Раздел и выдел помещений

Раздел и выдел помещений

Владельцу недвижимости принадлежит право провести раздел или выдел помещений, в результате чего могут создаваться новые объекты недвижимости. При разделе исходный объект полностью прекращает свое существование, а сведения о нем будут исключены из ЕГРН. Выдел происходит с сохранением первоначального объекта, однако его измененные характеристики также должны быть учтены в Росреестре.

Что такое раздел помещений

Каждый самостоятельный объект недвижимости не только обладает уникальными характеристиками, но и должен отвечать требованиям изолированности и обособленности. Исключение составляют только части помещений, образуемые на временной основе для передачи в аренду (в этом случае часть помещения может не иметь изолирующих ограждений, а его условные границы фиксируются  в техническом плане).

Раздел помещения позволяет создать два или более новых помещения, каждое из которых будет обладать собственными параметрами, а также отвечать признакам обособленности и изолированности. Отсутствие двух указанных признаков является основанием для приостановления и отказа в регистрационных действиях (п. 34 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ). Раздел помещения характеризуется следующими нюансами:

  • решение о разделе может принимать только собственник, а при наличии нескольких правообладателе требуется согласие каждого из них;
  • раздел происходит в результате строительных работ, которые подпадают под понятие перепланировки или реконструкции;
  • перепланировка и реконструкция нуждаются в обязательном согласовании – оно проходит на основании проектной документации, а для реконструкции нужно получить и разрешение на строительство;
  • итоги строительных работ утверждаются комиссионным актом, а затем фиксируются в техническом плане, который оформляет кадастровый инженер после обследования вновь созданных помещений.

Именно фиксация характеристик вновь созданных помещений позволяет поставить их на кадастровый учет и внести сведения в ЕГРН. Разделенный объект утрачивает свое существование – его кадастровый номер будет аннулирован, а сведения исключены из ЕГРН.

Если исходным объектом владел один собственник, он зарегистрирует аналогичное право на каждое новое помещение. Если правообладателей было несколько, права будут регистрироваться на основании соглашения собственников, в том числе пропорционально их долям.

Комментарий специалиста. При самостоятельном оформлении документов на раздел требуется пройти множество согласований, а любая ошибка повлечет приостановку или отказ в регистрации прав на вновь созданные объекты. Поэтому только помощь профессиональных специалистов в сфере кадастра и недвижимости позволит пройти все стадии согласования и регистрации с первого раза. Специалисты компании «Кадастровая Москва» помогут оформить проектную документацию на раздел помещения, выполнят кадастровые работы для изготовления технических планов на вновь созданные объекты, помогут пройти кадастровый учет и регистрацию прав.

Техплан на выдел помещения

Техплан на выдел помещения

Требования для раздела помещений

Ключевое значение при оформлении прав на вновь созданные помещения  имеет подтверждение признаков изолированности и обособленности. Вот какими нюансами характеризуется определение этих признаков:

  • при изолированности происходит ограничение каждого вновь созданного помещения от остального объема здания с обустройством отдельного входа;
  • обособленность заключается не только аналогичным ограничением, но и наличием выхода к местам общего пользования здания, либо на улицу.

Ограничение происходит за счет обустройства стен или перегородок, в том числе несущих элементов здания (стен, перекрытий, потолка и т.д.). При наличии у помещения двух и более выходов, оно не может считать изолированным (исключение составляют случаи, когда все, кроме одного выхода, ведут к вспомогательным помещениям).

Для раздела будут использованы существующие ограничительные конструкции исходного объекта, а также вновь обустраиваемые стены и перегородки. Все эти работы должны соответствовать проектной документации, которую может составлять экспертная организация  с допуском СРО. Если нежилое помещение, подлежащее разделу, расположено в многоквартирном жилом здании, дополнительно к проекту оформляется техническое заключение о состоянии несущих конструкций.

Появление новых помещений подразумевает обязательный учет их характеристик. Для этого, после завершения работ и их приемки, собственник обращается к кадастровому инженеру для оформления техплана. Оформление техплана проходит по следующим правилам:

  • инженер запрашивает сведения ЕГРН в отношении здания, исходного помещения и смежных объектов;
  • проводится обследование вновь созданных объектов в натуре (если инженер установит отступления от проектной документации, он обязан отразить эти факты в своем заключении);
  • отражается местоположение новых помещений на поэтажном плане здания, в том числе их границы;
  • описание параметров каждого нового помещения происходит в текстовой и графической форме, а в содержание техплана включаются схемы и чертежи.

Таким образом, по итогам раздела оформляются технические планы на каждое новое помещение, а также на само здание, поскольку его характеристики изменились в результате строительных работ.

Техплан на каждый объект направляется в Росреестр или МФЦ – будут проведены учетные и регистрационные процедуры, в результате которых:

  • сведения об исходном помещении будут исключены из ЕГРН, а его кадастровый номер аннулируется;
  • новые объекты будут поставлены на учет, их сведения переносятся из техпланов в ЕГРН, одновременно происходит регистрация прав;
  • собственник получит на руки выписку ЕГРН на каждый объект, с отражением характеристик и сведений о зарегистрированных правах.

Если строительные работы по разделу изначально не согласованы в уполномоченных инстанциях, учетные и регистрационные мероприятия закончатся вынесением решения о приостановлении, а затем и отказом.

Комментарий специалиста. Будет ли считаться разделом возведение в помещении перегородки? Без помощи профессионального эксперта и проектировщика определить это практически невозможно – понятия изолированности и обособленности имеют схожие признаки. Поэтому запланировав раздел помещения, обратитесь за помощью к специалистам компании «Кадастровая Москва» – мы обладаем опытом оформления документации даже на самые сложные объекты.

Раздел помещений

Раздел помещений

Сроки и стоимости раздела

Чтобы провести строительные работы и узаконить раздел, нужно пройти стадию проектирования, согласования проекта, приемки работ, оформления технического плана. Только по итогам этих процедур можно зарегистрировать права на вновь созданные объекты. При определении продолжительности каждого перечисленного этапа нужно учитывать следующие требования:

  • срок изготовления проекта перепланировки или реконструкции зависит от сложности и объема работы, а также от квалификации и профессионализма специалистов экспертной организации (например, обращайся в компанию «Кадастровая Москва», вы можете получить проект перепланировки уже в течение нескольких дней);
  • согласование перепланировки не должно превышать 45 дней, а правильное оформление проектной документации позволит пройти эту процедуру с первого раза;
  • разрешение на строительство выдается надзорным органом, а срок проверки документов может достигать 2-3 месяцев;
  • после выполнения строительных работ и их приемки, оформление техплана займет от 1 дня до нескольких недель (специалисты компании «Кадастровая Москва» выполнят эту работу за 1-2 дня, а в наиболее сложных ситуациях не позднее 5 дней).

По правилам Федерального закона № 218-ФЗ, кадастровый учет и регистрационные мероприятия проводятся в рамках одной процедуры. Она займет 10 дней. Если документы направляются сразу в Росреестр, либо 12 дней при обращении через МФЦ.

На законодательном уровне определен размер госпошлины, которую предстоит уплатить за регистрационные действия в Росреестре – 2000 рублей для граждан и 22 000 рублей для предприятий. Указанную сумму необходимо внести по каждому регистрируемому объекту. Кадастровый учет отдельной госпошлиной не облагается, это услуга оказывается безвозмездно.

Стоимость работы проектировщиков и кадастрового инженера определяется исходя из объема и срочности заказа. Чтобы узнать подробности сотрудничества с компанией «Кадастровая Москва», в том числе о расценках на оформление проекта и технического плана, позвоните по телефонам, указанным на сайте.

Что такое выдел помещений

При выделе, по итогам строительных работ, исходное помещение сохраняет свое существование, однако его характеристики в значительной степени изменяться (прежде всего, в части уменьшения площади). Одновременно происходит образование одного или нескольких новых помещений, каждый из которых будет обладать собственными уникальными характеристиками.

Выдел может носить временный или постоянный характер, однако регистрация вновь созданного объекта недвижимости будет возможно только при наличии признаков изолированности и/или обособленности. Выделение может носить временный характер – такой условный объект будет рассматриваться как самостоятельная единица учета только на определенный срок (например, временный кадастровый учет проводится при выделении части помещения для передачи в аренду).

Комментарий специалиста. В ГК РФ зафиксирована возможность выдела доли в объекте недвижимости по требованию одного из собственников. На практике, выделить в натуре отдельное помещение, пропорционально размеру доли, практически невозможно. Поэтому реально можно выделить только часть помещения, зарегистрированного как самостоятельный объект недвижимости.

Требования для выдела помещений

При выделе помещения должны соблюдаться следующие требования:

  • исходный объект изменит свои характеристики, однако сохранит прежний кадастровый номер;
  • вновь созданный объект не только приобретет перечень уникальных характеристик, но и получит кадастровый номер после регистрации в Росреестре;
  • как и раздел помещений, выдел может осуществляться в результате перепланировки или реконструкции, т.е. все изменения в объектах недвижимости должны быть учтены в проекте и согласованы в уполномоченных инстанциях;
  • если выделенный объект будет обладать признаками изолированности и обособленности, он будет поставлен на постоянный кадастровый учет – в ином случае может идти речь только о временном кадастровом учете.

Таким образом, чтобы согласовать выдел помещения, собственник должен заказать проект, получить техническое заключение, обратиться к кадастровому инженеру за оформлением технического плана. Если происходит временное выделение помещения, заказывать и согласовывать проектную документацию не нужно.

Комментарий специалиста. Процедура оформления проектной документации и ее согласования практически не отличается при разделе и выделе помещений. Однако последствия этих двух вариантов непосредственно связаны с судьбой исходного объекта – при разделе он перестает существовать в натуре, а при выделе сохраняется в измененном виде.

Сроки и стоимости выдела помещений

Сроки проведения выдела помещений будут зависеть от следующих факторов:

  • статус здания, в котором будут проводиться работы – для многоквартирных зданий процедура согласования проекта проходит намного дольше и требует оформление дополнительных документов;
  • объем и характер предстоящих строительных работ – если выдел происходит в рамках реконструкции здания, для получения разрешения на строительство потребуется больше времени;
  • профессионализм и опыт проектировщика, подрядчика, кадастрового инженера – правильное составление документов исключит возможность приостановки или отказа со стороны уполномоченных органов.

Госпошлина за регистрацию прав на каждое вновь образованное помещение в 2018 году будет составлять 2000 и 22 000 рублей, для граждан и предприятий, соответственно. Реквизиты для оплаты госпошлины будут отличаться для каждого региона – их можно уточнить через сайт Росреестра.

Выделение помещений для регистрации договора аренды

Если здание или помещение сдается в аренду целиком, на регистрацию представляется договор, подписанный обеими сторонами. Однако Федеральный закон № 218-ФЗ позволяет передать арендатору и часть помещения, причем для этого не обязательно оформлять выдел с подтверждением признаков изолированности и обособленности. Вот по каким правилам может происходить временное выделение помещений для оформления аренды:

  • временный объект может вовсе не иметь конструкций, ограждающих его площадь, либо иметь условные обозначения (маркеры на полу, лента, торговые прилавки по периметру и т.д.);
  • стороны должны указать все характеристики такого объекта в договоре, в том числе его местоположение в пределах общего помещения, площадь и т.д.;
  • на основании договора кадастровый инженер проведет обследование и укажет местоположение временного объекта на схеме помещения или поэтажном плане – эти сведения будут внесены в технический план, а затем и в реестре ЕГРН.

На основании техплана выделенная часть помещения будет поставлена на временный кадастровый учет – эта процедура будет проходить одновременно с регистрацией арендного договора.

Выделение части помещения для целей аренды является оптимальной формой передачи больших торговых площадей мелким организациям или предпринимателям. Преимущества такой формы аренды заключается в простоте определения границ – стороны могут их согласовать без возведения каких-либо ограждений. Кадастровый инженер подготовит техплан в течение нескольких дней, что позволит пройти всю регистрационную процедуру в максимально сжатые сроки.

После прекращения срока действия такого договора временный кадастровый номер аннулируется. Если собственник будет вновь сдавать часть площади помещения, ему нужно заново оформить договор и подготовить технический план. Чтобы избежать проблем при оформлении документов и последующей регистрации в Росреестре, воспользуйтесь услугами опытных специалистов компании «Кадастровая Москва».

Приостановка при регистрации договора аренды

Приостановка при регистрации договора аренды

Для долгосрочных арендных договоров, предметом которых является недвижимость, ГК РФ предусматривает обязательную регистрацию. Она проходит через специальное ведомство – Росреестр. В процессе регистрационных действий могут возникать основания для приостановки этой процедуры, они перечислены в Федеральном законе № 218-ФЗ,

Правильный порядок регистрации договора аренды

Под арендой понимается передача имущества во временное пользование – это может сделать собственник, либо его представитель оп доверенности. Если срок договора не превышает одного года, регистрировать его не нужно – он вступает в силу с момента подписания обоими контрагентами. Иначе обстоит дело при аренде недвижимости, если срок временного владения будет превышать один год – уклонение от прохождения регистрационной процедуры влечет недействительность договора.

В 2018 году порядок регистрационных действий зафиксирован в Федеральном законе № 218-ФЗ. Участникам арендных отношений предстоит выполнить следующие действия:

  • согласовать условия аренды и зафиксировать их в едином документе – договоре;
  • передать объект недвижимости или его часть арендатору по передаточному акту;
  • обратиться в территориальное подразделение Росреестра или МФЦ с заявлением о регистрации договора аренды;
  • дождаться завершения регистрационной процедуры и получить выписку из ЕГРН.

На период действия договора устанавливает обременение права собственности – оно сохранится даже при продаже объекта третьим лицам.

Предметом аренды может выступать целый объект недвижимости или его часть (например, часть здания или сооружения). Закон допускает выделить под цели арендатора даже часть площади помещения, не имеющей постоянных ограждающих конструкций (стен, перегородок и т.д.). В этом случае временные границы части помещения будут зафиксированы на техническом плане, который оформит кадастровый инженер.

При обращении на регистрацию нужно учитывать ряд дополнительных правил:

  • если сведения об арендуемой недвижимости ранее не были внесены в ЕГРН, одновременно с регистрацией договора будет проводиться кадастровый учет объекта;
  • учетные действия сопровождаются присвоением объекту кадастрового номера – он будет указан в выписке ЕГРН.
  • если регистрируется договор на часть помещения, также будут проводиться учетные действия с присвоением временного кадастрового номера (он будет аннулирован после прекращения арендных отношений).

Выполнение перечисленных условий и требований является обязательным для любого объекта недвижимости, а также любых участников договора (граждан, юридических лиц и т.д.).

Комментарий специалиста. Как правило, регистрация и/или кадастровый учет проходят без замечаний со стороны специалистов Росреестра. Однако при проверке документов могут возникать основания для приостановки, а затем и отказа в регистрации – они указаны в ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ. Чтобы заранее предусмотреть возможные нюансы и устранить риск приостановки регистрации, воспользуйтесь услугами опытных специалистов компании «Кадастровая Москва». Мы окажем помощь при подготовке полного комплекта документов и сопровождение на регистрационном этапе.

Основные ошибки при регистрации договора аренды

Отказать в регистрации договора могут только по основаниям, прямо указанным в законе. Например, в договоре может отсутствовать существенное условие – описание арендуемого объекта недвижимости. Необходимо детально характеристики объекта недвижимости или его части – кадастровый номер, адрес объекта, его площадь, этажность или местоположение на этаже, целевое назначение и т.д. Как правило, эти характеристики соответствуют кадастровым сведениям ЕГРН, которые собственник может узнать путем получения выписки.

Выделим наиболее существенные и распространенные ошибки, которые повлекут отказ регистрирующего органа:

  • отсутствие у арендодателя полномочий на распоряжение объектом недвижимости, в том числе на заключение арендного договора;
  • отсутствие у представителей сторон доверенности, оформленной в соответствие с ГК РФ;
  • наличие противоречий между зарегистрированными и заявленными правами (например, если договор составлен на объект, уже находящийся в зарегистрированной аренде);
  • если договор аренды не подписан сторонами, либо подписан ненадлежащими лицами;
  • заявителем представлен не полный комплект документов;
  • если объект недвижимости, который сдается в аренду, ранее не был поставлен на кадастровый учет, а при обращении стороны не представили технический план.

Это только примерный перечень ошибок и недостатков документации, которые повлекут приостановку регистрационных действий.  Учтите, что по новым правилам Закона №218-ФЗ сразу отказать в регистрации вам не смогут.  Сначала выносится решение о приостановке на срок, определенный законом, а при неустранении недостатков уже последует отказ с возвращением документов заявителю.

Рассмотрим отдельные недостатки документов, которые могут повлечь приостановку регистрационных действий.

Неправильная доверенность

Совершение любых сделок с недвижимостью допускается не только лично собственником, но и его представителем. Чтобы закрепить состав полномочий представителя, составляется доверенность – для сделок с недвижимостью она должна быть удостоверена в нотариальной конторе. Доверенность представляется одновременно с документом, в котором представитель поставил свою подпись.

Неправильно оформленная доверенность может выступать основанием для отказа в регистрации в следующих случаях:

  • если она удостоверена ненадлежащим образом – составлена в простой письменной форме без отметки нотариуса, либо ее заверил только руководитель организации;
  • если договор, представленный на регистрацию, подписал представитель, у которого в доверенности не было такого полномочия;
  • если заявление в Росреестр подписало лицо, не имеющее таких полномочий в доверенности;
  • если у доверенности, представленной на регистрацию, истек срок действия.

Круг полномочий в доверенности определяет сам собственник. Например, полномочия по доверенности могут предусматривать только подписание договора аренды, либо представление его в Росреестр с правом подписания заявления. Однако на практике применяется универсальная доверенность, полномочия по которой охватывают все этапы сделки.

Комментарий специалиста. Если специалист Росреестра установит, что представитель не обладает полномочиями по оформлению документов на регистрацию, он вынесет соответствующее решение. Учтите, что максимальный срок приостановки может составлять до трех месяцев, такое правило содержится в ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ. Устранить нарушение можно оформлением доверенности в строгом соответствии с законодательными актами и условиями сделки.

Ошибки в заявлении

При обращении в службу Росреестра или МФЦ, контрагенты по договору аренды должны оформить заявление о регистрации, а, при необходимости, и о проведении кадастрового учета. Порядок заполнения этого документа регламентируется Приказом Минэкономразвития от 26.11.2015 № 883, а в службу Росреестра он может представляться не только в письменной форме, но и в виде электронного файла с удостоверением ЭЦП.

В бланке заявления стороны указывают следующую информацию:

  • данные юридических лиц или граждан, выступающих контрагентами по договору;
  • информация о представителях, имеющих доверенность;
  • общая информация о договоре аренды, правах на объект недвижимости;
  • реестр документов, представленных на регистрационную процедуру.

Как правило, ошибки при заполнении заявления носят технический характер и быстро устраняются. Серьезная проблема может возникнуть только в случае, если в тексте заявления указаны недостоверные сведения об участниках сделки, либо его подпишет лицо, не обладающее полномочия.

Комментарий специалиста. При обращении в Росреестр или МФЦ заявление заполняют специалисты этих ведомств. Если заявление подается в электронной форме, для его заполнения лучше воспользоваться услугами профессиональных специалистов в сфере недвижимости. Полное сопровождение арендных сделок обеспечат опытные специалисты компании «Кадастровая Москва».

Нет технического плана

По нормам Федерального закона № 218-ФЗ, одним из оснований для проведения кадастрового учета и регистрации является технический план. В этом документе фиксируются все параметры объекта недвижимости, а получить его можно через кадастрового инженера. Если объект уже проходил процедуру кадастрового учета, а сведения о нем были включены в ЕГРН, технический план не обязательно представлять в случае, если характеристики объекта не меняются при передаче в аренду.

Отсутствие технического плана будет рассматриваться как причина приостановки в следующих случаях:

  • если арендуемый объект ранее не проходил кадастровый учет, т.е. сведения о нем не включены в ЕГРН;
  • если для сдачи в аренду были изменены характеристики объекта (например, проведена перепланировка с целью переноса дверных и оконных проемов);
  • если в аренду сдается часть помещения, выделенная на временной основе.

Отсутствие технического плана влечет приостановку регистрационных и учетных действий, т.е. затягиваются сроки для начала работы арендатора.

Комментарий специалиста. Обследование арендуемого объекта и подготовка технического плана займет от 1 до 5 дней, если вы обратитесь за помощью к специалистам компании «Кадастровая Москва». Благодаря опыту и квалификации наших специалистов вы быстро соберете необходимый комплект документов для регистрации, что позволит пройти эту процедуру без приостановки или отказа.

Ошибки в договоре аренды

При согласовании условий договора аренды, контрагенты учитывать нормы ГК РФ о совершении указанной сделки. В частности, договор должен обязательно предусматривать условие о предмете сделки, т.е. объекте недвижимости. Он должен быть описан в соответствие с правоустанавливающими документами, а любая ошибка повлечет приостановку регистрационных действий.

Дополнительные условия договора определяются по согласованию между сторонами (например, срок передачи объекта, порядок расчетов, требования к качественному состоянию здания иди помещения). Как правило, факт отсутствия в договоре дополнительных условий не влечет приостановку регистрации. Однако, в отдельных ситуациях, возможно и такое развитие событий. Например, если предприятием с государственным участием составлен договор без согласования с органом, уполномоченным на распоряжение имуществом.

Договор аренды не подписан

Обязательным правилом составления юридически значимых документов является их подписание уполномоченным лицом. Нередко стороны элементарно забывают подписать договор. Если такая незначительная ошибка выявляется в момент сдачи документов в Росреестр или МФЦ, ее можно исправить прямо на месте (при наличии у сторон соответствующих полномочий).

Если ошибку выявят сотрудники Росреестра в ходе регистрационных действий, последует решение о приостановке. Устранение такого недостатка документов происходит путем представления договора, подписанного обеими сторонами. При этом внесение иных изменений в содержание договора не допускается.

Нет кадастрового номера у объекта аренды

При оформлении договора стороны используют сведения правоустанавливающих документов на недвижимость. С 2013 года в РФ была введена система кадастрового учета, т.е. каждому объекту должен быть присвоен уникальный кадастровый номер. На стадии регистрации может быть выявлено отсутствие у здания, помещения, либо части объекта недвижимости кадастрового номера, что связано с одним из следующих обстоятельств:

  • объект был возведен или образован до 2013 года, и с момента регистрации не выступал предметом сделок, поэтому не проходил процедуру кадастрового учета в Росреестре;
  • если объект был построен или образован после 2013 года, однако собственник не регистрировал его в Росреестре;
  • если для сдачи в аренду была выделена часть помещения или площади, которая не относится к самостоятельным объектам недвижимости.

Устранить такое основание для приостановки можно только изготовление технического плана – кадастровый инженер проведет обследование и зафиксирует все параметры постоянного или временного объекта. На основании технического плана будет проведен учет в Росреестра, с присвоением объекту постоянного или временного кадастрового номера.

Если будет присвоен постоянный кадастровый номер, он сохранится на весь период существования объекта (даже при проведении перепланировки, переустройства или реконструкции). Временный номер будет аннулирован после прекращения срока арендного договора.

Комментарий специалиста. При согласовании условий договора нужно описать предмет сделки, т.е. арендуемый объект недвижимости или его часть. Эти сведения содержатся в правоустанавливающих документах. Если у вас на руках свидетельство о праве, выданное до введения системы кадастрового учета, в нем будет отсутствовать кадастровый номер. Поэтому еще до подачи заявления в Росреестр, обратитесь к кадастровому инженеру дл оформления технического плана. Кадастровый учет не облагается дополнительной госпошлиной, а объекту будет присвоен кадастровый номер с занесением в ЕГРН.

Выписка из ЕГРН с обременением в виде аренды

Выписка из ЕГРН с обременением в виде аренды

Как избежать ошибок при регистрации договора аренды

Приостановка регистрации по любым основаниям влечет существенное затягивание процедуры – сторонам придется переоформлять документы, представлять новые бланк и формы. За этот период времени у контрагентов могут измениться обстоятельства, делающие нецелесообразным арендные правоотношения. Поэтому все возможные формальности и нюансы нужно предусмотреть еще на стадии оформления договора и иных сопроводительных документов.

Чтобы избежать таких проблем, целесообразно все действия осуществлять при поддержке профессиональных специалистов – юристов, экспертов, кадастровых инженеров. Любые виды услуг, связанных с подготовкой и регистрацией договора аренды, окажут специалисты компании «Кадастровая Москва». Мы проверим договор на предмет соответствия закону, устраним любые ошибки еще до обращения в Росреестр, подготовим технический план и иные документы, необходимые для успешного прохождения регистрации.

Договор аренды в 2018 году

Договор аренды в 2018 году

Передача недвижимых объектов в аренду подразумевает возникновение у права пользования объектом на возмездной временной основе. Чтобы соблюсти все правила оформления договора, нужно учитывать нормы ГК РФ, в том числе обязательное требование о регистрации. В каких ситуациях аренда должна регистрироваться через Росреестр, и как проходит эта процедура – расскажем в этом обзоре.

Долгосрочный договор аренды

При согласовании контрагентами положений договора, срок не относится к существенным условиям, однако данный пункт существенно влияет на вступление его в силу. В частности, в ст. 609 ГК РФ зафиксированы следующие правила, связанные со сроком действия арендного соглашения:

  • если срок не превышает одного года, для узаконивания арендных отношений достаточно составить договор в письменной форме (аренда на срок, не превышающий одного года, может определяться устным соглашением, если обе стороны являются физическими лицами);
  • срок аренды более одного года автоматически порождает дополнительное требование о регистрации договора в Росреестре – на весь срок будет установлено ограничение права собственности, а сведения об аренде будут внесены в ЕГРН;
  • несоблюдение правила о регистрации влечет недействительность договора для третьих лиц (например, арендатор не сможет получить лицензию или допуск СРО, если договор на арендуемое помещение не прошел регистрацию).

Регистрационные действия проводятся в заявительном порядке, т.е. контрагенты должны подать заявление непосредственно в службу Росреестре или МФЦ. Допускается и вариант подачи заявления на регистрацию в электронной форме через портал госуслуг, либо через официальный портал взаимодействия с регистрационным органом.

Хотя в ГК РФ содержится требование о регистрации долгосрочных договор аренды здания или сооружения, для передачи во временное пользование нежилых помещений нужно учитывать Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53. Этот нормативный документ указывает, что помещения неразрывно связаны со зданием или сооружением, а. следовательно, для их аренды на срок более года также применяются правила о прохождении регистрационной процедуры.

Комментарий специалиста. Если в договоре отсутствует пункт об установлении точного срока аренды, считается, что он заключен на неопределенный срок. В этом случае требование о прохождении регистрационной процедуры не является обязательным.

Образец долгосрочного договора аренды

Краткосрочный договор аренды

Если объект передается арендатору на срок, не превышающий одного года, краткосрочный договор не подлежит обязательной регистрации. Он вступает в силу с момента согласования всех условий сделки и подписания договора обоими участниками. Сложности возникают в случае, если краткосрочный договор продолжит свое действие после истечения 1 месяцев – такое возможно, если арендатор продолжит пользоваться имуществом при отсутствии возражение собственника. Информационное письмо ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 следующим образом отвечает на этот вопрос – такой возобновленный договор также не подлежит обязательной регистрации.

Регистрация договора аренды в ЕГРН (Росреестре)

Если договор аренды заключен на срок более одного года, но не прошел регистрацию, он не порождает правовых последствий для третьих лиц. Регистрационные действия в Росреестре проводятся по правилам, зафиксированным в Федеральном законе № 218-ФЗ, и предусматривает следующие условия:

  • если в аренду сдается объект, чьи сведения уже внесены в ЕГРН, проводится только регистрация;
  • если объект ранее не проходит кадастровый учет, либо его характеристики изменяются для передачи арендатору, учетные действия будут проводиться одновременно с регистрацией;
  • если для передачи в аренду временно выделяется часть здания или помещения, без установки капитальных ограждающих конструкций, допускается проведение временного кадастрового учета на весь срок действий договора.

Ниже рассмотрим обязательные требования, которые зафиксированы в законе для прохождения регистрационной процедуры.

Выписка из ЕГРН с обременением в виде аренды

Выписка из ЕГРН с обременением в виде аренды

Необходимые документы для регистрации

В ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ регламентированы основания для регистрационной процедуры или проведения кадастрового учета. По правилам этой статьи, для регистрации договора аренды потребуются следующие бланки и формы:

  • заявление о проведении регистрации и/или кадастрового учета;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимость (с июля 2016 года таким документом может являться только выписка ЕГРН);
  • технический план на здание, помещений или на часть объекта недвижимости;
  • межевой план на землю, если для аренды здания передается и земельный участок;
  • документы, подтверждающие полномочия сторон:
  • паспорт;
  • доверенность;
  • документы на юридических лиц – выписка ЕГРЮЛ, свидетельство ИНН/КПП и т.д.;
  • платежное поручение, подтверждающее оплату госпошлины за регистрацию.

Учтите, что неполный комплект документов или недостоверные сведения будут являться основанием для приостановки или возможного отказа в регистрационных действиях. Например, отсутствие полномочий на подписание договора или доверенности на представительство интересов повлечет вынесение решения регистратора о приостановке.

Комментарий специалиста. Хотя перечень необходимых документов достаточно подробно зафиксирован в законе, отдельное внимание нужно уделить и их содержанию. Например, ошибки при описании предмета договора и характеристик объекта недвижимости также повлекут приостановку регистрационных действий. Чтобы избежать этих проблем, воспользуйтесь услугами специалистов нашей компании – мы гарантирует правильное оформление всех документов в сжатые сроки.

Госпошлина в 2018 году

За совершение регистрационных действий в отношении долгосрочной аренды должна уплачиваться госпошлина. Ее размер в 2018 году составляет 2000 руб. (для физических лиц) и 22 000 руб. (для предприятий). Если на регистрацию обращается два или более заявителя, указанная сумма пошлины делиться в равных долях по количеству лиц. Если одновременно с регистрацией будет проводиться кадастровый учет, размер пошлины не увеличивается – учетная процедура проводится безвозмездно.

Технический план для регистрации части помещения

До принятия Федерального закона № 218-ФЗ существовала правовая неопределенность при регистрации аренды на часть помещения. С января 2017 года эта проблема устранена – можно определить временные границы части помещения, отразить их на техническом плане и представить на временный кадастровый учет. При этом нужно учитывать следующие правила оформления технического плана на такие временные объекты:

  • часть помещения для сдачи в аренду может огораживаться временными конструкциями (перегородками, торговым оборудованием и т.д.), либо границы будут носить условный характер;
  • для оформления технического плана нужно обратиться к кадастровому инженеру – только этот специалист может провести обследование и перенести характеристики временного объекта в текстовой и графический блок техплана;
  • в договоре должно быть указано описание предмета аренды – размеры части помещения, местоположение временного объекта в общем помещении, и т.д.

В Росреестре часть помещения будет поставлена на временный кадастровый учет на основании технического плана. После завершения договора аренды временный кадастровый номер аннулируется, а сведения о нем будут исключены из ЕГРН.

Комментарий специалиста. Если после завершения договора указанная часть помещения будет передаваться другому арендатору, потребуется оформить и представить в Росреестр новый технический план. Это связано с требованием закона о предоставлении объективной и актуальной информации о каждом объекте недвижимости, а также о возникающих правах и обременениях. Специалисты нашей компании помогут быстро оформить технический план для аренды части помещения.

Одновременная регистрация технического плана и договора аренды

Одним из нововведений Федерального закона № 218-ФЗ стало объединение процедуры кадастрового учета и регистрации договоров на недвижимость. Для этого подается единое заявление по общим правилам, а итогом объединенной процедуры будет выдача выписки ЕГРН. Одновременное проведение учета и регистрации необходимо в случаях:

  • когда параметры объекта недвижимости были изменены для сдачи в аренду;
  • если здание или помещение ранее не проходили учет в Росреестре;
  • если в аренду сдается часть помещения.

О правилах оплаты госпошлины при объединенной процедуре было указано выше – платеж осуществляется только за регистрационные действия.

Регистрация договора по доверенности. Сроки и стоимости регистрации

Закон допускает совершение любых сделок с недвижимостью через представителя. Это правило распространяется и на стадию регистрации договора аренды – в Росреестр или МФЦ могут обращаться представители сторон, чьи полномочия зафиксированы в доверенности. Доверенность на сделки с недвижимостью должна быть удостоверена в нотариальной конторе.

Учтите, что в Росреестре будут проверять полномочия сторон, в том числе изучать содержание доверенности и все требования к ее удостоверению. При выявлении ошибок или нарушений регистрация будет приостановлена для устранения претензий.

Продолжительность регистрационной процедуры определена в ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ:

  • при обращении с документами в Росреестр – 7 рабочих дней;
  • при обращении через МФЦ – 9 рабочих дней;
  • при одновременном прохождении кадастрового учета и регистрации – 10 дней (через Росреестр) и 12 дней (через МФЦ).

Помимо оплаты госпошлины за регистрацию, у сторон могут возникнуть дополнительные расходы. Например, изготовление технического плана является платной услугой – для этого заключается подрядный договор с кадастровым инженером. Также на платной основе могут оказываться услуги представительства, а за удостоверение доверенности оплата происходит по тарифам нотариальной конторы.

Перепланировка при регистрации договора аренды

В зависимости от вида профессиональной деятельности арендатора, он может предъявлять особые требования  к характеристикам объекта недвижимости – размещение дверных и оконных проемов, установка дополнительных перегородок или перераспределение площади между отдельными помещениями. Эти работы входят в состав перепланировки, которая требует дополнительного согласования в муниципальных инстанциях.

После согласования проекта и выполнения работ, все изменения объекта недвижимости должны быть отражены на техническом плане. Для этого кадастровый инженер использует исходные сведения ЕГРН и акт приемки выполненных работ, а также проведет фактическое обследование объекта. Если перепланировка была не согласована, а характеристики здания или помещения не совпадают со сведениями ЕГРН, при проведении кадастрового учета и регистрации будет вынесено решение о приостановке, а затем и об отказе.

Комментарий специалиста. Для согласования перепланировки необходимо оформить проект через экспертную организацию. От правильности составления этого документа будет зависеть возможность узаконить изменение объекта недвижимости для последующей передачи в аренду. Чтобы устранить любые риски затягивания срок оформления арендного договора и его регистрации в Росреестре, воспользуйтесь услугами компании Кадастровая Москва.

Образец договора аренды

На законодательском уровне не утвержден единый бланк договора аренды – стороны должны самостоятельно согласовать условия временного пользования объектом недвижимости и изложить их в письменной форме. На нашем сайте вы можете скачать образец договора аренды, а для его заполнения воспользуйтесь помощью специалистов компании «Смарт Вэй».

Помимо договора аренды, сторонам нужно оформить передаточный акт. В этом документе не только фиксируется момент передачи объекта арендатору, но и определяются его качественные характеристики, фактическое состояние, пригодность для использования. Передаточный акт потребуется при возврате объекта после завершения договора аренды – стороны должны убедиться, что по вине арендатора зданию или помещению не причинен ущерб.

Что изменилось при регистрации в 2018 году

С принятием Федерального закона № 218-ФЗ существенно поменялись требования к регистрации сделок с недвижимостью. Прежде всего, с 2017 года были объединены процедуры регистрации и кадастрового учета, что существенно упростило порядок действия и сократило сроки проверки документов в Росреестре. Кроме того, был окончательно завершен переход на единый правоустанавливающий документ – выписку ЕГРН. С января 2017 года утратили силу и кадастровые паспорта, а свидетельство о праве перестало выдаваться еще на полгода раньше.

Изменения в части правоустанавливающих документов существенно упростили процедуру получения кадастровых сведений. Получить информацию из ЕГРН может любое заинтересованное лицо – для этого достаточно оформить запрос через Росреестр, МФЦ или портал госуслуг.

С 2018 года законодатель предусмотрел еще одно важное правило – теперь запрещены любые виды сделок с недвижимостью, если объект не поставлен на кадастровый учет, а его сведения не содержатся в ЕГРН. Таким образом, чтобы сдать в аренду помещение или здание, которое раньше не проходило учет в Росреестре, нужно обратиться к кадастровому инженеру и оформить технический план.

Регистрация договоров аренды большими партиями

Согласно Приказу Минэкономразвития РФ от 08.12.2015 № 920, на регистрацию и/или кадастровый учет одного объекта недвижимости подается одно заявление. Следовательно, для представления в Росреестр сразу нескольких договоров требуется заполнить соответствующее количество заявлений.

Однако в Приказе № 920 содержится и важное исключение – по одному заявлению можно осуществить кадастровый учет и регистрацию всех образованных объектов недвижимости. Следовательно, при сдаче в аренду целой группы помещений или частей торгового зала, достаточно подать в Росреестр одно заявление с приложением всех договоров.  Учтите, что выписка ЕГРН будет выдана в отношении каждого объекта.