастре заключается в получении, обобщении и систематизации данных о недвижимости. Простыми словами, в ходе этой процедуры формируются сведения ЕГРН, а государство получает точную и достоверную информацию обо всех объектах. Учет может осуществляться в отношении любых объектов недвижимого имущества, от участков и гаражей до помещений и машино-мест.

Постановка на учет помещений в нежилом здании или в МКД может быть связана со следующими обстоятельствами:

• создание нового объекта недвижимости при строительстве, либо в ходе эксплуатации строения;
• образование объекта при разделе, выделе или объединении помещений;
• внесение в ЕГРН сведений о существующем помещении, которое ранее не ставилось на учет.

Учет может проводиться для существующего объекта, чьи сведения уже указаны в ЕГРН. Это требуется после изменения планировки, проведения реконструкции. Во всех перечисленных случаях необходимо определить точные характеристики помещения, подтвердить, что оно обособлено и изолированно. Для этого заключается договор с кадастровым инженером, изготавливается техплан.

Комментарий эксперта. По итогам учета Росреестр присваивает кадастровый номер на нежилое помещение. Указанный номер останется неизменным на весь период, пока помещение существует как объект недвижимости. Снятие с учета и аннулирование номера происходит при разрушении или сносе строения, при разделе или объединении исходного помещения.

Алгоритм взаимодействия государственных органов при постановке помещений и зданий на кадастровый учет.

Законодательство

Базовым руководящим документом для учета недвижимости является Закон № 218-ФЗ (скачать). Именно в нем указано правило, что помещение должно быть изолированным и обособленным. Также в законе есть предписания о порядке обращения в Росреестре, требования к техническому плану. Отдельная норма закона посвящена кадастровому учету части здания или помещения, если они временно выделяются под аренду.

Без технического плана постановка на кадастровый учет нежилого помещения невозможна. Правила оформления этого документа регламентированы Приказом Минэкономразвития № 953 (скачать). Самостоятельно оформить техплан нельзя. Документ можно получить только у кадастрового инженера после координирования, замеров и обследований объекта.

Варианты кадастрового учета для помещений

Есть несколько вариантов постановки недвижимости на учет. Учитывая особенности помещений, это может быть:

• первичный учет после возведения здания, когда сразу выделяются отдельные помещения;
• образование помещения из объема существующего строения;
• образование помещения в результате раздела, выдела, объединения (по результатам этих работ исходный объект может утратить существование или сохраниться в измененном виде);
• учет для внесения изменений о новых характеристиках после перепланировки, реконструкции.

Изолированность и обособленность будет проверяться в каждом из перечисленных случаев. Пройти учет может собственник, либо его представитель по доверенности. Если на помещение оформлены доли нескольких лиц, они всех подают единое заявление, либо выдают доверенности на представителей. С согласия собственника учет может пройти арендатор помещения (обычно это происходит при перепланировке под цели арендатора).

Есть три основных варианта прохождения кадастрового учета на недвижимость.

При каких условиях допускается постановка части здания на кадастровый учет

Учет части здания или помещения допускается без подтверждения обособленности и изолированности. Это значит, что выделить часть объекта можно путем описания в договоре, отражения его местоположения и границ на схеме. Устанавливать стены, перегородки или другие ограждающие конструкции не обязательно. Описание части будет сделано инженером при изготовлении техплана.

Важно, что кадастровый номер на часть присваивается только временно, т.е. на период действия аренды. Когда договор закончится или будет расторгнут, номер будет аннулирован автоматически или по заявлению собственника. Пока часть объекта стоит на учете, повторно сдать ее в аренду нельзя.

Комментарий специалиста. Двойной кадастровый учет недвижимости возможен только при технической ошибке. На практике, это происходит крайне редко, поскольку алгоритмы ведения ЕГРН и систематизации сведений о недвижимости уже давно отработаны. Могут возникать реестровые ошибки, но они не связаны с двойным учетом одного и того же объекта.

Как поставить нежилое помещение на кадастровый учет

Чтобы узнать, как получить кадастровый номер на нежилое помещение и поставить его на учет, нужно обратиться к Закону № 218-ФЗ. Процедура проводится сотрудниками Росреестра, но сдать заявление и документы можно и через МФЦ. Заявителем может быть руководитель организации. гражданин, представитель по нотариальной доверенности. Подробнее об алгоритме действий читайте ниже.

Изолированность и обособленность

Если помещение обособлено и изолированно, оно должно быть отгорожено от остального объема здания, иметь отдельный выход на улицу, либо к местам общего пользования. Чтобы обеспечить соответствие этим признакам, могут проводиться следующие работы:

• возведение или перенос ограждающих стен, перегородок;
• обустройство отдельного выхода на участок перед зданием, либо к местам общего пользования (например, в коридор этажа, на лестничную клетку подъезда).

Если помещение было выделено сразу при строительстве здания, дополнительные строительные работы не требуется. Иначе обстоит дело, если в существующем строении происходит выделение площадей под новое помещение, осуществляется раздел, объединение или выдел. В этих случаях оформляется проектная документация, проводятся согласования реконструкции или перепланировки. Об особенностях согласований и разрешений таких работ расскажут наши специалисты.

Технический план

Чтобы поставить на кадастровый учет помещение в здании, на него нужно заказать техплан. Для получения документа необходимо:

• заключить договор с инженером, оплатить работу;
• передать документацию на объект (например, разрешение на ввод в эксплуатацию здания, приемочный акт после перепланировки);
• обеспечить инженеру доступ для обследования и обмеров.

Инженер должен определить точные характеристики нового помещения, описать их в текстовой части техплана, указать местоположение на схеме поэтажного плана. Готовый документ выдается в цифровом формате (на диске), либо направляется в Росреестр по каналам электронного взаимодействия.

В графической части технического плана на помещение фиксируется его конфигурация, основные характеристики.

Кадастровый учет нежилого помещения в Росреестре

Постановка на учет нежилого здания и его отдельных помещений осуществляется по заявлению собственника. На момент подачи заявления должен быть готов технический план. Документы передаются через МФЦ или сразу в Росреестр (это повлияет на сроки процедуры). Факт приема документов подтверждается распиской, где будет указана дата выдачи выписки ЕГРН.

Выписка ЕГРН

Когда кадастровый учет нежилого здания или помещения будет завершен, заявитель получит выписку ЕГРН. В ней будет указана следующая информация:

• дата и основание постановки на учет;
• кадастровый номер;
• основные параметры объекта, перенесенные их техплана;
• графическая схема с местоположением здания на участке, либо поэтажные планы для помещений.

С 2018 года в Росреестре не выдаются кадастровые паспорта. Сведения, которые ранее указывались в этом документе, теперь включены в выписку ЕГРН.

Мнение эксперта. До 2018 года была возможность пройти кадастровый учет строений на земельном участке без оформления техплана. Для этого собственник сам заполнял декларацию, указывал в ней характеристики и местоположение строение. Сейчас такое правило отменено, так как при декларировании допускалось множество ошибок. Чтобы быстро пройти учет и избежать отказов Росреестра, закажите техплан в компании Смарт Вэй.

Выписка ЕГРН является официальным документом, подтверждающим кадастровый учет и регистрацию прав.

Постановка на кадастровый учет части здания

Возможность ставить на учет части объектов узаконена с 2017 года. До этого применялась противоречивая практика по письмам и разъяснениям Росреестра. Часть объекта ставят на учет следующим образом:

• нужно составить договор аренды, описать в нем границы и местоположение части (обычно для этого делаются приложения в виде графической схемы);
• заказывается техплан, в котором будут точно описаны границы, площади и местоположение части;
• подается заявление в Росреестр для учета части и регистрации договора аренды;
• оформляется выписка ЕГРН с временным кадастровым номером.

Кадастровый паспорт части помещения также не оформляется. В выданной выписке будет указан не только временный номер в кадастре, но и возникшее ограничение на объект. Это нужно, чтобы собственник не мог сдать ту же часть другому арендатору.

Комментарий эксперта. Не проводится регистрация аренды, если срок договор не превышает одного года. Формально, в этом случае стороны могут не ставить часть объекта на учет. Однако это повлечет дополнительные риски для арендатора. Подробнее об особенностях заключения договоров и их регистрации в Росреестре вы можете узнать у консультантов Смарт Вэй.

На поэтажном плане здания указываются все помещения, в том числе прошедшие самостоятельный кадастровый учет.

Сроки и стоимость

Учет недвижимости является бесплатной государственной услугой. Так как обычно объекты ставят на учет одновременно с регистрацией прав, за объединенную процедуру нужно платить пошлину. Ее размер составляет 22 тыс. руб. (для предприятий) и 2 тыс. руб. (для физ. лиц). Размер пошлины не зависит от того, как подаются документы.

Продолжительность процедур, напротив, зависит от способа подачи заявления:

• если заявителю нужен только учет помещения, выписка ЕГРН выдается через 7 дней (Росреестр) или 9 дней (МФЦ);
• при одновременной регистрации и учете процедуры займут 10 дней (Росреестр) или 12 дней (МФЦ).

Ускорить проведение процедур нельзя, так как все сроки указаны в законе. Но можно избежать приостановок со стороны Росреестра, которые могут составлять до 3 месяцев. Для этого внимательно отнеситесь к выбору кадастрового инженера, чтобы получить техплан без ошибок.

Сроки изготовления техпланов зависят от размера, площади и типа помещений. Компания Смарт Вэй предлагает оформление документа всего за 1-3 дня. Мы гарантирует, что техплан будет полностью соответствовать Приказу № 953.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Наши услуги и цены

Нужно быстро пройти учет нежилого помещения в Росреестре? Тогда вам помогут в компании Смарт Вэй. Мы оказываем услуги юр. лицам и гражданам:

• проектирование, разработка любых видов документации на недвижимость;
• подготовка техпланов в максимально сжатые сроки;
• сопровождение всех процедур в Росреестре и МФЦ с получением готовых документов;
• помощь в оформлении документов на сделки с недвижимым имуществом.

Все работы выполняют только опытные и квалифицированные специалисты. Это гарантирует, что у вас не возникнет проблем при обращении в государственные органы. Предварительную стоимость работ, услуг и документов можно узнать из таблицы ниже.

Выводы

• Кадастровый учет осуществляется для обособленных и изолированных помещений.
• По итогам учета информация о помещении будут внесены в ЕГРН с присвоением кадастрового номера.
• Часть объекта также можно ставить на учет, однако только на период аренды.

При поддержке специалистов Смарт Вэй у вас не возникнет проблем при прохождении учета и регистрации недвижимости. Подробнее об условиях работы с нами можно узнать на бесплатной консультации.