Раздел и выдел помещений

Раздел и выдел помещений в 2020 году

Владельцу недвижимости принадлежит право провести раздел или выдел помещений, в результате чего могут создаваться новые объекты недвижимости. При разделе исходный объект полностью прекращает свое существование, а сведения о нем будут исключены из ЕГРН. Выдел происходит с сохранением первоначального объекта, однако его измененные характеристики также должны быть учтены в Росреестре.

Что такое раздел помещений

Каждый самостоятельный объект недвижимости не только обладает уникальными характеристиками, но и должен отвечать требованиям изолированности и обособленности. Исключение составляют только части помещений, образуемые на временной основе для передачи в аренду (в этом случае часть помещения может не иметь изолирующих ограждений, а его условные границы фиксируются  в техническом плане).

Раздел помещения позволяет создать два или более новых помещения, каждое из которых будет обладать собственными параметрами, а также отвечать признакам обособленности и изолированности. Отсутствие двух указанных признаков является основанием для приостановления и отказа в регистрационных действиях (п. 34 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ). Раздел помещения характеризуется следующими нюансами:

  • решение о разделе может принимать только собственник, а при наличии нескольких правообладателе требуется согласие каждого из них;
  • раздел происходит в результате строительных работ, которые подпадают под понятие перепланировки или реконструкции;
  • перепланировка и реконструкция нуждаются в обязательном согласовании – оно проходит на основании проектной документации, а для реконструкции нужно получить и разрешение на строительство;
  • итоги строительных работ утверждаются комиссионным актом, а затем фиксируются в техническом плане, который оформляет кадастровый инженер после обследования вновь созданных помещений.

Именно фиксация характеристик вновь созданных помещений позволяет поставить их на кадастровый учет и внести сведения в ЕГРН. Разделенный объект утрачивает свое существование – его кадастровый номер будет аннулирован, а сведения исключены из ЕГРН.

Если исходным объектом владел один собственник, он зарегистрирует аналогичное право на каждое новое помещение. Если правообладателей было несколько, права будут регистрироваться на основании соглашения собственников, в том числе пропорционально их долям.

Комментарий специалиста. При самостоятельном оформлении документов на раздел требуется пройти множество согласований, а любая ошибка повлечет приостановку или отказ в регистрации прав на вновь созданные объекты. Поэтому только помощь профессиональных специалистов в сфере кадастра и недвижимости позволит пройти все стадии согласования и регистрации с первого раза. Специалисты компании «Кадастровая Москва» помогут оформить проектную документацию на раздел помещения, выполнят кадастровые работы для изготовления технических планов на вновь созданные объекты, помогут пройти кадастровый учет и регистрацию прав. Подробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте info@технический-план.москва.

Техплан на выдел помещения

Техплан на выдел помещения

Требования для раздела помещений в 2020 году

Ключевое значение при оформлении прав на вновь созданные помещения  имеет подтверждение признаков изолированности и обособленности. Вот какими нюансами характеризуется определение этих признаков:

  • при изолированности происходит ограничение каждого вновь созданного помещения от остального объема здания с обустройством отдельного входа;
  • обособленность заключается не только аналогичным ограничением, но и наличием выхода к местам общего пользования здания, либо на улицу.

Ограничение происходит за счет обустройства стен или перегородок, в том числе несущих элементов здания (стен, перекрытий, потолка и т.д.). При наличии у помещения двух и более выходов, оно не может считать изолированным (исключение составляют случаи, когда все, кроме одного выхода, ведут к вспомогательным помещениям).

Для раздела будут использованы существующие ограничительные конструкции исходного объекта, а также вновь обустраиваемые стены и перегородки. Все эти работы должны соответствовать проектной документации, которую может составлять экспертная организация  с допуском СРО. Если нежилое помещение, подлежащее разделу, расположено в многоквартирном жилом здании, дополнительно к проекту оформляется техническое заключение о состоянии несущих конструкций.

Появление новых помещений подразумевает обязательный учет их характеристик. Для этого, после завершения работ и их приемки, собственник обращается к кадастровому инженеру для оформления техплана. Оформление техплана проходит по следующим правилам:

  • инженер запрашивает сведения ЕГРН в отношении здания, исходного помещения и смежных объектов;
  • проводится обследование вновь созданных объектов в натуре (если инженер установит отступления от проектной документации, он обязан отразить эти факты в своем заключении);
  • отражается местоположение новых помещений на поэтажном плане здания, в том числе их границы;
  • описание параметров каждого нового помещения происходит в текстовой и графической форме, а в содержание техплана включаются схемы и чертежи.

Таким образом, по итогам раздела оформляются технические планы на каждое новое помещение, а также на само здание, поскольку его характеристики изменились в результате строительных работ.

Техплан на каждый объект направляется в Росреестр или МФЦ – будут проведены учетные и регистрационные процедуры, в результате которых:

  • сведения об исходном помещении будут исключены из ЕГРН, а его кадастровый номер аннулируется;
  • новые объекты будут поставлены на учет, их сведения переносятся из техпланов в ЕГРН, одновременно происходит регистрация прав;
  • собственник получит на руки выписку ЕГРН на каждый объект, с отражением характеристик и сведений о зарегистрированных правах.

Если строительные работы по разделу изначально не согласованы в уполномоченных инстанциях, учетные и регистрационные мероприятия закончатся вынесением решения о приостановлении, а затем и отказом.

Комментарий специалиста. Будет ли считаться разделом возведение в помещении перегородки? Без помощи профессионального эксперта и проектировщика определить это практически невозможно – понятия изолированности и обособленности имеют схожие признаки. Поэтому запланировав раздел помещения, обратитесь за помощью к специалистам компании «Кадастровая Москва» – мы обладаем опытом оформления документации даже на самые сложные объектыПодробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте info@технический-план.москва.

Раздел помещений

Раздел помещений

Сроки и стоимости раздела

Чтобы провести строительные работы и узаконить раздел, нужно пройти стадию проектирования, согласования проекта, приемки работ, оформления технического плана. Только по итогам этих процедур можно зарегистрировать права на вновь созданные объекты. При определении продолжительности каждого перечисленного этапа нужно учитывать следующие требования:

  • срок изготовления проекта перепланировки или реконструкции зависит от сложности и объема работы, а также от квалификации и профессионализма специалистов экспертной организации (например, обращайся в компанию «Кадастровая Москва», вы можете получить проект перепланировки уже в течение нескольких дней);
  • согласование перепланировки не должно превышать 45 дней, а правильное оформление проектной документации позволит пройти эту процедуру с первого раза;
  • разрешение на строительство выдается надзорным органом, а срок проверки документов может достигать 2-3 месяцев;
  • после выполнения строительных работ и их приемки, оформление техплана займет от 1 дня до нескольких недель (специалисты компании «Кадастровая Москва» выполнят эту работу за 1-2 дня, а в наиболее сложных ситуациях не позднее 5 дней).

По правилам Федерального закона № 218-ФЗ, кадастровый учет и регистрационные мероприятия проводятся в рамках одной процедуры. Она займет 10 дней. Если документы направляются сразу в Росреестр, либо 12 дней при обращении через МФЦ.

На законодательном уровне определен размер госпошлины, которую предстоит уплатить за регистрационные действия в Росреестре – 2000 рублей для граждан и 22 000 рублей для предприятий. Указанную сумму необходимо внести по каждому регистрируемому объекту. Кадастровый учет отдельной госпошлиной не облагается, это услуга оказывается безвозмездно.

Стоимость работы проектировщиков и кадастрового инженера определяется исходя из объема и срочности заказа. Чтобы узнать подробности сотрудничества с компанией «Кадастровая Москва», в том числе о расценках на оформление проекта и технического плана, позвоните по телефонам, указанным на сайте.

Что такое выдел помещений

При выделе, по итогам строительных работ, исходное помещение сохраняет свое существование, однако его характеристики в значительной степени изменяться (прежде всего, в части уменьшения площади). Одновременно происходит образование одного или нескольких новых помещений, каждый из которых будет обладать собственными уникальными характеристиками.

Выдел может носить временный или постоянный характер, однако регистрация вновь созданного объекта недвижимости будет возможно только при наличии признаков изолированности и/или обособленности. Выделение может носить временный характер – такой условный объект будет рассматриваться как самостоятельная единица учета только на определенный срок (например, временный кадастровый учет проводится при выделении части помещения для передачи в аренду).

Комментарий специалиста. В ГК РФ зафиксирована возможность выдела доли в объекте недвижимости по требованию одного из собственников. На практике, выделить в натуре отдельное помещение, пропорционально размеру доли, практически невозможно. Поэтому реально можно выделить только часть помещения, зарегистрированного как самостоятельный объект недвижимостиПодробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте info@технический-план.москва.

Требования для выдела помещений

При выделе помещения должны соблюдаться следующие требования:

  • исходный объект изменит свои характеристики, однако сохранит прежний кадастровый номер;
  • вновь созданный объект не только приобретет перечень уникальных характеристик, но и получит кадастровый номер после регистрации в Росреестре;
  • как и раздел помещений, выдел может осуществляться в результате перепланировки или реконструкции, т.е. все изменения в объектах недвижимости должны быть учтены в проекте и согласованы в уполномоченных инстанциях;
  • если выделенный объект будет обладать признаками изолированности и обособленности, он будет поставлен на постоянный кадастровый учет – в ином случае может идти речь только о временном кадастровом учете.

Таким образом, чтобы согласовать выдел помещения, собственник должен заказать проект, получить техническое заключение, обратиться к кадастровому инженеру за оформлением технического плана. Если происходит временное выделение помещения, заказывать и согласовывать проектную документацию не нужно.

Комментарий специалиста. Процедура оформления проектной документации и ее согласования практически не отличается при разделе и выделе помещений. Однако последствия этих двух вариантов непосредственно связаны с судьбой исходного объекта – при разделе он перестает существовать в натуре, а при выделе сохраняется в измененном виде.

Сроки и стоимости выдела помещений

Сроки проведения выдела помещений будут зависеть от следующих факторов:

  • статус здания, в котором будут проводиться работы – для многоквартирных зданий процедура согласования проекта проходит намного дольше и требует оформление дополнительных документов;
  • объем и характер предстоящих строительных работ – если выдел происходит в рамках реконструкции здания, для получения разрешения на строительство потребуется больше времени;
  • профессионализм и опыт проектировщика, подрядчика, кадастрового инженера – правильное составление документов исключит возможность приостановки или отказа со стороны уполномоченных органов.

Госпошлина за регистрацию прав на каждое вновь образованное помещение в 2018 году будет составлять 2000 и 22 000 рублей, для граждан и предприятий, соответственно. Реквизиты для оплаты госпошлины будут отличаться для каждого региона – их можно уточнить через сайт Росреестра.

Выделение помещений для регистрации договора аренды

Если здание или помещение сдается в аренду целиком, на регистрацию представляется договор, подписанный обеими сторонами. Однако Федеральный закон № 218-ФЗ позволяет передать арендатору и часть помещения, причем для этого не обязательно оформлять выдел с подтверждением признаков изолированности и обособленности. Вот по каким правилам может происходить временное выделение помещений для оформления аренды:

  • временный объект может вовсе не иметь конструкций, ограждающих его площадь, либо иметь условные обозначения (маркеры на полу, лента, торговые прилавки по периметру и т.д.);
  • стороны должны указать все характеристики такого объекта в договоре, в том числе его местоположение в пределах общего помещения, площадь и т.д.;
  • на основании договора кадастровый инженер проведет обследование и укажет местоположение временного объекта на схеме помещения или поэтажном плане – эти сведения будут внесены в технический план, а затем и в реестре ЕГРН.

На основании техплана выделенная часть помещения будет поставлена на временный кадастровый учет – эта процедура будет проходить одновременно с регистрацией арендного договора.

Выделение части помещения для целей аренды является оптимальной формой передачи больших торговых площадей мелким организациям или предпринимателям. Преимущества такой формы аренды заключается в простоте определения границ – стороны могут их согласовать без возведения каких-либо ограждений. Кадастровый инженер подготовит техплан в течение нескольких дней, что позволит пройти всю регистрационную процедуру в максимально сжатые сроки.

После прекращения срока действия такого договора временный кадастровый номер аннулируется. Если собственник будет вновь сдавать часть площади помещения, ему нужно заново оформить договор и подготовить технический план. Чтобы избежать проблем при оформлении документов и последующей регистрации в Росреестре, воспользуйтесь услугами опытных специалистов компании «Кадастровая Москва». Подробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте info@технический-план.москва.

Приостановка при регистрации договора аренды

Приостановка при регистрации договора аренды в 2020 году

Для долгосрочных арендных договоров, предметом которых является недвижимость, ГК РФ предусматривает обязательную регистрацию. Она проходит через специальное ведомство – Росреестр. В процессе регистрационных действий могут возникать основания для приостановки этой процедуры, они перечислены в Федеральном законе № 218-ФЗ,

Правильный порядок регистрации договора аренды

Под арендой понимается передача имущества во временное пользование – это может сделать собственник, либо его представитель оп доверенности. Если срок договора не превышает одного года, регистрировать его не нужно – он вступает в силу с момента подписания обоими контрагентами. Иначе обстоит дело при аренде недвижимости, если срок временного владения будет превышать один год – уклонение от прохождения регистрационной процедуры влечет недействительность договора.

В 2018 году порядок регистрационных действий зафиксирован в Федеральном законе № 218-ФЗ. Участникам арендных отношений предстоит выполнить следующие действия:

  • согласовать условия аренды и зафиксировать их в едином документе – договоре;
  • передать объект недвижимости или его часть арендатору по передаточному акту;
  • обратиться в территориальное подразделение Росреестра или МФЦ с заявлением о регистрации договора аренды;
  • дождаться завершения регистрационной процедуры и получить выписку из ЕГРН.

На период действия договора устанавливает обременение права собственности – оно сохранится даже при продаже объекта третьим лицам.

Предметом аренды может выступать целый объект недвижимости или его часть (например, часть здания или сооружения). Закон допускает выделить под цели арендатора даже часть площади помещения, не имеющей постоянных ограждающих конструкций (стен, перегородок и т.д.). В этом случае временные границы части помещения будут зафиксированы на техническом плане, который оформит кадастровый инженер.

При обращении на регистрацию нужно учитывать ряд дополнительных правил:

  • если сведения об арендуемой недвижимости ранее не были внесены в ЕГРН, одновременно с регистрацией договора будет проводиться кадастровый учет объекта;
  • учетные действия сопровождаются присвоением объекту кадастрового номера – он будет указан в выписке ЕГРН.
  • если регистрируется договор на часть помещения, также будут проводиться учетные действия с присвоением временного кадастрового номера (он будет аннулирован после прекращения арендных отношений).

Выполнение перечисленных условий и требований является обязательным для любого объекта недвижимости, а также любых участников договора (граждан, юридических лиц и т.д.).

Комментарий специалиста. Как правило, регистрация и/или кадастровый учет проходят без замечаний со стороны специалистов Росреестра. Однако при проверке документов могут возникать основания для приостановки, а затем и отказа в регистрации – они указаны в ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ. Чтобы заранее предусмотреть возможные нюансы и устранить риск приостановки регистрации, воспользуйтесь услугами опытных специалистов компании «Кадастровая Москва». Мы окажем помощь при подготовке полного комплекта документов и сопровождение на регистрационном этапеПодробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте info@технический-план.москва.

Основные ошибки при регистрации договора аренды в 2020 году

Отказать в регистрации договора могут только по основаниям, прямо указанным в законе. Например, в договоре может отсутствовать существенное условие – описание арендуемого объекта недвижимости. Необходимо детально характеристики объекта недвижимости или его части – кадастровый номер, адрес объекта, его площадь, этажность или местоположение на этаже, целевое назначение и т.д. Как правило, эти характеристики соответствуют кадастровым сведениям ЕГРН, которые собственник может узнать путем получения выписки.

Выделим наиболее существенные и распространенные ошибки, которые повлекут отказ регистрирующего органа:

  • отсутствие у арендодателя полномочий на распоряжение объектом недвижимости, в том числе на заключение арендного договора;
  • отсутствие у представителей сторон доверенности, оформленной в соответствие с ГК РФ;
  • наличие противоречий между зарегистрированными и заявленными правами (например, если договор составлен на объект, уже находящийся в зарегистрированной аренде);
  • если договор аренды не подписан сторонами, либо подписан ненадлежащими лицами;
  • заявителем представлен не полный комплект документов;
  • если объект недвижимости, который сдается в аренду, ранее не был поставлен на кадастровый учет, а при обращении стороны не представили технический план.

Это только примерный перечень ошибок и недостатков документации, которые повлекут приостановку регистрационных действий.  Учтите, что по новым правилам Закона №218-ФЗ сразу отказать в регистрации вам не смогут.  Сначала выносится решение о приостановке на срок, определенный законом, а при неустранении недостатков уже последует отказ с возвращением документов заявителю.

Рассмотрим отдельные недостатки документов, которые могут повлечь приостановку регистрационных действий.

Неправильная доверенность

Совершение любых сделок с недвижимостью допускается не только лично собственником, но и его представителем. Чтобы закрепить состав полномочий представителя, составляется доверенность – для сделок с недвижимостью она должна быть удостоверена в нотариальной конторе. Доверенность представляется одновременно с документом, в котором представитель поставил свою подпись.

Неправильно оформленная доверенность может выступать основанием для отказа в регистрации в следующих случаях:

  • если она удостоверена ненадлежащим образом – составлена в простой письменной форме без отметки нотариуса, либо ее заверил только руководитель организации;
  • если договор, представленный на регистрацию, подписал представитель, у которого в доверенности не было такого полномочия;
  • если заявление в Росреестр подписало лицо, не имеющее таких полномочий в доверенности;
  • если у доверенности, представленной на регистрацию, истек срок действия.

Круг полномочий в доверенности определяет сам собственник. Например, полномочия по доверенности могут предусматривать только подписание договора аренды, либо представление его в Росреестр с правом подписания заявления. Однако на практике применяется универсальная доверенность, полномочия по которой охватывают все этапы сделки.

Комментарий специалиста. Если специалист Росреестра установит, что представитель не обладает полномочиями по оформлению документов на регистрацию, он вынесет соответствующее решение. Учтите, что максимальный срок приостановки может составлять до трех месяцев, такое правило содержится в ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ. Устранить нарушение можно оформлением доверенности в строгом соответствии с законодательными актами и условиями сделкиПодробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте info@технический-план.москва.

Ошибки в заявлении

При обращении в службу Росреестра или МФЦ, контрагенты по договору аренды должны оформить заявление о регистрации, а, при необходимости, и о проведении кадастрового учета. Порядок заполнения этого документа регламентируется Приказом Минэкономразвития от 26.11.2015 № 883, а в службу Росреестра он может представляться не только в письменной форме, но и в виде электронного файла с удостоверением ЭЦП.

В бланке заявления стороны указывают следующую информацию:

  • данные юридических лиц или граждан, выступающих контрагентами по договору;
  • информация о представителях, имеющих доверенность;
  • общая информация о договоре аренды, правах на объект недвижимости;
  • реестр документов, представленных на регистрационную процедуру.

Как правило, ошибки при заполнении заявления носят технический характер и быстро устраняются. Серьезная проблема может возникнуть только в случае, если в тексте заявления указаны недостоверные сведения об участниках сделки, либо его подпишет лицо, не обладающее полномочия.

Комментарий специалиста. При обращении в Росреестр или МФЦ заявление заполняют специалисты этих ведомств. Если заявление подается в электронной форме, для его заполнения лучше воспользоваться услугами профессиональных специалистов в сфере недвижимости. Полное сопровождение арендных сделок обеспечат опытные специалисты компании «Кадастровая Москва»Подробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте info@технический-план.москва.

Нет технического плана

По нормам Федерального закона № 218-ФЗ, одним из оснований для проведения кадастрового учета и регистрации является технический план. В этом документе фиксируются все параметры объекта недвижимости, а получить его можно через кадастрового инженера. Если объект уже проходил процедуру кадастрового учета, а сведения о нем были включены в ЕГРН, технический план не обязательно представлять в случае, если характеристики объекта не меняются при передаче в аренду.

Отсутствие технического плана будет рассматриваться как причина приостановки в следующих случаях:

  • если арендуемый объект ранее не проходил кадастровый учет, т.е. сведения о нем не включены в ЕГРН;
  • если для сдачи в аренду были изменены характеристики объекта (например, проведена перепланировка с целью переноса дверных и оконных проемов);
  • если в аренду сдается часть помещения, выделенная на временной основе.

Отсутствие технического плана влечет приостановку регистрационных и учетных действий, т.е. затягиваются сроки для начала работы арендатора.

Комментарий специалиста. Обследование арендуемого объекта и подготовка технического плана займет от 1 до 5 дней, если вы обратитесь за помощью к специалистам компании «Кадастровая Москва». Благодаря опыту и квалификации наших специалистов вы быстро соберете необходимый комплект документов для регистрации, что позволит пройти эту процедуру без приостановки или отказа.

Ошибки в договоре аренды

При согласовании условий договора аренды, контрагенты учитывать нормы ГК РФ о совершении указанной сделки. В частности, договор должен обязательно предусматривать условие о предмете сделки, т.е. объекте недвижимости. Он должен быть описан в соответствие с правоустанавливающими документами, а любая ошибка повлечет приостановку регистрационных действий.

Дополнительные условия договора определяются по согласованию между сторонами (например, срок передачи объекта, порядок расчетов, требования к качественному состоянию здания иди помещения). Как правило, факт отсутствия в договоре дополнительных условий не влечет приостановку регистрации. Однако, в отдельных ситуациях, возможно и такое развитие событий. Например, если предприятием с государственным участием составлен договор без согласования с органом, уполномоченным на распоряжение имуществом.

Договор аренды не подписан

Обязательным правилом составления юридически значимых документов является их подписание уполномоченным лицом. Нередко стороны элементарно забывают подписать договор. Если такая незначительная ошибка выявляется в момент сдачи документов в Росреестр или МФЦ, ее можно исправить прямо на месте (при наличии у сторон соответствующих полномочий).

Если ошибку выявят сотрудники Росреестра в ходе регистрационных действий, последует решение о приостановке. Устранение такого недостатка документов происходит путем представления договора, подписанного обеими сторонами. При этом внесение иных изменений в содержание договора не допускается.

Нет кадастрового номера у объекта аренды

При оформлении договора стороны используют сведения правоустанавливающих документов на недвижимость. С 2013 года в РФ была введена система кадастрового учета, т.е. каждому объекту должен быть присвоен уникальный кадастровый номер. На стадии регистрации может быть выявлено отсутствие у здания, помещения, либо части объекта недвижимости кадастрового номера, что связано с одним из следующих обстоятельств:

  • объект был возведен или образован до 2013 года, и с момента регистрации не выступал предметом сделок, поэтому не проходил процедуру кадастрового учета в Росреестре;
  • если объект был построен или образован после 2013 года, однако собственник не регистрировал его в Росреестре;
  • если для сдачи в аренду была выделена часть помещения или площади, которая не относится к самостоятельным объектам недвижимости.

Устранить такое основание для приостановки можно только изготовление технического плана – кадастровый инженер проведет обследование и зафиксирует все параметры постоянного или временного объекта. На основании технического плана будет проведен учет в Росреестра, с присвоением объекту постоянного или временного кадастрового номера.

Если будет присвоен постоянный кадастровый номер, он сохранится на весь период существования объекта (даже при проведении перепланировки, переустройства или реконструкции). Временный номер будет аннулирован после прекращения срока арендного договора.

Комментарий специалиста. При согласовании условий договора нужно описать предмет сделки, т.е. арендуемый объект недвижимости или его часть. Эти сведения содержатся в правоустанавливающих документах. Если у вас на руках свидетельство о праве, выданное до введения системы кадастрового учета, в нем будет отсутствовать кадастровый номер. Поэтому еще до подачи заявления в Росреестр, обратитесь к кадастровому инженеру дл оформления технического плана. Кадастровый учет не облагается дополнительной госпошлиной, а объекту будет присвоен кадастровый номер с занесением в ЕГРН. Подробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте info@технический-план.москва.

Выписка из ЕГРН с обременением в виде аренды

Выписка из ЕГРН с обременением в виде аренды

Как избежать ошибок при регистрации договора аренды

Приостановка регистрации по любым основаниям влечет существенное затягивание процедуры – сторонам придется переоформлять документы, представлять новые бланк и формы. За этот период времени у контрагентов могут измениться обстоятельства, делающие нецелесообразным арендные правоотношения. Поэтому все возможные формальности и нюансы нужно предусмотреть еще на стадии оформления договора и иных сопроводительных документов.

Чтобы избежать таких проблем, целесообразно все действия осуществлять при поддержке профессиональных специалистов – юристов, экспертов, кадастровых инженеров. Любые виды услуг, связанных с подготовкой и регистрацией договора аренды, окажут специалисты компании «Кадастровая Москва». Мы проверим договор на предмет соответствия закону, устраним любые ошибки еще до обращения в Росреестр, подготовим технический план и иные документы, необходимые для успешного прохождения регистрации. Подробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте info@технический-план.москва.

Договор аренды в 2018 году

Договор аренды в 2020 году

Передача недвижимых объектов в аренду подразумевает возникновение у права пользования объектом на возмездной временной основе. Чтобы соблюсти все правила оформления договора, нужно учитывать нормы ГК РФ, в том числе обязательное требование о регистрации. В каких ситуациях аренда должна регистрироваться через Росреестр, и как проходит эта процедура – расскажем в этом обзоре.

Долгосрочный договор аренды

При согласовании контрагентами положений договора, срок не относится к существенным условиям, однако данный пункт существенно влияет на вступление его в силу. В частности, в ст. 609 ГК РФ зафиксированы следующие правила, связанные со сроком действия арендного соглашения:

  • если срок не превышает одного года, для узаконивания арендных отношений достаточно составить договор в письменной форме (аренда на срок, не превышающий одного года, может определяться устным соглашением, если обе стороны являются физическими лицами);
  • срок аренды более одного года автоматически порождает дополнительное требование о регистрации договора в Росреестре – на весь срок будет установлено ограничение права собственности, а сведения об аренде будут внесены в ЕГРН;
  • несоблюдение правила о регистрации влечет недействительность договора для третьих лиц (например, арендатор не сможет получить лицензию или допуск СРО, если договор на арендуемое помещение не прошел регистрацию).

Регистрационные действия проводятся в заявительном порядке, т.е. контрагенты должны подать заявление непосредственно в службу Росреестре или МФЦ. Допускается и вариант подачи заявления на регистрацию в электронной форме через портал госуслуг, либо через официальный портал взаимодействия с регистрационным органом.

Хотя в ГК РФ содержится требование о регистрации долгосрочных договор аренды здания или сооружения, для передачи во временное пользование нежилых помещений нужно учитывать Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53. Этот нормативный документ указывает, что помещения неразрывно связаны со зданием или сооружением, а. следовательно, для их аренды на срок более года также применяются правила о прохождении регистрационной процедуры.

Комментарий специалиста. Если в договоре отсутствует пункт об установлении точного срока аренды, считается, что он заключен на неопределенный срок. В этом случае требование о прохождении регистрационной процедуры не является обязательнымПодробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте info@технический-план.москва.

Образец долгосрочного договора аренды

Краткосрочный договор аренды

Если объект передается арендатору на срок, не превышающий одного года, краткосрочный договор не подлежит обязательной регистрации. Он вступает в силу с момента согласования всех условий сделки и подписания договора обоими участниками. Сложности возникают в случае, если краткосрочный договор продолжит свое действие после истечения 1 месяцев – такое возможно, если арендатор продолжит пользоваться имуществом при отсутствии возражение собственника. Информационное письмо ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 следующим образом отвечает на этот вопрос – такой возобновленный договор также не подлежит обязательной регистрации.

Регистрация договора аренды в ЕГРН (Росреестре)

Если договор аренды заключен на срок более одного года, но не прошел регистрацию, он не порождает правовых последствий для третьих лиц. Регистрационные действия в Росреестре проводятся по правилам, зафиксированным в Федеральном законе № 218-ФЗ, и предусматривает следующие условия:

  • если в аренду сдается объект, чьи сведения уже внесены в ЕГРН, проводится только регистрация;
  • если объект ранее не проходит кадастровый учет, либо его характеристики изменяются для передачи арендатору, учетные действия будут проводиться одновременно с регистрацией;
  • если для передачи в аренду временно выделяется часть здания или помещения, без установки капитальных ограждающих конструкций, допускается проведение временного кадастрового учета на весь срок действий договора.

Ниже рассмотрим обязательные требования, которые зафиксированы в законе для прохождения регистрационной процедуры.

Выписка из ЕГРН с обременением в виде аренды

Выписка из ЕГРН с обременением в виде аренды

Необходимые документы для регистрации

В ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ регламентированы основания для регистрационной процедуры или проведения кадастрового учета. По правилам этой статьи, для регистрации договора аренды потребуются следующие бланки и формы:

  • заявление о проведении регистрации и/или кадастрового учета;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимость (с июля 2016 года таким документом может являться только выписка ЕГРН);
  • технический план на здание, помещений или на часть объекта недвижимости;
  • межевой план на землю, если для аренды здания передается и земельный участок;
  • документы, подтверждающие полномочия сторон:
  • паспорт;
  • доверенность;
  • документы на юридических лиц – выписка ЕГРЮЛ, свидетельство ИНН/КПП и т.д.;
  • платежное поручение, подтверждающее оплату госпошлины за регистрацию.

Учтите, что неполный комплект документов или недостоверные сведения будут являться основанием для приостановки или возможного отказа в регистрационных действиях. Например, отсутствие полномочий на подписание договора или доверенности на представительство интересов повлечет вынесение решения регистратора о приостановке.

Комментарий специалиста. Хотя перечень необходимых документов достаточно подробно зафиксирован в законе, отдельное внимание нужно уделить и их содержанию. Например, ошибки при описании предмета договора и характеристик объекта недвижимости также повлекут приостановку регистрационных действий. Чтобы избежать этих проблем, воспользуйтесь услугами специалистов нашей компании – мы гарантирует правильное оформление всех документов в сжатые срокиПодробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте info@технический-план.москва.

Госпошлина в 2018 году

За совершение регистрационных действий в отношении долгосрочной аренды должна уплачиваться госпошлина. Ее размер в 2018 году составляет 2000 руб. (для физических лиц) и 22 000 руб. (для предприятий). Если на регистрацию обращается два или более заявителя, указанная сумма пошлины делиться в равных долях по количеству лиц. Если одновременно с регистрацией будет проводиться кадастровый учет, размер пошлины не увеличивается – учетная процедура проводится безвозмездно.

Технический план для регистрации части помещения

До принятия Федерального закона № 218-ФЗ существовала правовая неопределенность при регистрации аренды на часть помещения. С января 2017 года эта проблема устранена – можно определить временные границы части помещения, отразить их на техническом плане и представить на временный кадастровый учет. При этом нужно учитывать следующие правила оформления технического плана на такие временные объекты:

  • часть помещения для сдачи в аренду может огораживаться временными конструкциями (перегородками, торговым оборудованием и т.д.), либо границы будут носить условный характер;
  • для оформления технического плана нужно обратиться к кадастровому инженеру – только этот специалист может провести обследование и перенести характеристики временного объекта в текстовой и графический блок техплана;
  • в договоре должно быть указано описание предмета аренды – размеры части помещения, местоположение временного объекта в общем помещении, и т.д.

В Росреестре часть помещения будет поставлена на временный кадастровый учет на основании технического плана. После завершения договора аренды временный кадастровый номер аннулируется, а сведения о нем будут исключены из ЕГРН.

Комментарий специалиста. Если после завершения договора указанная часть помещения будет передаваться другому арендатору, потребуется оформить и представить в Росреестр новый технический план. Это связано с требованием закона о предоставлении объективной и актуальной информации о каждом объекте недвижимости, а также о возникающих правах и обременениях. Специалисты нашей компании помогут быстро оформить технический план для аренды части помещения. Подробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте info@технический-план.москва.

Одновременная регистрация технического плана и договора аренды

Одним из нововведений Федерального закона № 218-ФЗ стало объединение процедуры кадастрового учета и регистрации договоров на недвижимость. Для этого подается единое заявление по общим правилам, а итогом объединенной процедуры будет выдача выписки ЕГРН. Одновременное проведение учета и регистрации необходимо в случаях:

  • когда параметры объекта недвижимости были изменены для сдачи в аренду;
  • если здание или помещение ранее не проходили учет в Росреестре;
  • если в аренду сдается часть помещения.

О правилах оплаты госпошлины при объединенной процедуре было указано выше – платеж осуществляется только за регистрационные действия.

Регистрация договора по доверенности. Сроки и стоимости регистрации

Закон допускает совершение любых сделок с недвижимостью через представителя. Это правило распространяется и на стадию регистрации договора аренды – в Росреестр или МФЦ могут обращаться представители сторон, чьи полномочия зафиксированы в доверенности. Доверенность на сделки с недвижимостью должна быть удостоверена в нотариальной конторе.

Учтите, что в Росреестре будут проверять полномочия сторон, в том числе изучать содержание доверенности и все требования к ее удостоверению. При выявлении ошибок или нарушений регистрация будет приостановлена для устранения претензий.

Продолжительность регистрационной процедуры определена в ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ:

  • при обращении с документами в Росреестр – 7 рабочих дней;
  • при обращении через МФЦ – 9 рабочих дней;
  • при одновременном прохождении кадастрового учета и регистрации – 10 дней (через Росреестр) и 12 дней (через МФЦ).

Помимо оплаты госпошлины за регистрацию, у сторон могут возникнуть дополнительные расходы. Например, изготовление технического плана является платной услугой – для этого заключается подрядный договор с кадастровым инженером. Также на платной основе могут оказываться услуги представительства, а за удостоверение доверенности оплата происходит по тарифам нотариальной конторы.

Перепланировка при регистрации договора аренды

В зависимости от вида профессиональной деятельности арендатора, он может предъявлять особые требования  к характеристикам объекта недвижимости – размещение дверных и оконных проемов, установка дополнительных перегородок или перераспределение площади между отдельными помещениями. Эти работы входят в состав перепланировки, которая требует дополнительного согласования в муниципальных инстанциях.

После согласования проекта и выполнения работ, все изменения объекта недвижимости должны быть отражены на техническом плане. Для этого кадастровый инженер использует исходные сведения ЕГРН и акт приемки выполненных работ, а также проведет фактическое обследование объекта. Если перепланировка была не согласована, а характеристики здания или помещения не совпадают со сведениями ЕГРН, при проведении кадастрового учета и регистрации будет вынесено решение о приостановке, а затем и об отказе.

Комментарий специалиста. Для согласования перепланировки необходимо оформить проект через экспертную организацию. От правильности составления этого документа будет зависеть возможность узаконить изменение объекта недвижимости для последующей передачи в аренду. Чтобы устранить любые риски затягивания срок оформления арендного договора и его регистрации в Росреестре, воспользуйтесь услугами компании Кадастровая МоскваПодробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте info@технический-план.москва.

Образец договора аренды в 2020 году

На законодательском уровне не утвержден единый бланк договора аренды – стороны должны самостоятельно согласовать условия временного пользования объектом недвижимости и изложить их в письменной форме. На нашем сайте вы можете скачать образец договора аренды, а для его заполнения воспользуйтесь помощью специалистов компании «Смарт Вэй».

Помимо договора аренды, сторонам нужно оформить передаточный акт. В этом документе не только фиксируется момент передачи объекта арендатору, но и определяются его качественные характеристики, фактическое состояние, пригодность для использования. Передаточный акт потребуется при возврате объекта после завершения договора аренды – стороны должны убедиться, что по вине арендатора зданию или помещению не причинен ущерб.

Что изменилось при регистрации в 2018 году

С принятием Федерального закона № 218-ФЗ существенно поменялись требования к регистрации сделок с недвижимостью. Прежде всего, с 2017 года были объединены процедуры регистрации и кадастрового учета, что существенно упростило порядок действия и сократило сроки проверки документов в Росреестре. Кроме того, был окончательно завершен переход на единый правоустанавливающий документ – выписку ЕГРН. С января 2017 года утратили силу и кадастровые паспорта, а свидетельство о праве перестало выдаваться еще на полгода раньше.

Изменения в части правоустанавливающих документов существенно упростили процедуру получения кадастровых сведений. Получить информацию из ЕГРН может любое заинтересованное лицо – для этого достаточно оформить запрос через Росреестр, МФЦ или портал госуслуг.

С 2018 года законодатель предусмотрел еще одно важное правило – теперь запрещены любые виды сделок с недвижимостью, если объект не поставлен на кадастровый учет, а его сведения не содержатся в ЕГРН. Таким образом, чтобы сдать в аренду помещение или здание, которое раньше не проходило учет в Росреестре, нужно обратиться к кадастровому инженеру и оформить технический план.

Регистрация договоров аренды большими партиями

Согласно Приказу Минэкономразвития РФ от 08.12.2015 № 920, на регистрацию и/или кадастровый учет одного объекта недвижимости подается одно заявление. Следовательно, для представления в Росреестр сразу нескольких договоров требуется заполнить соответствующее количество заявлений.

Однако в Приказе № 920 содержится и важное исключение – по одному заявлению можно осуществить кадастровый учет и регистрацию всех образованных объектов недвижимости. Следовательно, при сдаче в аренду целой группы помещений или частей торгового зала, достаточно подать в Росреестр одно заявление с приложением всех договоров.  Учтите, что выписка ЕГРН будет выдана в отношении каждого объекта.

Инструкция по получению разрешения на дополнительный вход в многоквартирном доме в Москве в 2020 году

Дополнительный (отдельный) вход в помещения МКД можно обустроить при перепланировке или реконструкции. Оба вида строительных работ требуют согласования в муниципальных ведомствах. В большинстве случаев,  сделать вход, возвести крыльцо и иные архитектурные формы на фасаде можно на основании проекта перепланировки.

Особенности устройства дополнительного входа

Исходный проект многоквартирного дома предусматривает выходы из каждого обособленного жилого помещения к местам общего пользования (на лестничные клетки). Из нежилых помещений выход на улицу может предусматриваться тем же проектом, либо обустраиваться собственником после получения согласований. Вот что нужно учитывать при согласовании таких работ в МКД на территории столицы:

  • для перепланировки в МКД на территории Москвы применяются не только общие нормы ЖК РФ, но и множество региональных актов;
  • так как при обустройстве входа проводятся работы на фасаде здания, необходимо пройти их дополнительное согласование;
  • основанием для согласований будет решение собственников помещения, проект перепланировки и техническое заключение о состоянии несущих конструкций МКД.

Так как обустройство входа связано с изменением общедомового имущества и придомовой территории, потребуется получить согласие собственников МКД. Для этого созывается и проводится общее собрание, а итоговое решение оформляется в виде протокола.

Помимо норм ЖК РФ, для согласования дополнительного входа в Москве будут применяться следующие акты:

  • Закон Москвы от 01.07.1996 № 22 «О поддержании в исправном состоянии и сохранении фасадов зданий и сооружений на территории Москвы»;
  • Постановление Правительства Москвы от 31.07.2007 года № 651-ПП «Содержание и ремонт фасадов зданий и сооружений»;
  • Постановления Правительства Москвы № 432-ПП и № 508-ПП, определяющие перечень допустимых работ по изменению фасадов;
  • Постановление Правительства Москвы № 106-ПП “О порядке технического учета в городе Москве”.

Естественно, при проектировании изменений фасадов и перепланировки будут учитываться нормы ГОСТ, СП, СНиП, иных стандартов и регламентов. Только в этом случае можно гарантировать безопасность и законность проводимых работ.

Комментарий специалиста. В компании “Кадастровая Москва” можно заказать любую документацию для возведения дополнительного входа в МКД, получить помощь при согласованиях. Опытный штат компании устранит любые проблемы при обращении в муниципальные ведомства, гарантирует законность перепланировки. Подробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте info@технический-план.москва.

Дополнительный вход

Дополнительный вход

Что допускается для обустройства дополнительного входа в 2020 году

При определении перечня будущих работ нужно учитывать общие запреты и ограничения, предусмотренные для многоквартирных зданий. Если обратиться к Постановлению Правительства Москвы № 432, можно ознакомиться с перечнем работ, которые допускается проводить в многоквартирных домах. Например, при обустройстве дополнительного входа разрешено:

  • демонтаж, перенос и обустройство ненесущих стен, перегородок, если это не влечет увеличение допустимых нагрузок, не ухудшает прочность и устойчивость несущих конструкций;
  • заделка проемов в несущих и ненесущих стенах, перекрытиях;
  • создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (без ослабления несущих элементов);
  • создание входных групп в подвальные или цокольные этажи (в том числе с установкой козырьков и навесов), либо на первые этажи зданий, общей площадью до 10 кв.м. без обустройства фундамента;
  • обустройство тамбуров с ограждающими конструкциями не более 10 кв.м.;
  • работы по переустройству и перепланировке жилых и нежилых помещений в МКД;
  • замена и перенос инженерных сетей общедомового имущества в пределах наружных стен МКД;
  • устройство систем наружного утепления;
  • замена отдельных панелей самонесущих наружных стен с обеспечением их устойчивости;
  • частичная замена отдельных элементов конструкции стен (кроме стен из бетона и железобетонных панелей).

Еще ряд ограничений будут связаны с проведением фасадных работ по изменению окраски, цветовых решений. Такие работы должны соответствовать архитектурно-художественным требованиям, действующим на территории столицы. Для согласования таких работ применяется специальный нормативный акт – Постановление Правительства Москвы от 28.03.2012 № 114-ПП.

Комментарий эксперта. Обращаясь в нашу компанию, вы получите подробную консультацию о разрешенных вариантах обустройства входа в помещения МКД. Мы поможет выбрать вариант, полностью соответствующий нормативной базе РФ и Москвы. Это устранит любые проблемы при согласованияхПодробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте info@технический-план.москва.

Какие документы нужны для получения разрешения

Как и иные виды строительных работ при перепланировке, обустройство дополнительного входа можно осуществлять только на основании проекта. Его нужно согласовать в муниципальных ведомствах после получения согласия от собственников МКД.

Проект перепланировки

Базовым документом для успешного согласования перепланировки является проект. Чтобы заказать этот документ, нужно обратиться в проектную организацию, состоящую в СРО проектировщиков. Учтите, что ошибки и недочеты в проектной документации повлекут отказ в согласованиях, либо затягивание сроков проверки. Чтобы избежать таких проблем, обращайтесь к надежным проектировщикам в компанию “Кадастровая Москва”.

В проекте перепланировки будет указана следующая информация:

  • исходное состояние объекта, технические характеристики помещения;
  • техническое задание;
  • перечень архитектурно-строительных решений, описание предстоящих работ;
  • перечень работ по переустройству, т.е. изменение, перенос, демонтаж или установка сетей и оборудования водоснабжения, канализации, вентиляции, электроснабжения;
  • чертежи и схемы, в том числе с отражением будущих изменений;
  • требования к безопасности при проведении работ, местам складированию мусора и их вывоза;
  • требования к характеристикам стройматериалов;
  • иные сведения, в зависимости от объема и вида работ.

Документ должен утвердить руководитель проектной организации. Учтите, что после оформления проекта необходимо строго соблюдать его требования. Если потребуется внести изменения в перечень работ или условия перепланировки, надо заказывать новый проект.

Проект изменения фасадов здания

Монтаж дополнительного выхода на улицу влечет изменения фасадов. Поэтому проектировщик должен оформить архитектурно-планировочные и цветовые решения в части работ на фасаде:

  • обустройство крыльца и лестницы, установка ограждающих конструкций;
  • обустройство проема во внешней стене здания;
  • колористические решения, если планируется менять цветовую гамму лицевого фасада;
  • обустройство малых архитектурных форм (козырьков, навесов и т.д.).

Если обычная перепланировка проходит согласование в МосЖилИнспекции, то для согласования фасадных работ документы нужно подавать еще и в МосКомАрхитектуру. Проект будет проверяться на предмет соответствия разрешенным работам, единому архитектурно-художественному облику города и района.

Проект изменения фасадов

Проект изменения фасадов

Обследование дома МосГорБТИ

Хотя учреждения БТИ потеряли большинство своих полномочий после перехода на систему кадастрового учета, в Москве и Санкт-Петербурге они все еще участвуют в процедурах согласования. Согласно Постановлению Правительства Москвы № 106-ПП, через БТИ нужно получить:

  • технический паспорт помещения и МКД;
  • справку о состоянии дома;
  • поэтажный план и экспликации.

Указанные документы можно не получать заново, если с момента их выдачи прошло не более 5 лет. По Постановлению № 106-ПП, в учреждения БТИ придется обращаться и для внесения изменений в техническую документацию после перепланировки.

Образец плана БТИ с красными линиями

Образец плана БТИ с красными линиями

Техническое заключение от проектной организации

Обязательным требованием для согласования дополнительных входов для МКД в Москве является получение технического заключения о состоянии несущих конструкций. Этот документ может оформить проектная организация, если работы не связаны с обустройством проема в несущей стене дома. Техзаключение выдается после обследования несущих конструкция, расчета предельно допустимых нагрузок для проведения работ. Заключение будет передано вместе с проектом для дальнейшего согласования.

Если внешние стены несущие – заключение от автора дома

Если проем для дополнительного входа будет сделан в несущей стене МКД, техническое заключение может выдать только авто проекта здания. Большинство зданий построено много лет назад, поэтому получить заключение от автора проекта невозможно. Для таких случаев предусмотрено обследование дома с выдачей заключения через специализированную организацию, уполномоченную на это Мосжилинспекцией.

В 2019 году указанные полномочия имеет только одна организация –ГБУ “Экспертный центр”. Чтобы заказать техническое заключение, нужно заключить договор с указанной организацией, предоставить проектную документацию на перепланировку. После выдачи техзаключения можно приступать к дальнейшим согласованиям.

Согласие от собственников МКД

Выход на улицу из помещения практически всегда делается путем проведения работ на внешних стенах здания. Если проектом предусмотрено воздействие на общедомовое имущество, прилегающую территорию или ограждающие конструкции дома, необходимо получить согласие собственников МКД. Для этого нужно:

  • направить уведомления в адрес всех собственников жилых и нежилых помещений МКД;
  • организовать и провести общее собрание, получить большинство голосов;
  • оформить согласие собственников в протоколе собрания.

Лист регистрации участников и протокол собрания нужно приложить к проекту для последующих согласований.

Комментарий специалиста. Сложностей при подготовке проектной документации и прохождении предварительной стадии для обустройства дополнительного входа можно избежать, если обратиться в компанию “Кадастровая Москва”. Наши специалисты обладают опытом и квалификацией, позволяющей найти выход даже из самой сложной ситуацииПодробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте info@технический-план.москва.

Инструкция по согласованию входа (перед возведением)

Желательно получать все разрешения до проведения строительных работ. Иначе вы можете столкнуться с отказом муниципальных и государственных органов, что вынудит обращаться в суд. Для согласования нужно иметь на руках правоустанавливающий документы, проект и техническое заключение, протокол собрания собственников МКД,

Подача документов в СЭС для получения заключения

Чтобы подтвердить соответствие проекта санитарным и эпидемиологическим нормам, техническим регламентам, нужно обратиться в Центр гигиены и эпидемиологии (СЭС). Для получения санитарно-эпидемиологического заключения (СЭЗ) нужно представить:

  • проектную документацию и техзаключение;
  • технический паспорт;
  • правоустанавливающие документы на объект.
  • паспорт собственника или доверенность на представителя.

Срок проверки документов и подготовки СЭЗ составляет до 30 дней. Заключение выдается сроком на 1 год, в течение которого нужно представить его для дальнейших согласований.

Образец плана БТИ с красными линиями

Образец плана БТИ с красными линиями

Подача документов в Роспотребнадзор и получение акта

Если при проведении перепланировки будет меняться функциональное назначение помещения, нужно проводить проверку через Роспотребнадзор. Например, это требуется, если вы переводите квартиру в нежилое помещение под спортзал или кафе, необходимо получить положительный акт Роспотребнадзора. При стандартной ситуации это ведомство не участвует в согласовании перепланировки, однако специалистов Роспотребнадзора привлекают для работы приемочной комиссий.

Подача документов в МосЖилИнспекцию и получение разрешение на возведение

Полномочия по согласованию перепланировок в Москве принадлежат специализированному ведомству – МосЖилИнспекции. В эту службу нужно передавать:

  • проект перепланировки и техническое заключение;
  • правоустанавливающие документы;
  • заявление о согласовании;
  • протокол согласия собственников МКД;
  • технический паспорт БТИ;
  • санитарно-эпидемиологическое заключение.

Процесс согласования продлиться до 45 дней. Рассмотрение документов в МосЖилИнспекции является бесплатной услугой. После согласования проекта можно приступать к проведению работ.

Возведение входа строго в соответствии с проектом

При любых видах строительных работ в МКД недопустимо отклоняться от проекта. Это не только повлечет отказ в подписании акта приемочной комиссии, но и создаст угрозу для устойчивости и надежности конструкций МКД. Помимо тщательного следования проекта при выполнении работ, нужно соблюдать правила пожарной безопасности, иные требования закона и документации.Если необходимо проводить дополнительные работы, не предусмотренные согласованным проектом, придется начинать всю процедуру заново.

Получение акта о вводе в эксплуатацию от МосЖилИнспекции

После завершения работ нужно подать уведомление в МосЖилИнспекцию. Будет созвана приемочная комиссия с участием представителей контролирующих ведомств. Если дополнительный вход построен с соблюдением проекта и требований закона, будет подписан акт приемочной комиссии. Этот документ позволит оформить технический план, обратиться в БТИ и Росреестр.

Комментарий эксперта. При выявлении отступлений от проекта или ненадлежащего качества работ будут выданы замечания. Если их устранить, акт приемочной комиссии будет выдан после повторного обследования. Если нарушения носят грубый и неустранимый характер, вас могут обязать вернуть объект в исходное состояние, взыскать убыткиПодробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте info@технический-план.москва.

Регистрация изменений в ЕГРН и в БТИ

После получения акта приемочной комиссии, можно приступать к завершающей стадии согласования дополнительного входа. Для этого нужно:

  • обратиться в БТИ для технической инвентаризации изменений здания (это требование прямо предусмотрено Постановлением Правительства Москвы № 106-ПП);
  • обратиться к кадастровому инженеру для обследования объекта и получения технического плана;
  • представить технический план и акт приемочной комиссии в Росреестр или МФЦ. пройти процедуру кадастрового учета;
  • получить выписку ЕГРН с обновленными характеристиками объекта (в кадастровых сведениях уже будет указано на наличие согласованного дополнительного входа).

Пройти все стадии согласований до и после строительных работ вы можете при поддержке наших специалистов. Обращение в компанию “Кадастровая Москва” гарантирует законность полученных разрешений, устранение проблем при оформлении документов.

Образец плана с красными линиями Росреестра

Образец плана с красными линиями Росреестра

Что делать, если вход уже возведен без получения разрешения

Если дополнительный вход был простроен без согласований, речь идет о незаконной перепланировке. Чтобы узаконить проведенные работы, нужно собрать те же документы, что и при стандартной процедуре согласования. При этом нужно учитывать следующие моменты:

  • если проект, техническое заключение и иные документы подтверждают отсутствие угрозы для целостности конструкций и надежности МКД, согласование можно пройти в административном порядке, т.е. через МосЖилИнспекцию;
  • при необоснованном отказе в согласовании, можно обжаловать такое решение через суд (в этом случае пройти кадастровый учет можно на основании судебного акта);
  • если техническое заключение и иные документы свидетельствуют о грубом нарушении норм безопасности и строительных правил, в узаконивании будет отказано.

Большинство проблем при узаконивании поможет устранить проектировщик.  Естественно, если выявлены грубые нарушения нормативных актов и правил безопасности, узаконивание невозможно даже через суд. Придется устранять нарушения или восстанавливать исходное состояние объекта.

Требования и ограничения по организации входа

Проектировщик, подрядчик и собственник должны соблюдать следующие предписания, запреты и ограничения при возведении дополнительного входа:

  • работы не должны вести к нарушению устойчивости здания, разрушению несущих конструкций;
  • работы не должны ухудшать сохранность и внешний вид фасадов;
  • запрещено ухудшать условия проживания, создавать помехи в пользовании общедомовым имуществом и территорией.
  • запрещено заделывать вентиляционные каналы и шахты, ограничивать их работу;
  • запрещено проводить работы, не предусмотренные проектом, превышающие предельные нормативы нагрузки на несущие конструкции МКД;
  • иные требования безопасности.

Нельзя получить акт приемочной комиссии, если вход не оборудован пандусом для малоподвижных категорий граждан, возведения ограждающих конструкций и перил на крыльце. При обращении в компанию “Кадастровая Москва” будут учтены все требования федерального и столичного законодательства.

Сложности согласования входа

К наиболее частным причинам отказа в согласовании проектной документации и работ относится:

  • обустройство дополнительного входа без проекта, либо с отступлением от его требований, если их невозможно узаконит ьв соответствие с законом;
  • проведения фасадных работ без разрешения МосКомАрхитектуры;
  • нарушение правил противопожарной и санитарной безопасности.
  • нарушение строительных и санитарно-эпидемиологических регламентов, СНиП, СП, ГОСТ;
  • неполнота представленных документов.

Обращение к специалистам компании “Кадастровая Москва” станет залогом успешного и быстрого согласования во всех инстанциях.

Стоимость организации входа

В перечень расходов, которые придется нести при согласовании дополнительного входа, включаются:

  • заказ проекта и технического заключения;
  • получение санитарно-эпидемиологического заключения;
  • изготовление технического плана;
  • строительные работы.

К бесплатным государственным услугам относится согласование в МосЖилИнспекции, кадастровый учет в Росреестре. Уточнить сроки и стоимость услуг по изготовлению документов можно на консультации у наших специалистов.

Выводы

Чтобы обустроить дополнительный вход в МКД на территории Москвы, нужно получить согласие собственников дома, представить проект и техзаключение в МосЖилИнспекцию, пройти согласования в СЭС. После завершения работ нужно получить акт приемочной комиссии, технический план, обратиться в БТИ и Росреестр.

Услуги по разработке документации на строительство дополнительного входа и их согласованию  мы можете заказать в компании “Кадастровая Москва”. Опытные и квалифицированные специалисты нашей компании обеспечат сопровождение на каждом этапе согласований и узаконивания перепланировки при возведении дополнительного входа. Подробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте info@технический-план.москва.

Заглавная

Выполнение предписаний ГосКомиссии по недвижимости при самостроях: разработка АГР, паспорт безопасности, заключение о безопасности и заключение кадастрового инженера

Госкомиссия по недвижимости действует в Москве, контролирует использование муниципальной земли и нежилых зданий. Полномочия Госкомиссии позволяют ей проводить плановые или внеочередные проверочные мероприятия, фиксировать различные нарушения, в том числе незаконно возведенные постройки (самострой). По факту проверок и выявленным замечаниям выносится предписание, а его несвоевременное устранение может повлечь вынесения постановления о сносе.

Читайте в статье, когда могут вынести предписание о самострое, какие документы нужно подготовить для устранения нарушений, можно ли снять замечания Госкомиссии по недвижимости.

Что такое предписание Госкомиссии о самострое

Госкомиссия по недвижимости является контролирующим органом, поэтому может проводить официальные проверки объектов недвижимости и участков, расположенных на территории столицы. Плановые проверки проводятся в соответствие с реестром не чаще 1 раза в 3 года. Внеплановые проверки могут проводиться по собственной инициативе, по обращениям других государственных служб, иных заинтересованных лиц.

В ходе контрольных мероприятий могут выявляться случаи самостроя:

  • если здание было возведено на участке, не оформленном в собственность или аренду;
  • если строительство или реконструкция осуществлялись без разработки проекта, его согласования в уполномоченных службах;
  • если при обследовании самостроя выявлены нарушения норм, влекущие угрозу безопасности зданию и людям;
  • если работы нарушают градостроительную документацию Москвы.

Если в ходе проверки выявлены претензии и замечания, издается предписание. Это не обязательно означает, что самовольная или незаконная постройка будет снесена. У владельца объекта есть возможность снять претензии Госкомиссии и устранить нарушения, привести документы и состояние здания в соответствие со строительными нормативами.

Перечень нормативных актов

Хотя Госкомиссия является региональным контролирующим органом, в своей деятельности она применяет и нормативную базу федерального уровня. Например, предписания о самострое могут касаться нарушения норм ГрК РФ, Земельного кодекса РФ, Постановления Правительства РФ № 87, других руководящих документов. Применяется и столичное законодательство, регулирующее порядок застройки и принятию мер к владельцам самостроя:

  • Положение о государственной инспекции (скачать);
  • Постановление Правительства Москвы № 829-ПП (скачать);
  • Постановление Правительства Москвы N 234-ПП (скачать);
  • Постановление Правительства Москвы N 614-ПП (скачать).

Постановление № 614-ПП распространяется на строения, не отнесенные к объектам капстроительства (сезонные кафе и рестораны, павильоны, киоски). Эти объекты также могут признаваться незаконным самостроем с вынесением предписаний.

Простым языком

Выявить нарушения Госкомиссия может практически при каждой проверки. Большинство нарушений носит несущественный характер, которые можно исправить путем корректировки и представления документации, выполнением дополнительных работ. Сложнее всего обстоят дела, если объект изначально построен без проектной документации и разрешений, либо при строительстве допущены грубые нарушения. В предписании могут указать на следующие замечания:

  • истечение срока действия аренды до начала или завершения строительства;
  • несоответствие вида разрешенного землепользования и целевого назначения построенного объекта;
  • отсутствие проектной документации, прошедшей экспертизу и согласования;
  • отступления от проекта, допущенные застройщиком и подрядчиком;
  • нарушение параметров допустимого строительства (например, превышение этажности зданий, установленное для данного района или квартала);
  • грубые нарушения правил и норм строительства, что влечет угрозу устойчивости и безопасности строения.

Предписание по итогам контрольных мероприятий вручается правообладателю, фиксируется во внутренних журналах и реестрах Госкомиссии. Также в документе будет указан период времени, в течение которого нужно устранить нарушение, уведомить об этом Госкомиссию. После устранения предписания будет проводиться повторное обследование, изучение документов.

Комментарий эксперта. Если предписание Госкомиссии вынесено заведомо незаконно, его можно обжаловать в административном порядке или через суд. На практике, оснований для обжалования обычно нет, так как выявленные нарушения очевидны. Затягивать сроки устранения предписания не имеет смысла, так как эти вопросы находятся на контроле. Если вам вынесено предписание, сразу обращайтесь в компанию Кадастровая Москва. Мы поможем даже в самой сложной ситуации!

Предписание на самострой вручается владельцу объекта, содержит срок устранения нарушений

Предписание на самострой вручается владельцу объекта, содержит срок устранения нарушений

Чем грозит предписание Госкомиссии о самострое

Госкомиссия по недвижимости не может сама принимать решение о принудительном сносе незаконных строений. Однако по итогам проверок вся информация о выявленном самострое передается в Правительство Москвы. Если предписание и замечаниями не устранено, Правительство Москвы внесет объект в специальный реестр на снос.

Добиться исключения из этого реестра намного сложнее, чем устранить первичное предписание. Включение в реестр может в любой момент повлечь начало процедуры сноса, причем это сделают в течение 10 дней. Также за неисполнение предписаний Госкомиссии могут взыскать крупный штраф по КоАП РФ.

При неисполнении предписания объект будет принудительно снесен

При неисполнении предписания объект будет принудительно снесен

Перечень документов для устранения предписания Госкомиссии

Список документации, которая потребуется для устранения предписания Госкомиссии, зависит от характера замечаний. В стандартный список могут входить заключения и отчеты, проект, рабочая документация. Если и специальные документы, которые Госкомиссия требует оформить на самовольное строение. Об особенностях оформления этих документов расскажем ниже.

Разработка АГР

Все здания в столице должны соответствовать единому архитектурно-художественному облику. Поэтому для устранения претензий Госкомиссии необходимо подготовить АГР (Архитектурно-градостроительное решение), представить его в виде буклета. В буклет включаются схемы внешнего вида и фасадов объекта, в том числе:

  • схема планировочной и транспортной организации участка, с отражением его границ;
  • схема ситуационного плана территории;
  • разверстки фасадов, фотофиксация их фактического состояния;
  • визуализацию объекта в 3d-перспективе, фотомонтажами проектных решений;
  • схемы фасадов с отражением навесного оборудования, всех конструктивных элементов и отделочных материалов, описанием цветовых решений;
  • планы первого и всех неповторяющихся этажей, подземных уровней (на планах нужно выделить части здания, признанные самовольной постройкой);
  • разрезы здания с отметками высот;
  • пояснительная записка к АГР с таблицей ТЭП, расчетами площади до и после завершения строительных работ.

Решение по представленному АГР будет приниматься Главным архитектором столицы. Оформить буклет с АГР помогут специалисты компании Кадастровая Москва.

Свидетельство об утверждении АГР

Свидетельство об утверждении АГР

Разработка паспорта безопасности

Согласно Постановлению Правительства РФ № 272, на все здания с численность персонала и посетителей от 50 человек нужно разрабатывать паспорт антитеррористической защиты. Для этого создается комиссия с участием представителей органа власти, МЧС, МВД, других ведомств. В паспорте указываются следующие данные:

  • расчетные данные о численности персонала, предполагаемом количестве посетителей;
  • перечень угроз и опасностей, рассчитанных по средним показателям по субъекту РФ;
  • меры антитеррористической защиты, введенные в отношении объекта и участка (места размещения пунктов контроля доступа, средств видеоконтроля, физической охраны и т.д.).

Паспорт безопасности утверждается Мэром Москвы, а его оригиналы хранятся во всех ведомствах, участвовавших в комиссии. Для подготовки паспорта могут потребоваться дополнительные работы в здании и на участке, корректировка внутренних документов.

Разработка заключения о безопасности

Чтобы снять замечания Госкомиссии, нужно подтвердить соответствие строения градостроительным нормам, отсутствие угрозы безопасности для жизни и здоровья людей. Для этого нужно оформить заключение о соответствии (безопасности). В документе отражаются следующие моменты:

  • общие характеристики, технико-экономические показатели строения;
  • сведения о пройденном кадастровом учете;
  • фотоматериалы на здание;
  • информация о ведении или завершении работ, либо о фактической эксплуатации строения;
  • подтверждение, что при строительстве или реконструкции соблюдены технические регламенты, нормы пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности;
  • подтверждение, что техническое состояние объекта не влечет угрозы жизни и здоровья людям.

Для подготовки заключения объект нужно проверить по нормам безопасности Законом № 384-ФЗ и № 123-ФЗ, СП, ГОСТ, по другим руководящим документам. Составить заключение может организация, состоящая в СРО и имеющая соответствующие допуски (в том числе на оценку пожарных рисков). Компания Кадастровая Москва имеет в своем штате специалистов, имеющих право выдавать указанные заключения.

В комплект документов входят фотомонтажи внешнего вида здания

В комплект документов входят фотомонтажи внешнего вида здания

Подготовка заключения кадастрового инженера

Для устранения предписания нужно представить в госкомиссию документ с фактическими характеристиками самовольной постройки. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру, получить заключение о фактических характеристиках. Заключение выдается после обследования и обмеров всех помещений и здания, в том числе самовольно возведенной части. Оформление заключения сопровождается описанием всех характеристик, составлением поэтажных планов, схем. Оформить заключение о фактических характеристиках помогут инженеры компании Кадастровая Москва.

Комментарий эксперта. Даже при надлежащем устранении всех нарушений, указанных в предписании, могут возникать основания для применения штрафных санкций. Однако лучше заплатить штраф, чем сносить объекта или разбирать его часть. Специалисты компании Кадастровая Москва помогут выбрать оптимальные варианты для устранения предписания, добьются снятия замечаний.

Как снять замечания Госкомиссии по недвижимости

После устранения замечаний и подготовки документов, нужно направить их вместе с уведомлением в Госкомиссию. Проверка устранения будет заключаться в изучении документов, получении положительного заключения от Главного архитектора Москвы, повторного обследования объекта. Если все недостатки и замечания устранены, предписание считается выполненным.

Чтобы окончательно урегулировать спорный вопрос, нужно заказать техплан на здание через кадастрового инженера, обратиться в Росреестр. После проведения кадастрового учета в ЕГРН будут внесены данные о фактических характеристиках объекта. Выдача выписки ЕГРН подтвердит, что самострой был узаконен.

На ситуационном плане участка отражается место нахождение объекта

На ситуационном плане участка отражается место нахождение объекта

Сроки и стоимость разработки документов для устранения предписания

Перечень мероприятий для устранения предписания зависит от количества и характера нарушений. Если замечания носили формальный характер, будет достаточно представить документы, дождаться проверки. Точный срок и стоимость оформления документов по устранению предписания зависит от вида объекта, степени серьезности замечаний. Эти моменты будут определены при обращении в компанию Кадастровая Москва. Мы всегда предложим доступные расценки, быстро подготовим необходимые документы.

Проблемы и сложности при устранении предписания о самострое

Уже сам факт выявления замечаний и вынесения предписаний является серьезной проблемой. При устранении претензий могут возникать следующие сложности:

  • несоответствие облика и цветовых решений здания архитектурно-художественным требованиям города (придется делать фасадные работы, менять оформление и внешние конструкции);
  • грубые нарушения норм и строительных правил, что можно устранить только в ходе дополнительных работ;
  • отсутствие проекта и согласований на строительство и реконструкцию (это придется сделать, даже если оформлены все остальные документы по предписанию Госкомиссии);
  • отсутствие прав на участок, на котором выявлен самострой (придется оформлять договор аренды или выкупать землю, иначе права на объект не узаконить).

Проблемы могут возникнуть при отказе в снятии замечаний. В этом случае может потребоваться обращение в суд. Помощь в прохождении всех процедур и подготовке документов окажут специалисты компании Кадастровая Москва.

Преимущества обращения в нашу компанию

Важное значение для устранения предписаний Госкомиссии имеет опыт работы специалистов в данной сфере. Компания Кадастровая Москва неоднократно добивалась положительного результата по узакониванию самостроя, снятия замечаний государственных органов. Мы выполним все необходимые работы в максимально сжатые сроки, чтобы устранить причины для сноса объекта. При заключении договора вы можете убедиться в профессионализме наших специалистов, посмотреть примеры предыдущих работ.

Выводы

Госкомиссия по недвижимости действует в столице, может проводить плановые или внеочередные проверки, выявлять нарушения, в том числе самовольные постройки (самострой). По нарушениям выносится предписание, а его несвоевременное устранение может повлечь вынесения постановления о сносе. Для устранения предписаний может потребоваться выполнение и согласование работ, подготовка АГР, паспорта безопасности, заключений о соответствии. Снятие замечаний позволит избежать принудительного сноса объекта.

Компания Кадастровая Москва поможет оформить все документы для снятия замечаний Госкомиссии по недвижимости. Обращайтесь, мы разъясним все условия сотрудничества!

При подготовке статьи использованы следующие материалы:

  • Положение о государственной инспекции (скачать);
  • Постановление Правительства Москвы № 829-ПП (скачать);
  • Постановление Правительства Москвы N 234-ПП (скачать);
  • Постановление Правительства Москвы N 614-ПП (скачать).
Заглавная

Раздел зданий и помещений на помещения – пошаговая инструкция в Москве

Раздел недвижимости заключается в образовании новых изолированных и обособленных объектов. Строение разделить на помещения нельзя, однако их можно выделить за счет общего внутреннего объема. Помещения допускается делить на аналогичные объекты путем возведения перегородок и стен, других конструкций. Провести раздел можно в форме реконструкции или перепланировки, причем оба этих вида работ требуют специальных согласований.

Читайте в статье, какие нормы и ограничения действуют при разделе, что нужно учесть при проектировании и согласовании, в какие органы и службы нужно подавать документы.

Что такое раздел зданий и помещений на новые помещения

В сфере строительства и недвижимости допускается только раздел на однородные объекты. Поэтому разделить здание на помещения невозможно, ввиду их принципиально разного правового статуса. Однако фактически здание делится на отдельные помещения уже при строительстве, либо при последующей эксплуатации. Это процедура заключается в ограничении определенных площадей стенами, перегородками, перекрытиями, другими конструктивными элементами.

Здание можно разделить и на временные части, причем вообще без каких-либо ограждений. Однако такие временные части не будут являться объектами недвижимости. Теоретически, здание можно разделить только на новые здания, однако на практике такие работы провести нереально, либо со значительными расходами.

Помещения можно делить, причем в результате работ и согласований могут образоваться два и более новых объекта. Исходное помещение утратит свое существование как объект недвижимости, будет исключено из ЕГРН с аннулированием кадастрового номера. Вариант образования нового помещения с сохранением исходного объекта допускается только в форме выдела.

Нормативные акты

Базовые правила раздела недвижимости указаны в федеральном законодательстве. В зависимости от вида работ, будет применяться:

Согласование реконструкции или перепланировки проходит на местном уровне. Поэтому дополнительно будут применяться Постановления Правительства Москвы № 432-ПП, 508-ПП, 692-ПП. В этих руководящих документах есть не только регламент согласований, но и ряд запретов на работы (в основном они распространяются на помещения в МКД). Также для проектирования будут выбираться отдельные СП, СНиП и ГОСТ под разные типы строений.

Простым языком

Чтобы в результате раздела образовался новый объект недвижимости, он должен соответствовать признакам изолированности и обособленности. Такое правило указано в Законе № 218-ФЗ, будет проверяться при согласованиях, кадастровом учете и регистрации прав.  Изолированность заключается в ограждении площади объекта от остального объема здания (например, за счет существующих и вновь возведенных стен). Обособленность подтверждается, если у помещения есть отдельный выход на улицу, либо к местам общего пользования.

Раздел зданий и помещений может осуществляться со следующими целями:

  • для образования новых объектов с аналогичным целевым назначением (например, вместо одной большой квартиры можно сделать две маленькие);
  • для перераспределения больших площадей на несколько небольших помещений, сдачи их в аренду или использования под другие цели;
  • для разграничения прав между несколькими собственниками, если определения долей для этого недостаточно (например, если каждый из совладельцев хочет получить свою долю в натуре);
  • для одновременной смены целевого назначения и перепрофилирования строения (например, если провести перепланировку и сделать из больших производственных площадей апартаменты).

Если нужно просто временно выделить площади под разные коммерческие цели, можно сделать раздел на части вообще без строительных работ и дополнительных согласований. Например, “нарезать” большой торговый зал на множество маленьких торговых точек можно по договорам аренды и техплану. Такие части можно поставить на временный кадастровый учет на весь период аренды.

Комментарий эксперта. Сложнее всего делить жилые помещения. В такой ситуации нужно не только учесть строительные нормы безопасности, но и сделать отдельные выходы для каждой вновь образованной квартиры, соблюсти требования по минимальной жилплощади комнат, прорубить новые окна для естественной освещенности. В нежилых строениях и помещениях ограничений существенно меньше. Кроме того, для нежилых объектов решения принимают только сами правообладатели, а при работах в МКД требуется одобрение от общего собрания.

Одним из обязательных условий раздела является соблюдение признаков изолированности и обособленности, наличия отдельного входа в каждое помещение

Одним из обязательных условий раздела является соблюдение признаков изолированности и обособленности, наличия отдельного входа в каждое помещение

Строительные нормы и ограничения для раздела на помещения

Помимо соблюдения нормы о разделе строения и помещения на аналогичные объекты, есть и другие ограничения. Например, разделив нежилое помещение, нельзя автоматически признать их квартирами, использовать для проживания людей. Для этого необходимо подтвердить, что объект отвечает нормативам для жилья (они указаны в Постановлении Госстроя РФ № 2003, других актах).

Есть и другие ограничения, которые нужно соблюсти при работах с целью раздела:

  • для вновь образованных жилых помещений минимальный размер комнат не может быть менее 8 кв.м., а их ширина – менее 2.25 м.;
  • нельзя сделать раздел на полноценные объекты недвижимости, если невозможно обеспечить их изолированность и обособленность (по признакам, указанным выше);
  • в процессе раздела все вновь образованные помещения должны соответствовать нормам пожарной, санитарной, гигиенической и иной безопасности (например, невозможен раздел с общим уменьшением жилой площади за счет увеличения других помещений, при нарушении правила “мокрых зон”, иных норм);
  • раздел не должен ухудшать условия проживания в других помещениях МКД, приводить к порче или разрушению конструкций любого здания.

В большинстве случаев невозможно сделать раздел в натуре по долям, указанным в правоустанавливающих документах. Также для работ требуется согласие или соглашение правообладателей, а в МКД – одобрение жильцов дома.

Комментарий специалиста. При проектировании и работах нужно соблюдать общие строительные ограничения, указанные в федеральных и местных актах. Например, запрещено демонтировать или перекрывать вентиляционные каналы, инженерные сети общего пользования, системы аварийного оповещения и пути эвакуации. Все эти моменты учтут проектировщики компании Кадастровая Москва, если вы выберете нас для раздела.

Какие проекты и работы нужны для раздела зданий и помещений

Перечень работ при реконструкциях и перепланировках существенно отличается, что повлечет и разный порядок согласований. Перепланировочные работы могут включать:

  • возведение, перенос или демонтаж капитальных стен внутри исходного помещения и по периметру;
  • объединение помещений или их частей, чтобы включить их площадь в новый объект;
  • прорубание нового выхода на улицу или к местам общего пользования, обустройство входной группы (крыльцо, тамбур, пандусы, лестницы);
  • обустройство, расширение, перенос или заделывание проемов под окна;
  • перенос инженерных сетей и сантехнического оборудования, в том числе с разделением их систем на все новые помещения (эти работы подпадают под переустройство, могут объединяться с перепланировкой);
  • фасадные работы, связанные с появлением новых объектов.

Важно, что при перепланировке не будут изменены параметры всего здания, т.е. останется неизменной его площадь, высота, этажность, другие основные характеристики.

При реконструкции, напротив, могут меняться параметры здания и всех его помещений. Поэтому для раздела можно использовать те же виды работ, что и при перепланировках, а также:

  • надстройка нового этажа, либо присоединение чердачного объема к вновь образуемым помещениям;
  • замена, восстановление и монтаж новых несущих конструкций (это особенно актуально для создания стен у вновь образованных помещений);
  • пристройка дополнительной части здания (в результате таких работ для каждого нового помещения можно нарезать дополнительную площадь);
  • иные виды работ в помещениях и строении.

Как и при перепланировке, раздел по реконструкции должен быть досконально описан в проекте. Для этого выбираются и описываются архитектурные, инженерные, планировочные и иные решения, делаются расчеты нагрузок и усилений, подбираются конструкции и материалы с надлежащими характеристиками.

Для раздела зданий и помещений всегда нужно разработать и согласовать проект

Для раздела зданий и помещений всегда нужно разработать и согласовать проект

Пошаговая инструкция по разделу здания или помещения

Реконструкция и перепланировка характеризуются разным порядком согласования. Если для раздела достаточно перепланировочных работ, т.е. будут меняться только параметры только помещений, для согласования требуется:

  • заключение соглашения между правообладателями, либо оформление их письменного согласия на раздел;
  • получение одобрения через собрание МКД (для нежилых строений это не требуется);
  • разработка проекта, получение техзаключения о состоянии конструкций (для МКД);
  • подача документов в МЖИ (это ведомство в Москве выдает согласования на перепланировочные работы);
  • обращение в МосКомАрхитектуру (если в ходе раздела будут допущены изменения фасадов);
  • выполнение работ строго по проекту, с соблюдением нормативов безопасности;
  • обращение в МЖИ для обследования после работ, подписания комиссионного акта.

Далее нужно зафиксировать, что по итогам раздела появились новые объекты недвижимости. Для этого заказываются техпланы на каждое вновь образованное помещение. Чтобы пройти кадастровый учет и внести новые данные в ЕГРН, техплан с другими документами подается в Росреестр. После завершения процедур в ЕГРН появятся сведения о вновь образованных объектах, в том числе их новые кадастровые номера. Одновременно проводится регистрация прав, если это предусмотрено соглашением собственников.

При разделе через реконструкцию процедура согласования пройдет по следующим стадиям:

  • разрабатывается проектная и рабочая документация, проводится ее экспертиза (в столице эту процедуру можно пройти через МосГосЭкспертизу);
  • документы подаются в Госстройнадзор для получения разрешения на строительство;
  • в указанное выше ведомство подаются уведомления о начале и завершении работ на объекте;
  • после окончания реконструкции нужно вновь обратиться в Госстройнадзор, оформить разрешение на ввод в эксплуатацию.

Остальные формальности для раздела через реконструкцию будут соответствовать согласованиям перепланировки. Нужно заключаться соглашения между собственниками или брать у них согласие, необходимо заказать техплан на каждое новое помещение. После завершения кадастрового учета и регистрации прав будет выдана выписка ЕГРН.

Комментарий эксперта. Недопустимо приступать к работам по разделу без оформления проекта и разрешительных документов. Это не только влечет угрозу безопасности здания, но и практически лишает возможности узаконить перепланировку и реконструкцию. Чтобы избежать любых сложностей, закажите услуги по проектированию и согласованиям в компании Кадастровая Москва.

На данном примере из одного нежилого помещения было образовано два новых объекта

На данном примере из одного нежилого помещения было образовано два новых объекта

Где нужно согласовать раздел зданий и помещений на новые помещения

Для согласования раздела зданий и помещений нужно обращаться в следующие службы:

  • МЖИ – для перепланировки;
  • МосКомАрхитектура – для перепланировки и реконструкции, если меняются фасады;
  • Госстройнадзор – если раздел проводится через реконструкцию;
  • БТИ – для внесения изменений в техпаспорт здания;
  • МЧС, СЭС (Роспотребнадзор) – эти ведомства проверяют проект на соответствие норм безопасности, участвуют в проверках вновь образованных помещений;
  • Росреестр – проводит кадастровый учет и перерегистрацию прав.

На экспертизу нужно обращаться только с проектом реконструкции. Дополнительные разрешения потребуются, если здание отнесено к объектам культурного наследия.

В данном случае при разделе помещения не была достигнута изолированность и обособленность. поэтому часть объекта можно сдать в аренду и поставить ее на временный кадастровый учет

В данном случае при разделе помещения не была достигнута изолированность и обособленность. поэтому часть объекта можно сдать в аренду и поставить ее на временный кадастровый учет

Какие документы нужны для согласования раздела

Чтобы успешно пройти процедуру раздела и добиться положительных согласований, потребуются:

  • правоустанавливающие документы на здание и (или) помещение;
  • соглашение между собственниками, либо письменное согласие от всех правообладателей объекта;
  • протокол собрания МКД с одобрением работ;
  • проект перепланировки или реконструкции, техзаключение (для МКД);
  • экспертное заключение;
  • заявление в МЖИ о согласовании;
  • разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию;
  • техпаспорт БТИ;
  • акт приемочной комиссии;
  • техплан кадастрового инженера.

Наши специалисты оформят все нужные бланки и формы по услуге “раздел зданий и помещений под ключ”. Обращайтесь, у нас самые выгодные условия!

Как правильно составить ТЗ на раздел зданий и помещений

Составление ТЗ – не менее важный этап, чем проектирование или строительные работы. Неточное или неправильное техзадание повлечет неоднократное переделывание проекта, указание неполного перечня работ, сложности при согласованиях. Специалисты компании Кадастровая Москва окажут услуги по заполнению ТЗ на любые варианты раздела. С примером технического задания можно ознакомиться ниже.

Сроки и стоимость

Сложно оценить стоимость и сроки работ без изучения исходных документов на объект, оценки содержания ТЗ, предварительного обследования здания и помещений. В компании Кадастровая Москва вы всегда получите доступные тарифы, сжатые сроки подготовки и согласования документации. Подробности можно узнать на консультации по телефонам, указанным на сайте.

Какие сложности могут возникать при разделе зданий и помещений

При разделах зданий и помещений можно столкнуться со следующими сложностями:

  • невозможностью добиться обособленности и изолированности новых объектов;
  • недостаток площади исходного помещения, чтобы соблюсти строительные нормативы;
  • необходимость проведения дополнительных работ для усиления или восстановления несущей способности конструкций;
  • необходимость проведения изысканий на участке для реконструкции, особенно если предстоит пристройка или надстройка с разделом;
  • высокий износ конструкций и инженерных сетей, что потребует дополнительных ремонтов и расходования средств;
  • необходимость обеспечить отдельные выходы из каждого нового помещения.

Не все проблемы и сложности при разделах можно обойти, так как некоторые запреты и ограничения напрямую связаны с безопасностью здания. Однако даже в самой сложной ситуации вы можете рассчитывать на помощь профессионалом компании Кадастровая Москва.

В проект перепланировки или реконструкции входят чертежи и схемы раздела

В проект перепланировки или реконструкции входят чертежи и схемы раздела

Преимущества сотрудничества с нашей компанией

Компания Кадастровая Москва – это всегда надежно, быстро, доступно и профессионально! Мы работаем напрямую и без посредников, привлекаем к работе только собственных специалистов или экспертов с проверенной квалификацией. При заключении договора вы можете ознакомиться с примерами выполненных работ, чтобы сделать правильный и объективный выбор. Обращайтесь, мы предложим вам индивидуальные условия сотрудничества!

Выводы

Раздел зданий и помещений заключается в образовании новых изолированных и обособленных объектов. Здание разделить на помещения нельзя, однако их можно выделить за счет общего внутреннего объема. Помещения можно делить на аналогичные объекты путем возведения стен и перегородок, других конструкций. Провести раздел можно в форме реконструкции или перепланировки. Оба этих вида работ требуют специальных согласований.

Компания Кадастровая Москва предлагает свои услуги по проектированию, сопровождению согласований для раздела зданий и помещений. Подробную информацию можно получить по телефонам, указанным на сайте.

При подготовке статьи использованы следующие материалы:

Заглавная

Согласовать перепланировку помещения в МКД и не получить штраф

За перепланировку в МКД могут  грозить штрафные санкции, если работы провести без проекта и официальных разрешений, либо если при их проведении выявлены отступления от проектной документации, нарушения норм и правил безопасности. Избежать штрафов можно путем предварительного согласования проекта, строгого следования ему при смене планировки объекта. Также допускается узаконить несогласованные перепланировочные работы, если по их итогам не ухудшены параметры помещения, не возникла угроза прочности строения.

Читайте в этой статье, какие нормы и правила требуется учесть при перепланировочных работах в МКД, кто должен заниматься согласованиями, можно ли избежать штрафа при выявленных претензиях.

В чем заключается перепланировка в МКД

Перепланировка – самый популярный вид ремонтных работ в МКД и нежилых строениях. Она проводится, если правообладатель или арендатор хочет улучшить характеристики объекта, изменить внутреннюю компоновку, перенести стены и двери, выполнить иные работы. Основным признаком, обязывающим согласовать перепланировку, является изменение конфигурации жилого или нежилого объекта. Это может быть:

  • работы с проемами для дверей – перенос на другое место, расширение или сужение, прорубание новых или заделывание старых;
  • аналогичные работы с проемами для окон;
  • обустройство изолированного выхода на придомовую территорию (например, как часть перепланировки при смене статуса объекта с жилого на нежилое);
  • перераспределение площадей между комнатами (например, путем установки перегородок, объединением части одной комнаты с другой).

Это лишь незначительный перечень работ, которые допускаются при перепланировочных работах в МКД. Есть и ограничения, которые обязательно должен учесть собственник, проектировщик и организация, которая будет выполнять работы. Нарушение запретов также может являться основанием для штрафа, причиной для вынесения отказного решения.

Нормативные акты

Для целей согласования перепланировочных работ в МКД статус объекта важен, однако он не имеет значения для определения перечня нормативных актов. Чтобы избежать штрафа и провести работы в рамках закона, нужно разработать и согласовать проект по следующим руководящим документам:

  • ЖК РФ – в нем есть все основные определения, правила и сроки, требования к организации собрания жильцов МКД (скачать);
  • Постановление Правительства Москвы № 692-ПП – применяется, если работы осуществляются с целью перевода квартир в нежилые помещения (скачать);
  • Постановление Правительства Москвы № 508-ПП – определяет список допустимых изменений и запретов для помещений (скачать).

На федеральном уровне определяются только общие моменты, связанные с проектированием и согласованием работ. Все основные требования утверждаются региональными актами. Поэтому при обращении в МЖИ, для положительного решения нужно подтвердить обязательное соответствие столичному законодательству.

Простым языком

Самостоятельно разработать проект для перепланировки нельзя. Хотя собственник сам принимает решение об изменении параметров объекта, безопасность работ должен подтвердить проектировщик, согласовать специалист МЖИ. Чтобы избежать штрафов за незаконную или неправильную перепланировку, нужно выполнить следующие требования:

  • получить изначальные согласия и разрешения (от всех правообладателей помещения, а в ряде ситуаций и от жильцов подъезда, дома);
  • заказать и согласовать проект до, а не после работ (узаконить перепланировочные работы всегда труднее, а при серьезных нарушениях это вообще невозможно сделать);
  • строго следовать проекту при проведении работ (нарушение безопасности, повреждение конструкций, игнорирование предписаний проектировщика – все это может стать причиной проверки МЖИ, вынесением предписания, наложения штрафа).

Получить штраф можно даже вообще без выполнения каких-либо работ. Если вы приобрели квартиру, в которой выполнялась незаконная перепланировка, отвечать придется уже новому собственнику. Лучше не дожидаться визита инспекторов или жалоб соседей, а самостоятельно заказать проект и пройти процедуру узаконивания красных линий БТИ.

Комментарий эксперта. Штраф – далеко не самое худшее последствие при выявлении незаконной (самовольной) перепланировки. По местам стоимости квартир штраф достаточно маленький, однако МЖИ может вынести предписание об устранении нарушений, приведении помещения в исходное состояние. Даже если выполнить предписание, стоимость работ может оказаться сопоставимой с ценой незаконной перепланировки, т.е. по сути является тоже штрафной санкций для собственника. Специалисты компании Кадастровая Москва окажут услуги, чтобы перепланировка никогда не повлекла таких последствий.

В ходе перепланировки меняется исходная конфигурация помещения МКД

В ходе перепланировки меняется исходная конфигурация помещения МКД

Отличия перепланировки для жилых и нежилых помещений МКД

Статус помещения МКД (жилое или нежилое) не повлияет на порядок согласований, однако имеет важное значение для выбора перепланировочных решений. Так как квартиры используются для постоянного проживания граждан, при любом итоге работ эти условия не должны быть ухудшены. Вот в чем заключаются основные отличия:

  • нельзя уменьшать площадь жилых комнат, присоединяя или объединяя их с другими помещениями (в нежилом помещении ограничений меньше, так как все комнаты и зоны не предназначены для проживания людей);
  • в нежилом объекте могут отсутствовать отдельные виды благоустройства и коммунальных ресурсов, которые обязательны для квартир (например, можно полностью убрать кухню, обрезать газ с соблюдением норм безопасности);
  • для ведения многих видов деятельности на нежилых площадях необходимо сделать отдельный выход (это также подпадает под перепланировку с задействованием имущества МКД);
  • для нежилых площадей нет столь строгих норм по естественному освещению, поэтому в них можно заделывать окна.

Существенно проще в нежилом объекте объединить площади ванной и санузла, так как они обычно располагаются на первом этаже. В квартире объединение тоже допускается, однако необходимо учитывать ограничения – по гидроизоляции полов, по переносу сантехнического оборудования, по “мокрым зонам”. Специалисты компании Кадастровая Москва помогут выбрать оптимальные и безопасные варианты перепланировки, строго соответствующие законодательству.

Перепланировка помещения МКД может происходить с обустройством отдельного входа

Перепланировка помещения МКД может происходить с обустройством отдельного входа

Как правильно согласовать перепланировку в помещениях МКД

Процедуры согласования нужно проходить до и после выполнения работ. Кстати, перепланировка в квартире по соц. найму будет вообще невозможна, если на это не даст согласие муниципальный орган (наймодатель). Даже если несогласованные работы останутся незамеченными, этот факт обязательно выявят при приватизации жилого помещения, либо при передаче его другому нанимателю. Это также повлечет штрафные санкции, обязанность устранения нарушений, а в самом худшем варианте – принудительное выселение за повреждение квартиры. Ниже расскажем пошагово, как правильно пройти все этапы согласований и избежать штрафов.

Нужно получить одобрение собственников

Для любых работ требуется согласие правообладателей. Если у объекта несколько владельцев – все они должны дать согласие (разрешение). Оно оформляет письменно, так как будет проверяться в МосЖилИнспекции при согласовании. Еще больше требований для работ, когда будет задействовано общедомовое имущество (например, при обустройстве выхода на улицу). Согласие необходимо получать следующим образом:

  • если работы связаны с одновременным переводом жилплощади в нежилой объект, необходимо оформить согласие жильцов всех прилегающих помещений;
  • для работ на общем имуществе дома нужно собирать собрание МКД, проводить очное или заочное голосование;
  • по итогам одобрения перепланировочных работ необходимо оформить протокол собрания, так как этот документ обязательно проверят в МЖИ.

Отсутствие согласия правообладателей МКД является одной из наиболее распространенных причин для признания перепланировки незаконной. Отказать могут по любой причине, причем оспорить такое решение невозможно. Специалисты компании Кадастровая Москва помогут с подготовкой документов для проведения собрания, чтобы пройти эту стадию максимально быстро.

Оформление проекта

Для подготовки проекта нужно обращаться в организацию, состоящую в СРО. Это гарантирует, что документы будут соответствовать строительным нормам и правилам, успешно пройдут все согласования. Вот что включает стадия проектирования:

  • оформляется ТЗ, где будут указаны запланированные работы, необходимые изменения;
  • специалисты проведут осмотры помещений, общедомового имущества, изучат состояние конструкций и коммуникаций;
  • оформляется техзаключение о состоянии конструкций;
  • будет подготовлен проект с описанием всех решений и работ, мероприятиями пожарной и иной безопасности;
  • оформляется рабочая документация, сметы, спецификации на строительные и отделочные материалы.

Для работ можно сразу заказать дизайн-проект, который будет содержать и документы для перепланировки. Все документы передаются заказчику в бумажном или цифровом виде.

В проекте перепланировки указываются характеристик помещения до и после выполнения работ

В проекте перепланировки указываются характеристик помещения до и после выполнения работ

Согласование в МЖИ

Проверять соответствие проекта будет МосЖилИнспекция. Проверка МЖИ проходит одинаково для работ в квартирах и нежилых помещениях. Рассмотрение осуществляется бесплатно, в срок до 45 дней. Если замечаний и претензий нет, выдается согласование. После этого можно самостоятельно выполнять работы, либо нанимать подрядчика. Естественно, в ходе работ необходимо следовать проекту, так как после их завершения придется вновь обращаться в МЖИ.

Согласование выполненных работ

Когда перепланировочные работы завершены, необходимо вновь обратиться в МЖИ. Специалисты проверят, отвечают ли изменения проекту, соблюдены ли нормы безопасности для МКД, не было ли проведено несогласованных работ. Если проверка не выявила замечаний, заявитель получит комиссионный акт. С этим бланком можно приступать к финальной стадии согласования.

Обращение в БТИ и Росреестр

Выполненные работы влекут изменение основных характеристик (конфигурации) помещения. Это означает, что после получения акта МЖИ нужно пройти еще ряд инстанций:

  • в БТИ будет обновлена информация в техпаспорте дома (это требование есть как в ЖК РФ, так и в столичных постановлениях);
  • необходимо заказать изготовление техплана через кадастрового инженера;
  • с техпланом нужно обратиться в Росреестр, пройти учет с внесением новых данных в ЕГРН.

После указанных стадий правообладатель получит выписку ЕГРН. В этом бланке будут указаны новые параметры помещения МКД.

Комментарий эксперта. Хотя все процедуры детально описаны в нормативке, самостоятельно пройти все этапы без замечаний сложно. Рекомендуем обратиться за помощью к профессионалам. Специалисты компании Кадастровая Москва ежегодно участвуют в согласованиях сотен проектов, знают, на какие нюансы обращают внимание в МЖИ.

Нарушение норм безопасности при перепланировке является одной из основных причин для наложения штрафа

Нарушение норм безопасности при перепланировке является одной из основных причин для наложения штрафа

В каких случаях грозит штраф за планировку в МКД и как его избежать

По КоАП РФ и Закону Москвы об административных правонарушениях, штрафные санкции грозят:

  • за работы без проекта, без прохождения согласований;
  • за нарушение норм безопасности (например, за нарушение нормативов пожарной или санитарной безопасности, при выявлении шумных работ);
  • за нарушение строительных норм (например, за заделывание вентиляционных каналов, разрушение несущей стены);
  • за выполнение работ, не предусмотренных проектом и согласованиями.

Если будет выявлено нарушение, специалисты МЖИ вынесут предписание о его устранении. Можно уложиться в срок, указанный в предписании, доказать устранение замечаний. В этом случае штраф не накладывается, если отсутствует угроза безопасности здания, а собственник не допустил ухудшение характеристик помещения. Помощь в устранении предписаний вам окажут специалисты компании Кадастровая Москва.

Проще всего сделать перепланировки в новостройке, когда внутри помещений вообще нет несущих конструкций

Проще всего сделать перепланировки в новостройке, когда внутри помещений вообще нет несущих конструкций

Как правильно составить ТЗ на проектирование и согласование

Техническое задание – это основание для разработки проекта. В ТЗ необходимо указать исходные параметры объекта, описать нужные виды работы. Также в ТЗ можно сразу предусмотреть сопровождение на всех стадиях одобрения проекта. Чтобы правильно составить техзадание и избежать проблем, обратитесь к нашим специалистам. Мы поможем составить ТЗ даже на самые сложные виды работ.

Стоимость и сроки

Даже для помещений с одинаковыми исходными характеристиками условия проектирования могут отличаться. Это зависит от вида работ и их объема, особенностей МКД, других факторов. Если вы ходите получить проект по выгодным ценам, без навязывания дополнительных услуг, обращайтесь в компанию Кадастровая Москва. Сроки и тарифы за работу будут определены после изучения ТЗ, документов на помещение.

Какие сложности могут возникать при согласовании перепланировки в помещениях МКД

Заранее предусмотреть, какие сложности могут возникнуть при обращении в МЖИ или на других этапах согласований, сложно. Поэтому выделим только самые распространенные проблемы, которые возникают у наших клиентов:

  • выявление ранее несогласованной перепланировки, с который была приобретена квартира (в данном случае придется устранять красные линии БТИ, заказывать проект и техплан, обращаться в МЖИ и Росреестр);
  • отказ собственников МКД на проведение работ с общедомовым имуществом (это единственный случай, когда придется искать любые возможности, чтобы договориться с жильцами);
  • наличие предписания МЖИ, которое нужно устранять (проектировщикам нужно выбрать не только решения, соответствующие строительным правилам, но и минимизировать расходы собственника);
  • вынесение отказа в узаконивании завершенных работ (придется обращаться в суд).

С нашей помощью у вас не возникнет проблем при любых видах работ. Обращайтесь к профессионалам!

Штраф может последовать и при отступлении от содержания проекта

Штраф может последовать и при отступлении от содержания проекта

Преимущества сотрудничества с нашей компанией

Возможность быстро пройти все согласования и избежать штрафов напрямую зависит от профессионализма проектировщиков, помощи квалифицированных специалистов. Эти услуги вы сможете получить в компании Кадастровая Москва. Наши преимущества:

  • работа напрямую и без посредников, самостоятельное проведение обследований и проектных работ;
  • возможность заказать услуги “под ключ”, когда вы получите сопровождение на всех стадиях перепланировки;
  • помощь профессионалом при узаконивании самовольных перепланировок, в том числе в судебном процессе.

Узнать обо всех наших преимуществах можно, если позвонить по номерам, указанным на сайте.

Выводы

Штраф за перепланировку в МКД грозит, если выполнить ее без проекта и согласований, либо при проведении будут выявлены отступления от документации, нарушения строительных норм. Избежать штрафов можно путем надлежащего согласования проекта, строгого следования ему при переделке помещений. Также допускается узаконить несогласованную перепланировку, если по ее итогам не ухудшены параметры объекта, не возникла угроза прочности дома.

Обращайтесь в компанию Кадастровая Москва, если вам требуется правильно и быстро сделать перепланировку в МКД, избежать штрафов. Мы поможем даже в самой сложной ситуации!

При подготовке статьи использованы следующие материалы:

  • Жилищный кодекс РФ (скачать);
  • Постановление Правительства Москвы № 692-ПП (скачать);
  • Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать).
Заглавная

Перевод помещений из нежилого в жилое

Сделать из нежилого объекта квартиру сложнее, чем провести обратную процедуру. Перечень норм безопасности и требований к жилплощади изначально намного больше. Это связано с функциональным назначением квартир – их можно использовать только для проживания. Для перевода нежилых помещений требуется получить одобрение правообладателей объекта, согласовать проект, выполнить строительные работы, подтвердить пригодного отремонтированного объекта для проживания людей.

Читайте в статье, какие работы могут потребоваться для легального перевода нежилых объектов в жилые, что входит в процедуру изменения правового статуса, как соблюсти все строительные нормы.

В чем суть перевода помещений из нежилого в жилое

Нежилые помещения можно использовать для ведения практически любой деятельности, не связанной с постоянным проживанием человека. Кстати, к указанным объектам формально относятся и апартаменты, хотя в них можно проживать намного комфортнее, чем в некоторых квартирах. Жилые помещения (квартиры, комнат, частные и садовые дома) тоже можно использовать для отдельных видов предпринимательской деятельности, однако их приоритетным целевым назначением является постоянное проживание людей.

Целевое назначение является далеко не единственным отличием между статусом указанных помещений:

  • помещения для проживания людей могут располагаться только в МКД и частных домах;
  • нежилые помещения могут располагаться в МКД, общественных и иных строениях;
  • жилье должно соответствовать множеству нормативов санитарной, гигиенической, пожарной и иной безопасности, иметь минимально необходимые характеристики по площади и высоте, естественному освещению и благоустройству;
  • для нежилых объектов нормативов безопасности намного меньше, даже если они располагаются в МКД.

Чтобы перевести нежилое помещение в жилое, ключевым нормам для проживания людей должно отвечать само здание. Поэтому перевод в отношении отдельного помещения возможен только при его нахождении в МКД. Площади в нежилом здании можно использовать для проживания людей только после перевода всего объекта в МКД. Также допускается раздел нежилого здания или помещения под апартаменты, которые можно сдавать в аренду или продавать под проживание (но по своему статусу апартаменты все равно будет нежилым помещением).

Нормативные акты

Возможность узаконить перевод нежилого помещения прямо предусмотрена в ЖК РФ. Это допускается, если объект будет приведен в соответствие с требованиями к жилым помещениям. Эти требования указаны в Постановлении Правительства РФ № 47. Также для легального прохождения всех процедур нужно применять следующие руководящие документы:

  • Федеральный закон № 123-ФЗ (скачать);
  • Постановление Госстроя РФ № 2003 (скачать);
  • СП 54.13330.2016 (скачать);
  • Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
  • Постановление Правительства Москвы № 692-ПП (скачать).

В частности, последние два нормативных акта из этого перечня применяются на территории Москвы при согласовании перепланировки и переустройства. В большинстве случаев для перевода потребуются именно эти работы, т.е. изменение конфигурации помещений, переустройство сантехнического оборудования и инженерных сетей. Точный перечень работ будет определен проектировщиком, так как зависит от фактического состояния объекта, его конструкций и коммуникаций.

Простым языком

Основная цель перевода нежилого помещения в жилое очевидна – сделать квартиру, в которой смогут легально проживать люди. После завершения процедуры будет невозможно использовать объект под большинство видов коммерческой деятельности (хотя открыть небольшой офис или заниматься фрилансом можно без особых проблем). Процесс перевода сложный и длительный, предусматривает:

  • получение согласия у собственников помещения;
  • определение технической возможности для перевода (например, если изначально невозможно подвести объект под нормы жилого помещения, дальнейшие согласования бессмысленны);
  • проектирование перепланировки, описание всех работ, которые нужны для перевода;
  • согласования в государственных и муниципальных ведомствах (местной администрации, МЖИ, МЧС, СЭС, БТИ, Росреестр).

После согласования и переделки помещений останется у того же собственника. Он сможет сам проживать во вновь образованной квартире, вселить свою семью, сдавать арендаторам, продать или обменять объект.

Комментарий эксперта. Изменение статуса нежилого объекта на жилое помещение – длительная и дорогостоящая процедура. Проходить ее только ради последующей продажи как квартиру может оказаться невыгодно, так как рыночная цена нежилых помещений в МКД может оказать не ниже, чем у жилья. Эти моменты нужно просчитать на начальном этапе процедуры, пока вы не вложили деньги в проект, строительные работы. Специалисты компании Кадастровая Москва готовы оказать любые услуги, связанные с изменением статуса помещений, в том числе рассказать о плюсах и минусах этой процедуры.

Так как из жилых помещений обычно делают выходы на общие лестницы МКД, вход с улицы придется заделывать

Так как из жилых помещений обычно делают выходы на общие лестницы МКД, вход с улицы придется заделывать

Когда требуется перевод из нежилого помещения в жилое

Пока объект имеет статус нежилого помещения, в нем нельзя легально проживать. С этим связана невозможность регистрации по месту жительства или пребывания. Исключение составляют только апартаменты, где можно прописаться на срок до 5 лет. Поэтому основной целью перевода обычно является последующее проживание.

Также изменение статуса может быть связано со следующими целями:

  • с намерением продавать объект как жилую недвижимость (если ее рыночная стоимость существенной выше нежилых помещений);
  • желание сдавать квартиру в аренду, в том числе посуточно (такой вариант может оказаться выгоднее, если нежилые площади в данном районе невостребованы);
  • с объединением нескольких помещений в одну квартиру (это наверняка резко повысить коммерческую привлекательность квартиры с большой площадью).

Решения принимает сам собственник нежилого помещения. Если объектов владеют несколько лиц, каждый из них должен одобрить предстоящее изменение статуса. Так как юридические лица тоже могут владеть квартирами, никаких специальных проблем с согласованиями для них не возникнет.

Чтобы получить согласование на перевод, необходимо подтвердить соответствие нормам для жилого помещения. Для этого в проекте указываются все необходимые работы

Чтобы получить согласование на перевод, необходимо подтвердить соответствие нормам для жилого помещения. Для этого в проекте указываются все необходимые работы

Какие проекты и работы нужны для перевода

Обойтись без проведения строительных работ при переводе нежилого помещения в жилое практически невозможно. Исключение составляют случаи, когда объект изначально полностью соответствует нормам, действующим для жилья. Для согласований и проведения ремонтов нужно заказать проект перепланировки и переустройства. В зависимости от исходного состояния объекта, в проекте могут предусматриваться следующие работы:

  • демонтаж отдельной входной группы,  заделывание отдельного выхода на улицу, прорубание и обустройство дверного проема к местам общего пользования в подъезде;
  • прорубание окон для каждого помещения в будущей квартире, так как нужно добиться надлежащего уровня естественной освещенности;
  • нужно сделать отдельный или совмещенный санузел, соответствующий требованиям для жилья (например, санузел не должен напрямую выходить в комнату, тогда как для нежилых помещений запретов нет);
  • необходимо сделать отдельное место для приготовления пищи (кухню), если оно отсутствовало у нежилого объекта;
  • нужно обеспечить соответствие по нормативам санитарной безопасности (по тепло- и гидроизоляции стен, по местам размещения сантехнического и инженерного оборудования, по микробиологическим и иным показателям).

И это далеко не полный перечень работ, так как в Постановлении № 47 и Постановлении Госстроя РФ № 2003 четко расписаны признаки благоустройства жилого здания и помещения. Например, если в квартирах МКД есть полный набор коммунальных услуг, в том числе газ, ими нужно снабдить и переводимый объект.

Все указанные нормы обязательно учтут опытные специалисты компании Кадастровая Москва. Заказывайте проектирование и сопровождение согласований у нас. Это станет залогом для успешного завершения процедуры перевода нежилого помещения в жилое.

Жилое помещение должно соответствовать нормативам по площади, естественной освещенности, другим показателям безопасности

Жилое помещение должно соответствовать нормативам по площади, естественной освещенности, другим показателям безопасности

Инструкция по переводу нежилого помещения в жилое

Нежилые помещения обычно располагаются на первых этажах МКД, что упрощает процесс проектирования, согласования и проведения работ. Однако если переводимый объект располагается в подвальных (полностью или частично подземных уровнях здания), согласование всегда завершится отказом. Ниже расскажем о каждом этапе согласований, а необходимую помощь вы сможете получить у наших специалистов.

Получение согласия собственников

Оформление письменного согласие от всех правообладателей нежилого помещения является одним из условий для успешного изменения статуса объекта. Если перепланировочные  работы будут связаны с воздействием или изменением несущих конструкций дома или общедомового имущества, нужно получить одобрение от владельцев помещений в МКД. Такое одобрение нужно зафиксировать в виде протокола (этот документ будут проверяться в МЖИ).

На этой стадии еще не нужно фактически сделать работы, необходимые для перевода. Однако собственники наверняка захотят увидеть, какие изменения будут сделать в помещении и на придомовой территории. После одобрения можно заказать проект, приступать к его согласованию. По вопросу перевода помещения в жилое собственники МКД решений не принимают, так как это полномочия местных органов власти.

Проект и согласования

Проект необходимо заказывать в организации, состоящей в СРО проектировщиков. На начальном этапе будут проведены обследования в помещениях и здании, изучено фактическое состояние конструкций. Обязательно составляется техзаключение о состоянии несущих конструкций. В проекте будут описаны все необходимые виды работ, мероприятия по безопасности, требования к строительным и отделочным материалам.

До обращения с проектом в МЖИ нужно получить согласование в МЧС и СЭС (Роспотребнадзор). Специалисты должны убедиться, что после завершения работ объект будет отвечать нормам пожарной, гигиенической и санитарной безопасности. Итоговое согласование нужно получать в МЖИ (МосЖилИнспекции), так как это ведомство отвечает за проверку проектов перепланировки в МКД.

Согласования после завершения работ

По проекту, согласованному в МЖИ, нужно выполнить все запланированные работы. Когда все будет завершено, нужно вновь обратиться в МЖИ. Специалисты проведут проверку на объекте, убедятся, что нормы безопасности не нарушены, а проект точно соблюден собственником или подрядчиком. Если нарушений и замечаний нет, оформляется акт приемочной комиссии.

Информация об МКД содержится в техпаспортах БТИ. Поэтому после окончания перепланировочных работ нужно обращаться и в БТИ, вносить изменения в паспорт дома. Новая информация будет содержать уже сведения о квартире, т.е. о жилом помещении.

Техплан и кадастровый учет

Информация о новой квартире должна появиться и в реестре ЕГРН. Для этого собственник должен:

  • обратиться с актом приемочной комиссии к кадастровому инженеру, заказать техплан квартиры (эти этого тоже будет проводиться обследование, измерение конструкций и площадей);
  • подать документы в Росреестр, пройти кадастровый учет;
  • получить выписку ЕГРН, где будут указаны данные о новой квартире.

После завершения всех процедур, вместо переведенного нежилого помещения в ЕГРН будут внесены данные о квартире. Для подтверждения этого факта собственнику выдается выписка из госреестра.

Комментарий эксперта. Только обращение к профессионалам компании Кадастровая Москва гарантирует, что вы успешно пройдете все стадии согласований без замечаний, отказов и приостановок. Разработанный нами проект будет содержать все необходимые работы, описания и нормы, достаточные для легального перевода нежилого помещения в жилое.

Для перевода в жилое помещение требуется сделать гидро- и теплоизоляцию

Для перевода в жилое помещение требуется сделать гидро- и теплоизоляцию

Перечень документов для согласования перевода

Хотя точный список документов для перевода может незначительно отличаться, в стандартный перечень будет входить:

  • правоустанавливающий документ на нежилой объект;
  • письменное согласие от каждого правообладателя помещения;
  • техпаспорт БТИ;
  • проектная и рабочая документация;
  • техзаключение;
  • акт приемочной комиссии МЖИ;
  • техплан на помещение с новыми характеристиками.

Есть еще один нюанс. Если работы при переводе будут затрагивать внешний вид фасадов, согласование пройдет еще и через МосКомАрхитектуру. Точный перечень документов и согласований помогут определить специалисты компании Кадастровая Москва.

Как правильно составить ТЗ на проектирование и согласование

Чем точнее составлено ТЗ, тем меньше проблем возникнет при разработке проекта, прохождении согласований. В техзадании указываются исходные сведения по объекту, требуемый результат (т.е. разработка проекта, согласования с целью изменения статуса объекта). В ТЗ нужно указать и перечень работ, которые потребуются для нежилого помещения. Доверьте составление техзадания профессионалам! Мы поможем оформить документ строго под ваши задачи, предусмотрим все необходимые работы и услуги.

 

Сроки и стоимость процедур

Все основанные согласования для перевода проводятся бесплатно. Однако проектную документацию и выполнение работ всегда оплачивает заказчик. Чтобы сэкономить на расходах без потери качества, воспользуйтесь коммерческим предложением от нашей компании. Мы предложим доступные цены даже на самые сложные процедуры, работы и услуги. Подробнее о наших расценках и сроках сотрудничества можно узнать на консультации.

Какие проблемы могут возникать при переводе нежилого помещения в жилое

Процесс перевода нежилых помещений в жилые достаточно сложен, может сопровождаться следующими проблемами:

  • отказом в одобрении процедуры со стороны правообладателей помещения, жильцами МКД;
  • невозможностью соблюсти требования, предусмотренные для жилых помещений;
  • ограничения на проведение работ в МКД, которые предстоит учесть и обосновать проектировщику;
  • выполнение работ без проекта и согласования МЖИ, что значительно осложнит процесс узаконивания.

Не нужны лишние сложности? Специалисты компании Кадастровая Москва возьмут на себя устранение всех проблем, окажут услуг под ключ.

В процессе перевода нужно возвести перегородки и стены, отграничить жилую и вспомогательную площадь

В процессе перевода нужно возвести перегородки и стены, отграничить жилую и вспомогательную площадь

Преимущества сотрудничества с нашей компанией

Гарантией положительного решения о переводе нежилого помещения является проект, соответствующий всем требованиям нормативных актов. Гарантия качества всегда является преимуществом компании Кадастровая Москва, наряду с низкими ценами, полноценной поддержкой на всех этапах процедуры. Опыт и квалификация наших специалистов позволит реализовать даже самый сложный проект. Обращайтесь, с нами согласования пройдут проще!

Выводы

Для перевода нежилых помещений в жилые нужно получить одобрение собственников МКД, заказать и согласовать проект, выполнить строительные работы, подтвердить пригодного отремонтированного объекта для проживания людей. Для прохождения процедур нужно следовать нормам ЖК РФ, положениям федерального и столичного законодательства. После завершения согласований в ЕГРН будет указан новый статус переведенного помещения – квартира.

В компании Кадастровая Москва вы сможете получить услуги по переводу нежилого объекта в жилое помещение под ключ. Звоните, по всем возникшим вопросам вы получите бесплатную консультацию!

При подготовке статьи использованы следующие материалы:

  • Федеральный закон № 123-ФЗ (скачать);
  • Постановление Правительства РФ № 47 (скачать);
  • Постановление Госстроя РФ № 2003 (скачать);
  • СП 54.13330.2016 (скачать);
  • Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
  • Постановление Правительства Москвы № 692-ПП (скачать).
Заглавная

Согласование отдельного входа в Москве и МО

Отдельный вход требуется для прямого доступа с улицы, либо с общих помещений здания. Если обустраивается выход к местам общего пользования, строительные работы заключаются в прорубании нового проема, его согласовании. Для выхода на улицу делается проем во внешней стене здания, обустраивается входная группа, а согласование может проходить для реконструкции или перепланировки.

Читайте в статье, какие работы нужно согласовать для отдельного входа, какие органы и ведомства участвуют в согласования, что нужно подготовить для получения положительного решения.

Что такое отдельный вход и когда он нужен

Отдельный вход требуется каждому изолированному или обособленному помещению, в том числе квартирам, офисным и иным объектам. При проектировании нового строения заранее определяется, как и где будут располагаться входы:

  • для квартир в МКД это обычно дверь на лестничные клетки, в коридоры, к другим местам дома;
  • для нежилых помещений в МКД обычно требуется отдельный выход на улицу или на участок, так как коммерческая деятельность не должна мешать жильцам;
  • для нежилых строений варианты размещения выходов определяет сам собственник (можно сделать несколько входных групп, в том числе из разных помещений).

Для существующих объектов также может потребоваться изменение системы входов и выходов. Типичным примером является изменение статуса квартиры, т.е. перевод ее в нежилое помещение. Чтобы заниматься полноценной коммерческой деятельности (например, открыть магазин), необходимо согласовать отдельный вход.

Перечень нормативных актов

Перечень актов для согласования отдельных входов зависит от типа, формы собственности объекта. Для работ в МКД на территории Москвы нужно учитывать руководящие акты:

Все указанные акты допускают проведение перепланировки, в том числе с проведением работ по прорубанию дверного проема во внешней стене МКД, обустройстве отдельной входной группы. Кроме стандартного согласования через МЖИ (МосЖилИнспекцию), необходимо пройти аналогичную процедуру через МосКомАрхитектуру. Это нужно для согласования обновленного вида фасадов, так как любая входная группа меняет облик здания, добавляет новые архитектурные элементы.

В нежилых строениях сделать вход можно в ходе перепланировки или реконструкции. Например, для пристройки к зданию можно соединить его системой внутренних переходов, либо сразу предусмотреть выход на улицу. Реконструкция проводится на основании разрешения на строительства, а для большинства проектов потребуется пройти экспертизу. Обо всех вариантах выполнения работ и их согласования можно узнать у специалистов компании Кадастровая Москва.

Простым языком

Наличие отдельного входа является обязательным признаком обособленного и изолированного объекта. Это означает, что внутрь помещения или здания можно попасть, минуя другие изолированные и обособленные объекты. Тем не менее, у одного такого объекта может быть несколько выходов. Например, одно большое торговое помещение может иметь один или два основных выхода прямо на улицу, специальный эвакуационный выход.

Решение об обустройстве и согласовании отдельных выходов может приниматься с целью улучшения характеристик объекта, упрощения доступа в него, либо в силу прямого указания закона. Например, для открытия магазина в МКД недостаточно перевести квартиру в нежилое помещение. Нужно изолировать доступ к нему из подъезда, из коридора. Поэтому при переводе нужно разработать проект перепланировки, предусмотреть работы для открытия отдельного выхода на придомовой участок.

Комментарий эксперта. Без решения правообладателя никакие работы по обустройству входов невозможны. Если указанные работы планирует провести арендатор помещения, ему нужно получить разрешение от собственника здания. Для помещений в МКД эта процедура еще сложнее. Так как обустройство входа связано с работами на общедомовом имуществе, требуется организовать общее собрание, получить одобрение жильцов. При любом варианте работ нужно обеспечить соответствие по нормам безопасности.

Обустройство отдельного входа не должно мешать жильцам пользоваться придомовой территорией

Обустройство отдельного входа не должно мешать жильцам пользоваться придомовой территорией

Проекты и работы для согласования отдельного входа в Москве и Московской области

Отдельные входы можно согласовать в ходе перепланировки. В данной ситуации будут меняться только параметры помещений, в том числе:

  • будет прорублен новый проем под выход наружу, спроектированы и реализованы меры по усилению стены и конструкций;
  • будет сделано крыльцо или лестница, пандусы или иные приспособления для доступа маломобильных групп населения;
  • могут возводиться тамбуры, т.е. промежуточные помещения или площадки для устранения температурной разницы;
  • можно возвести навесы, крышу над входом, другие фасадные элементы.

При выполнении этих работ наверняка потребуются и изменения и во внутренней планировке помещений. Например, чтобы организовать входную группу могут переноситься, возводиться или разбираться внутренние стены и перегородки. Описание всех работ и мероприятий безопасности будет указано в проекте.

Реконструкция с организацией отдельного входа  может потребоваться при переводе подвала в нежилые помещения, для пристройки к существующему зданию. В данных примерах меняются основные параметры объекта, поэтому и согласование пройдет сложнее. Если для перепланировочных работ нужно согласовать документы в МЖИ, то при реконструкции проходит экспертиза, после чего оформляется разрешение на строительство.

В отдельных случаях можно сделать отдельный вход и со второго этажа, если под ним расположено нежилое помещение

В отдельных случаях можно сделать отдельный вход и со второго этажа, если под ним расположено нежилое помещение

Где нужно согласовать отдельный вход

Работы, связанные с изменением параметров помещений в МКД находятся под контролем жилищной инспекции. В столице такими вопросами занимается МЖИ (МосЖилИнспекция). Для объектов на территории Московской области необходимо обращаться в ГЖИ (Государственная жилищная инспекция). Фасадные работы для входных групп согласовывают в МосКомАрхитектуре (для столицы), либо в подразделениях КАГ МО (Комитет по архитектуре и градостроительству).

Если работы проводятся как реконструкция, разрешение нужно оформить через органы стройнадзора. В Москве такие вопросы решает Госстройнадзор, а в Подмосковье – ГУ Государственного строительного надзора. При любом варианте проведения работ нужно внести изменения в ЕГРН. Эта процедура проходит через территориальные подразделения Росреестра.

Инструкция по согласованию отдельного входа в Москве

Самостоятельно пройти все разрешительные процедуры для открытия отдельного входа достаточно сложно. Чтобы устранить основания для отказов или предъявления претензий, обращайтесь к профессионалам. Полный комплекс услуг окажут специалисты компании Кадастровая Москва. Для согласования входа в помещениях МКД Москвы необходимо пройти следующие процедуры:

  • оформить письменное согласие от всех правообладателей объекта;
  • организовать собрание МКД, получить одобрение 2/3 собственников (учтите, что для перевода квартиры в нежилой объект нужно получить еще и согласие владельцев смежных помещений);
  • заказать проект, оформить техзаключение о состоянии конструкций;
  • подать документы в МЖИ и МосКомАрхитектуру, получить согласование;
  • выполнить работы, сделать отдельный вход по проекту;
  • обратиться в МЖИ и МосКомАрхитектуру, получить комиссионный акт;
  • обратиться в БТИ для обновления данных в техпаспорте.

Соответствие нормативам безопасности должны проверить специалисты МЧС и СЭС (Роспотребнадзор). Они должны дать положительное заключение на проект до обращения в МЖИ.

Провести перепланировку в нежилом здании можно без обращения в МЖИ. Однако ввиду изменения внешнего фасада здания его нужно согласовать в МосКомАрхитектуре. Если отдельный вход будет делать арендатор в муниципальном строении, ему нужно получить разрешение через ДГИ (Департамент государственного имущества).

Реконструкция с возведением отдельного входа проводится по проекту. Для этого необходимо получить экспертное заключение, если иное не указано в ГрК РФ. Разрешение на строительство будет выдавать Госстройнадзор. Этот же орган оформляет разрешение на ввод в эксплуатацию.

Комментарий эксперта. Чтобы официально закрепить изменения в параметрах объекта, необходимо заказать техплан через кадастрового инженера. По этому документу в Росреестре проведут учет, выдадут выписку ЕГРН. Помощь в прохождении всех процедур вам окажут специалисты компании Кадастровая Москва.

В проект включаются отдельные документы на входную группу

В проект включаются отдельные документы на входную группу

Инструкция по согласованию отдельного входа в Московской области

Алгоритм согласования отдельного входа на объектах Московской области будет отличаться только уполномоченными органами. Получать согласие правообладателей, проводить общие собрания в МКД и выполнять иные процедуры нужно по общим правилам. С документами на перепланировку необходимо обращаться:

  • в территориальные отделы МЧС и СЭС (Роспотребнадзора);
  • в подразделения Госжилинспекции Московской области;
  • в органы Комитета по архитектуре и градостроительству МО (для фасадных работ).

Проекты реконструкции нужно передавать на экспертизу, после чего ГУ Государственного строительного надзора МО будет рассматривать их для выдачи разрешения. Итоговым этапом для всех видов работ будет оформление техплана, прохождения учета и получение выписки ЕГРН.

Комментарий эксперта. Подразделения ГЖИ есть почти во всех городах Московской области. Также документы можно подать в электронной форме через региональный портал госуслуг. Проверку пожарной безопасности будут осуществлять специалисты МЧС. Санитарно-гигиенические нормативы и обеспечение безбарьерной среды для маломобильных групп населения проверят специалисты Роспотребнадзора.

На данном примере сделан отдельных вход в подвальное нежилое помещение

На данном примере сделан отдельный вход в подвальное нежилое помещение

Какие документы потребуются для согласования

Проект является важнейшим, но не единственным документом для успешного согласования. Заказчику потребуются:

  • правоустанавливающие документы на объект;
  • письменное согласие от всех остальных правообладателей объекта;
  • протокол собрания МКД с одобрением работ;
  • проект, техзаключение о состоянии конструкций;
  • заявление в МЖИ или ГЖИ о согласовании проекта;
  • техпаспорт БТИ;
  • акт приемочной комиссии;
  • техплан.

Список документов при реконструкции будет отличаться. В частности, нужно получить экспертное заключение, разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию. Специалисты компании Кадастровая Москва самостоятельно подготовят все бланки и формы, которые нужны для положительных решений и согласования входа.

Как правильно составить ТЗ на проектирование и согласование отдельного входа

По содержанию ТЗ осуществляется проектирование, определяется исходное состояние помещение, перечень требуемых работ. Желательно максимально точно оформить техзадание, чтобы избежать проблем на последующих этапах согласований, споров с государственными ведомствами. Помощь в составлении ТЗ окажут наши специалисты, что устранит любые сложности. С примером технического задания можно ознакомиться ниже.

Сроки и стоимость согласования

Проектирование, обустройство и согласование отдельного входа в жилое или нежилое помещение всегда влечет существенные расходы для собственника, может затянуться на несколько месяцев. Сэкономить на расходах без потери качества, выбрать только нужные и эффективные строительные решения вам помогут специалисты компании Кадастровая Москва. Мы предлагаем доступные расценки на все виды проектных работ, окажем услуги по согласованию отдельного входа “под ключ”.

Какие сложности могут возникать при согласовании отдельного входа в Москве и МО

Обустройство отдельного входа – это работы повышенной сложности, которые могут повлечь угрозу безопасности здания. При проектировании и согласованиях могут возникать следующие проблемы:

  • отказ других собственников объекта или жильцов МИКД на проведение работ;
  • невозможность прорубания проема без разработки мер по усилению несущей способности (это повлечет дополнительные расходы);
  • обязанность возвести пандусы или иные средства доступа маломобильным группам населения;
  • необходимость обеспечить беспрепятственный проход мимо входной группы по тротуарам, улицам;
  • обязанность устранить любые ухудшения состояния и внешнего вида фасада;
  • необходимость сохранить работоспособность инженерных систем, вентиляции воздуха, иных элементов жизнеобеспечения здания.

Все эти сложности решают специалисты компании Кадастровая Москва, так что вы быстро получите положительный результат.

Отдельный вход должен быть оборудован пандусами для инвалидов и других маломобильных групп населения

Отдельный вход должен быть оборудован пандусами для инвалидов и других маломобильных групп населения

Преимущества сотрудничества с нашей компанией

Важным преимуществом работы с нашей компанией является квалификация и опыт специалистов. Мы не привлекаем посредников, выполняем все работы самостоятельно, так как гарантируем качество каждому клиенту. Вы всегда можете ознакомиться с примерами наших работ, чтобы сделать правильный и обоснованный выбор. Сотрудничество с компанией Кадастровая Москва – залог успешного согласования отдельного входа в столице и Московской области.

Выводы

Отдельный вход возводится для прямого доступа с улицы, либо с мест общего пользования здания. Если делается выход к местам общего пользования, работы будут заключаться в прорубании нового проема, его согласовании в форме перепланировки. Для обустройства выхода на улицу делается проем во внешней стене здания, обустраивается входная группа. Согласование указанных работ может проходить в виде реконструкции или перепланировки.

В компании Кадастровая Москва вы получите полный комплекс услуг по проектированию и согласованию отдельных входов. Обращайтесь, мы предложим лучшие условия именно для вас!

При подготовке статьи использованы следующие материалы:

Заглавная

Согласование антресоли в многоквартирном доме

Антресоль является элементом планировки, представляет собой площадку на возвышении. За счет антресоли можно перераспределить внутренний объем квартиры или нежилого объекта, использовать дополнительную полезную площадь. Возведение антресольных площадок в МКД допускается СП 118.13330.2012. Согласовать такие строительные работы нужно по проекту перепланировки.

Читайте в статье, какие строительные нормы и ограничения нужно соблюсти при проектировании и согласовании антресольных площадок, какой орган выдает разрешение на такие виды работ.

Что такое антресоль в многоквартирном доме

Официальное определение антресоли содержится в СП 118.13330.2012 – это площадка на возвышении в пределах объема двусветного помещения с повышенной высотой. Вот основные признаки, которым характеризуется такой элемент планировки:

  • антресоль можно возвести только в пределах одного помещения, т.е. без выхода на общедомовое имущество, за фасадные границы дома;
  • антресоль не должна занимать более 40% от площади помещения, в границах которого она находится;
  • хотя антресольная площадка не является самостоятельным этажом, на ней могут размещаться помещения.

Антресольную площадку можно спроектировать и сделать только при достаточной высоте помещения. В п. 5.8 СП 54.13330.2016 указано, что рекомендованная высота антресолей должна составлять не менее 2.1 м. Для перемещения в пределах помещения и для подъема на антресоль должны быть обустроены безопасные лестницы.

Нормативные акты

Для согласования антресоли в МКД нужно учитывать нормативные акты на перепланировочные работы. В этот список входит:

В Постановлении № 508-ПП регламентирован перечень работ в МКД, которые могут проводиться при перепланировках. Это необходимо учесть при оформлении проекта, выборе и описании работ. Также в Постановлении содержатся правила согласования, приемки выполненных работ. При переделке квартиры нужно соблюдать общие строительные правила и нормы безопасности, указанны в Федеральном законе № 384-ФЗ и СП 54.13330.2016.

Простым языком

Лома новой застройки уже могут предусматривать антресоли, либо места с повышенной высотой для их установки. В старых многоквартирных домах это сделать сложнее, особенно если они не отличаются большой площадью. Для проведения указанных работ и последующей эксплуатации антресоли нужно учесть ряд ограничений:

  • в помещении можно сделать только одну площадку на возвышении, даже если это позволяет площадь;
  • антресольные площадки нельзя использовать для размещения сантехнического оборудования, электро- и газовых плит для приготовления пищи;
  • антресоли нельзя использовать под размещение санузлов, кухонь, ванных и душевых кабин.

Антресоль будет крепиться к ограждающим конструкциям помещения (стенам), а для распределения их веса проектируются опоры. Так как указанные работы связаны с воздействием на несущие конструкции, на стадии проектирования проводится их обследование с составлением техзаключения. По аналогичным правилам нужно разрабатывать проектную документацию и проходить согласования на антресоли в нежилых помещениях дома.

Комментарий эксперта. Наличие антресоли в помещении МКД не только оптимизирует внутренний объем объекта, но и может существенно повысить его рыночную стоимость. Квартиры с нестандартной планировкой все привлекают внимание на вторичном рынке. Если же собственник захочет снести антресоль, ему нужно вновь согласовать проект, так как будет меняться исходная конфигурация объекта.

Площадь под антресолью также можно использовать, поэтому ее размещают на достаточную высоту

Площадь под антресолью также можно использовать, поэтому ее размещают на достаточную высоту

Какие проекты и работы нужны для согласования антресоли в МКД

Если параметры будущей антресоли подпадают под требования СП 54.13330.2016, необходимо согласовать их как перепланировку. В случаях, когда площадка занимает часть целого этажа или превышают площадь 40%, проводится реконструкция. В МКД такие работы изначально невозможны, так как делать антресоль на всем этаже нельзя.

Для установки антресольной площадки могут потребоваться следующие работы:

  • разборка перегородок, внутренних стен;
  • изменение конфигурации или расширение проемов под окна, либо прорубание их в новых местах;
  • работы на несущих конструкциях (прежде всего, с задействованием внешних стен и перекрытий);
  • изменение конструкции полов в месте размещения антресольной площадки;
  • установка внутренних лестниц, опор, других элементов для укрепления конструкции.

Безопасность всех работ должен обосновать проектировщик. Для этого в проекте детально описывается каждое выбранное решение, оформляются чертежи и схемы, рабочая документация. Проверять правильность выбранных решений, их безопасность для помещения и всего здания, будут специалисты МЖИ.

Где нужно согласовать антресоль в МКД

На территории Москвы согласованием перепланировки занимается МЖИ (МосЖилИнспекция). Сдать проект на рассмотрение нужно до начала работ, так как узаконить выполненные изменения намного сложнее. В МЖИ необходимо обращаться и после завершения всех работ. Согласно Постановлению № 508-ПП, будет создана приемочная комиссия, которая оценить соответствия работ исходному проекту, проверит соблюдение норм безопасности. Если замечаний нет, выдает акт приемочной комиссии.

Для обеспечения норм безопасности антресоль крепится к стенам, ставится на надежные опоры

Для обеспечения норм безопасности антресоль крепится к стенам, ставится на надежные опоры

Инструкция по проектированию и согласованию антресоли в МКД

Решение об установке антресоли принимает собственник помещения, расположенного в многоквартирном здании. В квартирах по соц. найму любые изменения помещений допускаются лишь с согласия наймодателя. Если у помещения несколько правообладателей, все они должны оформить письменное согласие. Собирать общее собрание МКД и получать одобрение жильцов не нужно, так как установка антресольной площадки не влияет на параметры общедомового имущества.

Для разработки проекта необходимо обращаться в организацию, состоящую в СРО проектировщиков. Для проектирования нужно правильно составить ТЗ, заключить договор. При оформлении проекта будут выполнены следующие работы:

  • изучается исходная документация, сведения ЕГРН, техпаспорт БТИ;
  • проводится предварительное обследование помещения, несущих конструкций, инженерного оборудования по месту проведения работ (это нужно, чтобы рассчитать и выбрать варианты усиления, крепления антресоли, иные решения);
  • определяется компоновка помещения с будущей антресолью, выбираются и описываются решения, все строительные работы;
  • решается вопрос с надлежащим естественным и искусственным освещением, так как наличие антресоли может повлиять на уровень освещенности;
  • разрабатываются меры безопасности для установки и крепления площадки, ее опор, выбираются варианты работ и усиления несущих конструкций;
  • оформляется блок мероприятий по пожарной и иной безопасности;
  • оформляется рабочая документация, готовятся расчета и сметы, спецификации на строительные и отделочные материалы.

Готовый проект должны рассмотреть и одобрить специалисты МЧС и СЭС. Они проверят, что выбранные проектные решения соответствуют нормам пожарной, санитарной, гигиенической безопасности. Комплект проектной документации передается заказчику для прохождения последующих согласований. Специалисты Кадастровая Москва готовы оказать услуги по согласованию и установке антресоли “под ключ”.

Дальнейшие этапы согласования антресольной площадки в помещениях МКД включают:

  • подача документов в МЖИ (проверка документов проводится бесплатно, займет до 45 дней);
  • после получения согласований можно приступать к выполнению работ в строгом соответствии с проектом;
  • когда перепланировка будет завершена, необходимо вновь обращаться в МЖИ;
  • после обследования и проверки документов будет оформлен акт приемочной комиссии, подтверждающий соответствие проекту и нормативам безопасности.

Так как после установки антресоли будут изменена исходная конфигурация помещения, этот факт нужно зафиксировать документально. Для этого требуется заказать техплан через кадастрового инженера. При составлении техплана описывается фактическое состояние помещения, характеристики всех элементов.

На основании техплана нужно пройти учет в Росреестре. В ходе этой процедуры будет обновлена информация в ЕГРН. В выписке ЕГРН помещение МКД будет отражено уже с возведенной антресолью. Также после завершенных работ необходимо обратиться в БТИ, внести изменения в техпаспорт.

Комментарий эксперта. Одновременно с установкой антресоли можно провести и другие работы, подпадающие под перепланировку. Например, для оптимизации внутреннего пространства может потребовать снос или перенос перегородок, обустройство новых дверей. Все эти работы можно включить в один проект, подать его в МЖИ. По всем вопросам, связанным с согласованием антресолей и других перепланировочных работ, вы можете обратиться к специалистам компании Кадастровая Москва.

В проект перепланировки включаются чертежи и схемы антресоли

В проект перепланировки включаются чертежи и схемы антресоли

Какие документы нужны для согласования антресоли в многоквартирном доме

Основным документом для согласования является проект перепланировки. Именно по содержанию этого документа проверят соблюдение строительных норм, безопасность работ. Помимо проектной документации потребуются:

  • правоустанавливающие документы по квартиру или помещение;
  • письменное согласие правообладателей;
  • техзаключение о состоянии конструкций;
  • заявление в МЖИ о согласовании проекта;
  • акт приемочной комиссии;
  • техпаспорт БТИ;
  • техплан на помещение.

При выполнении работ без согласований, собственнику грозит штраф. Жилинспекция вправе проводить контролирующие проверки, выдавать предписание. В самом худшем варианте нарушителю грозит штраф, понуждение к восстановлению исходного состояния помещения.

Визуализация основных проектных решений для антресоли

Визуализация основных проектных решений для антресоли

Как правильно составить ТЗ на проектирование и согласование антресоли в МКД

Техническое задание – это не просто формальность. В этом документе оговаривается перечень работ, которые должен описать проектировщик, указывается исходное состояние помещений. Желательно привлечь к составлению ТЗ профессионалов, чтобы избежать спорных и конфликтных ситуаций. Помощь в подготовке технического задания на антресоли окажут специалисты компании Кадастровая Москва.

Сроки и стоимость согласования

Сама процедура согласования в МЖИ проводится бесплатно, а ее продолжительность составляет до 45 дней. Также бесплатно оформляется комиссионный акт, проводится учет в Росреестре. Стоимость и сроки остальных этапов согласований определяются по договорам. Для этого нужно определиться с перечнем и объемом работ, уточнить иные моменты. Обратившись в компанию Кадастровая Москва, вы можете рассчитывать на низкие цены, строгое соблюдение сроков согласований.

Какие сложности могут возникать при согласовании антресоли в многоквартирном доме

Возведение антресоли является не самым распространенным видом перепланировки, так как большинство квартир и нежилых помещений МКД не обладают достаточными площадями. Также при проектированиях и согласовании могут возникать следующие проблемы:

  • необходимость разработать надежные и безопасные способы крепления антресоли к стенам, так как несущей способности опор может оказаться недостаточно;
  • нужно точно рассчитать пропорцию по площади антресоли и исходного помещения, чтобы не выйти за рамки перепланировки;
  • при изменении конфигурации квартиры или нежилого помещения может потребоваться перенос инженерных коммуникаций, разработка новой схемы теплоснабжения, вентиляции;
  • если в результаты установки антресольной площадки возникнет дополнительная нагрузка на несущие конструкции, необходимо разработать соответствующие усиления.

Специалисты компании Кадастровая Москва выберут проектные решения, которые устранят любые сложности при согласованиях и проведении работ.

Строительные нормы предусматривают минимально необходимые размеры помещений для возведения антресоли

Строительные нормы предусматривают минимально необходимые размеры помещений для возведения антресоли

Преимущества сотрудничества с нашей компанией

Обращаясь к нам, вы получите гарантию качества при проектировании, полноценную поддержку на всех стадиях согласований. Услуга “под ключ” избавит вас от многократных обращений в чиновникам, необоснованных отказов и приостановок в рассмотрении документов. Мы знаем, как получать положительные согласования даже в самых сложных перепланировках МКД. Также с нашей помощью вы получите уникальный проект, отвечающий всем требованиям безопасности и строительным правилам.

Выводы

Антресоль является элементом планировки помещения или здания, представляет собой площадку на возвышении. За счет антресоли можно перераспределить внутренний объем квартиры или нежилого помещения, использовать дополнительную полезную площадь. Возведение антресольных площадок в МКД допускается СП 118.13330.2012. Согласовать такие строительные работы нужно по проекту перепланировки.

Обращайтесь в компанию Кадастровая Москва, если вам нужно спроектировать и согласовать антресоль в помещениях МКД, Мы предложим лучшие условия сотрудничества!

При подготовке статьи использованы следующие материалы: