Договор аренды в 2018 году

Передача недвижимых объектов в аренду подразумевает возникновение у права пользования объектом на возмездной временной основе. Чтобы соблюсти все правила оформления договора, нужно учитывать нормы ГК РФ, в том числе обязательное требование о регистрации. В каких ситуациях аренда должна регистрироваться через Росреестр, и как проходит эта процедура – расскажем в этом обзоре.

Долгосрочный договор аренды

При согласовании контрагентами положений договора, срок не относится к существенным условиям, однако данный пункт существенно влияет на вступление его в силу. В частности, в ст. 609 ГК РФ зафиксированы следующие правила, связанные со сроком действия арендного соглашения:

  • если срок не превышает одного года, для узаконивания арендных отношений достаточно составить договор в письменной форме (аренда на срок, не превышающий одного года, может определяться устным соглашением, если обе стороны являются физическими лицами);
  • срок аренды более одного года автоматически порождает дополнительное требование о регистрации договора в Росреестре – на весь срок будет установлено ограничение права собственности, а сведения об аренде будут внесены в ЕГРН;
  • несоблюдение правила о регистрации влечет недействительность договора для третьих лиц (например, арендатор не сможет получить лицензию или допуск СРО, если договор на арендуемое помещение не прошел регистрацию).

Регистрационные действия проводятся в заявительном порядке, т.е. контрагенты должны подать заявление непосредственно в службу Росреестре или МФЦ. Допускается и вариант подачи заявления на регистрацию в электронной форме через портал госуслуг, либо через официальный портал взаимодействия с регистрационным органом.

Хотя в ГК РФ содержится требование о регистрации долгосрочных договор аренды здания или сооружения, для передачи во временное пользование нежилых помещений нужно учитывать Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53. Этот нормативный документ указывает, что помещения неразрывно связаны со зданием или сооружением, а. следовательно, для их аренды на срок более года также применяются правила о прохождении регистрационной процедуры.

Комментарий специалиста. Если в договоре отсутствует пункт об установлении точного срока аренды, считается, что он заключен на неопределенный срок. В этом случае требование о прохождении регистрационной процедуры не является обязательным.

Образец долгосрочного договора аренды

Краткосрочный договор аренды

Если объект передается арендатору на срок, не превышающий одного года, краткосрочный договор не подлежит обязательной регистрации. Он вступает в силу с момента согласования всех условий сделки и подписания договора обоими участниками. Сложности возникают в случае, если краткосрочный договор продолжит свое действие после истечения 1 месяцев – такое возможно, если арендатор продолжит пользоваться имуществом при отсутствии возражение собственника. Информационное письмо ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 следующим образом отвечает на этот вопрос – такой возобновленный договор также не подлежит обязательной регистрации.

Регистрация договора аренды в ЕГРН (Росреестре)

Если договор аренды заключен на срок более одного года, но не прошел регистрацию, он не порождает правовых последствий для третьих лиц. Регистрационные действия в Росреестре проводятся по правилам, зафиксированным в Федеральном законе № 218-ФЗ, и предусматривает следующие условия:

  • если в аренду сдается объект, чьи сведения уже внесены в ЕГРН, проводится только регистрация;
  • если объект ранее не проходит кадастровый учет, либо его характеристики изменяются для передачи арендатору, учетные действия будут проводиться одновременно с регистрацией;
  • если для передачи в аренду временно выделяется часть здания или помещения, без установки капитальных ограждающих конструкций, допускается проведение временного кадастрового учета на весь срок действий договора.

Ниже рассмотрим обязательные требования, которые зафиксированы в законе для прохождения регистрационной процедуры.

Выписка из ЕГРН с обременением в виде аренды

Выписка из ЕГРН с обременением в виде аренды

Необходимые документы для регистрации

В ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ регламентированы основания для регистрационной процедуры или проведения кадастрового учета. По правилам этой статьи, для регистрации договора аренды потребуются следующие бланки и формы:

  • заявление о проведении регистрации и/или кадастрового учета;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимость (с июля 2016 года таким документом может являться только выписка ЕГРН);
  • технический план на здание, помещений или на часть объекта недвижимости;
  • межевой план на землю, если для аренды здания передается и земельный участок;
  • документы, подтверждающие полномочия сторон:
  • паспорт;
  • доверенность;
  • документы на юридических лиц – выписка ЕГРЮЛ, свидетельство ИНН/КПП и т.д.;
  • платежное поручение, подтверждающее оплату госпошлины за регистрацию.

Учтите, что неполный комплект документов или недостоверные сведения будут являться основанием для приостановки или возможного отказа в регистрационных действиях. Например, отсутствие полномочий на подписание договора или доверенности на представительство интересов повлечет вынесение решения регистратора о приостановке.

Комментарий специалиста. Хотя перечень необходимых документов достаточно подробно зафиксирован в законе, отдельное внимание нужно уделить и их содержанию. Например, ошибки при описании предмета договора и характеристик объекта недвижимости также повлекут приостановку регистрационных действий. Чтобы избежать этих проблем, воспользуйтесь услугами специалистов нашей компании – мы гарантирует правильное оформление всех документов в сжатые сроки.

Госпошлина в 2018 году

За совершение регистрационных действий в отношении долгосрочной аренды должна уплачиваться госпошлина. Ее размер в 2018 году составляет 2000 руб. (для физических лиц) и 22 000 руб. (для предприятий). Если на регистрацию обращается два или более заявителя, указанная сумма пошлины делиться в равных долях по количеству лиц. Если одновременно с регистрацией будет проводиться кадастровый учет, размер пошлины не увеличивается – учетная процедура проводится безвозмездно.

Технический план для регистрации части помещения

До принятия Федерального закона № 218-ФЗ существовала правовая неопределенность при регистрации аренды на часть помещения. С января 2017 года эта проблема устранена – можно определить временные границы части помещения, отразить их на техническом плане и представить на временный кадастровый учет. При этом нужно учитывать следующие правила оформления технического плана на такие временные объекты:

  • часть помещения для сдачи в аренду может огораживаться временными конструкциями (перегородками, торговым оборудованием и т.д.), либо границы будут носить условный характер;
  • для оформления технического плана нужно обратиться к кадастровому инженеру – только этот специалист может провести обследование и перенести характеристики временного объекта в текстовой и графический блок техплана;
  • в договоре должно быть указано описание предмета аренды – размеры части помещения, местоположение временного объекта в общем помещении, и т.д.

В Росреестре часть помещения будет поставлена на временный кадастровый учет на основании технического плана. После завершения договора аренды временный кадастровый номер аннулируется, а сведения о нем будут исключены из ЕГРН.

Комментарий специалиста. Если после завершения договора указанная часть помещения будет передаваться другому арендатору, потребуется оформить и представить в Росреестр новый технический план. Это связано с требованием закона о предоставлении объективной и актуальной информации о каждом объекте недвижимости, а также о возникающих правах и обременениях. Специалисты нашей компании помогут быстро оформить технический план для аренды части помещения.

Одновременная регистрация технического плана и договора аренды

Одним из нововведений Федерального закона № 218-ФЗ стало объединение процедуры кадастрового учета и регистрации договоров на недвижимость. Для этого подается единое заявление по общим правилам, а итогом объединенной процедуры будет выдача выписки ЕГРН. Одновременное проведение учета и регистрации необходимо в случаях:

  • когда параметры объекта недвижимости были изменены для сдачи в аренду;
  • если здание или помещение ранее не проходили учет в Росреестре;
  • если в аренду сдается часть помещения.

О правилах оплаты госпошлины при объединенной процедуре было указано выше – платеж осуществляется только за регистрационные действия.

Регистрация договора по доверенности. Сроки и стоимости регистрации

Закон допускает совершение любых сделок с недвижимостью через представителя. Это правило распространяется и на стадию регистрации договора аренды – в Росреестр или МФЦ могут обращаться представители сторон, чьи полномочия зафиксированы в доверенности. Доверенность на сделки с недвижимостью должна быть удостоверена в нотариальной конторе.

Учтите, что в Росреестре будут проверять полномочия сторон, в том числе изучать содержание доверенности и все требования к ее удостоверению. При выявлении ошибок или нарушений регистрация будет приостановлена для устранения претензий.

Продолжительность регистрационной процедуры определена в ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ:

  • при обращении с документами в Росреестр – 7 рабочих дней;
  • при обращении через МФЦ – 9 рабочих дней;
  • при одновременном прохождении кадастрового учета и регистрации – 10 дней (через Росреестр) и 12 дней (через МФЦ).

Помимо оплаты госпошлины за регистрацию, у сторон могут возникнуть дополнительные расходы. Например, изготовление технического плана является платной услугой – для этого заключается подрядный договор с кадастровым инженером. Также на платной основе могут оказываться услуги представительства, а за удостоверение доверенности оплата происходит по тарифам нотариальной конторы.

Перепланировка при регистрации договора аренды

В зависимости от вида профессиональной деятельности арендатора, он может предъявлять особые требования  к характеристикам объекта недвижимости – размещение дверных и оконных проемов, установка дополнительных перегородок или перераспределение площади между отдельными помещениями. Эти работы входят в состав перепланировки, которая требует дополнительного согласования в муниципальных инстанциях.

После согласования проекта и выполнения работ, все изменения объекта недвижимости должны быть отражены на техническом плане. Для этого кадастровый инженер использует исходные сведения ЕГРН и акт приемки выполненных работ, а также проведет фактическое обследование объекта. Если перепланировка была не согласована, а характеристики здания или помещения не совпадают со сведениями ЕГРН, при проведении кадастрового учета и регистрации будет вынесено решение о приостановке, а затем и об отказе.

Комментарий специалиста. Для согласования перепланировки необходимо оформить проект через экспертную организацию. От правильности составления этого документа будет зависеть возможность узаконить изменение объекта недвижимости для последующей передачи в аренду. Чтобы устранить любые риски затягивания срок оформления арендного договора и его регистрации в Росреестре, воспользуйтесь услугами компании Кадастровая Москва.

Образец договора аренды

На законодательском уровне не утвержден единый бланк договора аренды – стороны должны самостоятельно согласовать условия временного пользования объектом недвижимости и изложить их в письменной форме. На нашем сайте вы можете скачать образец договора аренды, а для его заполнения воспользуйтесь помощью специалистов компании «Смарт Вэй».

Помимо договора аренды, сторонам нужно оформить передаточный акт. В этом документе не только фиксируется момент передачи объекта арендатору, но и определяются его качественные характеристики, фактическое состояние, пригодность для использования. Передаточный акт потребуется при возврате объекта после завершения договора аренды – стороны должны убедиться, что по вине арендатора зданию или помещению не причинен ущерб.

Что изменилось при регистрации в 2018 году

С принятием Федерального закона № 218-ФЗ существенно поменялись требования к регистрации сделок с недвижимостью. Прежде всего, с 2017 года были объединены процедуры регистрации и кадастрового учета, что существенно упростило порядок действия и сократило сроки проверки документов в Росреестре. Кроме того, был окончательно завершен переход на единый правоустанавливающий документ – выписку ЕГРН. С января 2017 года утратили силу и кадастровые паспорта, а свидетельство о праве перестало выдаваться еще на полгода раньше.

Изменения в части правоустанавливающих документов существенно упростили процедуру получения кадастровых сведений. Получить информацию из ЕГРН может любое заинтересованное лицо – для этого достаточно оформить запрос через Росреестр, МФЦ или портал госуслуг.

С 2018 года законодатель предусмотрел еще одно важное правило – теперь запрещены любые виды сделок с недвижимостью, если объект не поставлен на кадастровый учет, а его сведения не содержатся в ЕГРН. Таким образом, чтобы сдать в аренду помещение или здание, которое раньше не проходило учет в Росреестре, нужно обратиться к кадастровому инженеру и оформить технический план.

Регистрация договоров аренды большими партиями

Согласно Приказу Минэкономразвития РФ от 08.12.2015 № 920, на регистрацию и/или кадастровый учет одного объекта недвижимости подается одно заявление. Следовательно, для представления в Росреестр сразу нескольких договоров требуется заполнить соответствующее количество заявлений.

Однако в Приказе № 920 содержится и важное исключение – по одному заявлению можно осуществить кадастровый учет и регистрацию всех образованных объектов недвижимости. Следовательно, при сдаче в аренду целой группы помещений или частей торгового зала, достаточно подать в Росреестр одно заявление с приложением всех договоров.  Учтите, что выписка ЕГРН будет выдана в отношении каждого объекта.

ываыва

Официальный сайт торговой марки "Кадастровая Москва".

Следите за нами:

Оставьте заявку

Контакты

  • г. Москва, ул. Ивана Франко, д. 4, к. 10
  • +7 499 490-45-04
  • info@технический-план.москва

Copyright 2013-2018 © All Rights Reserved