Приостановка при регистрации договора аренды

Для долгосрочных арендных договоров, предметом которых является недвижимость, ГК РФ предусматривает обязательную регистрацию. Она проходит через специальное ведомство – Росреестр. В процессе регистрационных действий могут возникать основания для приостановки этой процедуры, они перечислены в Федеральном законе № 218-ФЗ,

Правильный порядок регистрации договора аренды

Под арендой понимается передача имущества во временное пользование – это может сделать собственник, либо его представитель оп доверенности. Если срок договора не превышает одного года, регистрировать его не нужно – он вступает в силу с момента подписания обоими контрагентами. Иначе обстоит дело при аренде недвижимости, если срок временного владения будет превышать один год – уклонение от прохождения регистрационной процедуры влечет недействительность договора.

В 2018 году порядок регистрационных действий зафиксирован в Федеральном законе № 218-ФЗ. Участникам арендных отношений предстоит выполнить следующие действия:

  • согласовать условия аренды и зафиксировать их в едином документе – договоре;
  • передать объект недвижимости или его часть арендатору по передаточному акту;
  • обратиться в территориальное подразделение Росреестра или МФЦ с заявлением о регистрации договора аренды;
  • дождаться завершения регистрационной процедуры и получить выписку из ЕГРН.

На период действия договора устанавливает обременение права собственности – оно сохранится даже при продаже объекта третьим лицам.

Предметом аренды может выступать целый объект недвижимости или его часть (например, часть здания или сооружения). Закон допускает выделить под цели арендатора даже часть площади помещения, не имеющей постоянных ограждающих конструкций (стен, перегородок и т.д.). В этом случае временные границы части помещения будут зафиксированы на техническом плане, который оформит кадастровый инженер.

При обращении на регистрацию нужно учитывать ряд дополнительных правил:

  • если сведения об арендуемой недвижимости ранее не были внесены в ЕГРН, одновременно с регистрацией договора будет проводиться кадастровый учет объекта;
  • учетные действия сопровождаются присвоением объекту кадастрового номера – он будет указан в выписке ЕГРН.
  • если регистрируется договор на часть помещения, также будут проводиться учетные действия с присвоением временного кадастрового номера (он будет аннулирован после прекращения арендных отношений).

Выполнение перечисленных условий и требований является обязательным для любого объекта недвижимости, а также любых участников договора (граждан, юридических лиц и т.д.).

Комментарий специалиста. Как правило, регистрация и/или кадастровый учет проходят без замечаний со стороны специалистов Росреестра. Однако при проверке документов могут возникать основания для приостановки, а затем и отказа в регистрации – они указаны в ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ. Чтобы заранее предусмотреть возможные нюансы и устранить риск приостановки регистрации, воспользуйтесь услугами опытных специалистов компании «Кадастровая Москва». Мы окажем помощь при подготовке полного комплекта документов и сопровождение на регистрационном этапе.

Основные ошибки при регистрации договора аренды

Отказать в регистрации договора могут только по основаниям, прямо указанным в законе. Например, в договоре может отсутствовать существенное условие – описание арендуемого объекта недвижимости. Необходимо детально характеристики объекта недвижимости или его части – кадастровый номер, адрес объекта, его площадь, этажность или местоположение на этаже, целевое назначение и т.д. Как правило, эти характеристики соответствуют кадастровым сведениям ЕГРН, которые собственник может узнать путем получения выписки.

Выделим наиболее существенные и распространенные ошибки, которые повлекут отказ регистрирующего органа:

  • отсутствие у арендодателя полномочий на распоряжение объектом недвижимости, в том числе на заключение арендного договора;
  • отсутствие у представителей сторон доверенности, оформленной в соответствие с ГК РФ;
  • наличие противоречий между зарегистрированными и заявленными правами (например, если договор составлен на объект, уже находящийся в зарегистрированной аренде);
  • если договор аренды не подписан сторонами, либо подписан ненадлежащими лицами;
  • заявителем представлен не полный комплект документов;
  • если объект недвижимости, который сдается в аренду, ранее не был поставлен на кадастровый учет, а при обращении стороны не представили технический план.

Это только примерный перечень ошибок и недостатков документации, которые повлекут приостановку регистрационных действий.  Учтите, что по новым правилам Закона №218-ФЗ сразу отказать в регистрации вам не смогут.  Сначала выносится решение о приостановке на срок, определенный законом, а при неустранении недостатков уже последует отказ с возвращением документов заявителю.

Рассмотрим отдельные недостатки документов, которые могут повлечь приостановку регистрационных действий.

Неправильная доверенность

Совершение любых сделок с недвижимостью допускается не только лично собственником, но и его представителем. Чтобы закрепить состав полномочий представителя, составляется доверенность – для сделок с недвижимостью она должна быть удостоверена в нотариальной конторе. Доверенность представляется одновременно с документом, в котором представитель поставил свою подпись.

Неправильно оформленная доверенность может выступать основанием для отказа в регистрации в следующих случаях:

  • если она удостоверена ненадлежащим образом – составлена в простой письменной форме без отметки нотариуса, либо ее заверил только руководитель организации;
  • если договор, представленный на регистрацию, подписал представитель, у которого в доверенности не было такого полномочия;
  • если заявление в Росреестр подписало лицо, не имеющее таких полномочий в доверенности;
  • если у доверенности, представленной на регистрацию, истек срок действия.

Круг полномочий в доверенности определяет сам собственник. Например, полномочия по доверенности могут предусматривать только подписание договора аренды, либо представление его в Росреестр с правом подписания заявления. Однако на практике применяется универсальная доверенность, полномочия по которой охватывают все этапы сделки.

Комментарий специалиста. Если специалист Росреестра установит, что представитель не обладает полномочиями по оформлению документов на регистрацию, он вынесет соответствующее решение. Учтите, что максимальный срок приостановки может составлять до трех месяцев, такое правило содержится в ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ. Устранить нарушение можно оформлением доверенности в строгом соответствии с законодательными актами и условиями сделки.

Ошибки в заявлении

При обращении в службу Росреестра или МФЦ, контрагенты по договору аренды должны оформить заявление о регистрации, а, при необходимости, и о проведении кадастрового учета. Порядок заполнения этого документа регламентируется Приказом Минэкономразвития от 26.11.2015 № 883, а в службу Росреестра он может представляться не только в письменной форме, но и в виде электронного файла с удостоверением ЭЦП.

В бланке заявления стороны указывают следующую информацию:

  • данные юридических лиц или граждан, выступающих контрагентами по договору;
  • информация о представителях, имеющих доверенность;
  • общая информация о договоре аренды, правах на объект недвижимости;
  • реестр документов, представленных на регистрационную процедуру.

Как правило, ошибки при заполнении заявления носят технический характер и быстро устраняются. Серьезная проблема может возникнуть только в случае, если в тексте заявления указаны недостоверные сведения об участниках сделки, либо его подпишет лицо, не обладающее полномочия.

Комментарий специалиста. При обращении в Росреестр или МФЦ заявление заполняют специалисты этих ведомств. Если заявление подается в электронной форме, для его заполнения лучше воспользоваться услугами профессиональных специалистов в сфере недвижимости. Полное сопровождение арендных сделок обеспечат опытные специалисты компании «Кадастровая Москва».

Нет технического плана

По нормам Федерального закона № 218-ФЗ, одним из оснований для проведения кадастрового учета и регистрации является технический план. В этом документе фиксируются все параметры объекта недвижимости, а получить его можно через кадастрового инженера. Если объект уже проходил процедуру кадастрового учета, а сведения о нем были включены в ЕГРН, технический план не обязательно представлять в случае, если характеристики объекта не меняются при передаче в аренду.

Отсутствие технического плана будет рассматриваться как причина приостановки в следующих случаях:

  • если арендуемый объект ранее не проходил кадастровый учет, т.е. сведения о нем не включены в ЕГРН;
  • если для сдачи в аренду были изменены характеристики объекта (например, проведена перепланировка с целью переноса дверных и оконных проемов);
  • если в аренду сдается часть помещения, выделенная на временной основе.

Отсутствие технического плана влечет приостановку регистрационных и учетных действий, т.е. затягиваются сроки для начала работы арендатора.

Комментарий специалиста. Обследование арендуемого объекта и подготовка технического плана займет от 1 до 5 дней, если вы обратитесь за помощью к специалистам компании «Кадастровая Москва». Благодаря опыту и квалификации наших специалистов вы быстро соберете необходимый комплект документов для регистрации, что позволит пройти эту процедуру без приостановки или отказа.

Ошибки в договоре аренды

При согласовании условий договора аренды, контрагенты учитывать нормы ГК РФ о совершении указанной сделки. В частности, договор должен обязательно предусматривать условие о предмете сделки, т.е. объекте недвижимости. Он должен быть описан в соответствие с правоустанавливающими документами, а любая ошибка повлечет приостановку регистрационных действий.

Дополнительные условия договора определяются по согласованию между сторонами (например, срок передачи объекта, порядок расчетов, требования к качественному состоянию здания иди помещения). Как правило, факт отсутствия в договоре дополнительных условий не влечет приостановку регистрации. Однако, в отдельных ситуациях, возможно и такое развитие событий. Например, если предприятием с государственным участием составлен договор без согласования с органом, уполномоченным на распоряжение имуществом.

Договор аренды не подписан

Обязательным правилом составления юридически значимых документов является их подписание уполномоченным лицом. Нередко стороны элементарно забывают подписать договор. Если такая незначительная ошибка выявляется в момент сдачи документов в Росреестр или МФЦ, ее можно исправить прямо на месте (при наличии у сторон соответствующих полномочий).

Если ошибку выявят сотрудники Росреестра в ходе регистрационных действий, последует решение о приостановке. Устранение такого недостатка документов происходит путем представления договора, подписанного обеими сторонами. При этом внесение иных изменений в содержание договора не допускается.

Нет кадастрового номера у объекта аренды

При оформлении договора стороны используют сведения правоустанавливающих документов на недвижимость. С 2013 года в РФ была введена система кадастрового учета, т.е. каждому объекту должен быть присвоен уникальный кадастровый номер. На стадии регистрации может быть выявлено отсутствие у здания, помещения, либо части объекта недвижимости кадастрового номера, что связано с одним из следующих обстоятельств:

  • объект был возведен или образован до 2013 года, и с момента регистрации не выступал предметом сделок, поэтому не проходил процедуру кадастрового учета в Росреестре;
  • если объект был построен или образован после 2013 года, однако собственник не регистрировал его в Росреестре;
  • если для сдачи в аренду была выделена часть помещения или площади, которая не относится к самостоятельным объектам недвижимости.

Устранить такое основание для приостановки можно только изготовление технического плана – кадастровый инженер проведет обследование и зафиксирует все параметры постоянного или временного объекта. На основании технического плана будет проведен учет в Росреестра, с присвоением объекту постоянного или временного кадастрового номера.

Если будет присвоен постоянный кадастровый номер, он сохранится на весь период существования объекта (даже при проведении перепланировки, переустройства или реконструкции). Временный номер будет аннулирован после прекращения срока арендного договора.

Комментарий специалиста. При согласовании условий договора нужно описать предмет сделки, т.е. арендуемый объект недвижимости или его часть. Эти сведения содержатся в правоустанавливающих документах. Если у вас на руках свидетельство о праве, выданное до введения системы кадастрового учета, в нем будет отсутствовать кадастровый номер. Поэтому еще до подачи заявления в Росреестр, обратитесь к кадастровому инженеру дл оформления технического плана. Кадастровый учет не облагается дополнительной госпошлиной, а объекту будет присвоен кадастровый номер с занесением в ЕГРН.

Выписка из ЕГРН с обременением в виде аренды

Выписка из ЕГРН с обременением в виде аренды

Как избежать ошибок при регистрации договора аренды

Приостановка регистрации по любым основаниям влечет существенное затягивание процедуры – сторонам придется переоформлять документы, представлять новые бланк и формы. За этот период времени у контрагентов могут измениться обстоятельства, делающие нецелесообразным арендные правоотношения. Поэтому все возможные формальности и нюансы нужно предусмотреть еще на стадии оформления договора и иных сопроводительных документов.

Чтобы избежать таких проблем, целесообразно все действия осуществлять при поддержке профессиональных специалистов – юристов, экспертов, кадастровых инженеров. Любые виды услуг, связанных с подготовкой и регистрацией договора аренды, окажут специалисты компании «Кадастровая Москва». Мы проверим договор на предмет соответствия закону, устраним любые ошибки еще до обращения в Росреестр, подготовим технический план и иные документы, необходимые для успешного прохождения регистрации.

ываыва

Официальный сайт торговой марки "Кадастровая Москва".

Следите за нами:

Оставьте заявку

Контакты

  • г. Москва, ул. Ивана Франко, д. 4, к. 10
  • +7 499 490-45-04
  • info@технический-план.москва

Copyright 2013-2018 © All Rights Reserved